从拍卖会上竞买了一处房产 为何一锤难定音？

　　近日，泰顺读者潘女士反映，自己于去年11月底从拍卖会上竞买了一处房产，却在几天后被告知不算数了。潘女士说，一切拍卖程序都没有问题，拿房屋钥匙的时候，却接到泰顺县人民法院电话，被告知因为评估价格太低，此次拍卖不算数，并让她把钱领回去，佣金也悉数归还。12月26日，泰顺县人民法院向潘女士送达了一份执行裁定书，裁定对本次的拍卖结果不予确认。本以为是铁板钉钉的竞拍结果，突遭逆转，潘女士一时没反应过来。

　　司法拍卖是公正而严肃的法律行为，它本应在拍卖锤落下的那一刻而一锤定音，但是这一次，为何一锤难定音？记者为此展开调查。

　　疑问一：

　　缘何最后卡壳？

　　5月3日，记者来到泰顺县罗阳镇了解事情的来龙去脉。

　　此次拍卖的标的物位于该镇建设南路1号。这一门牌号码是一幢六层楼的联建房，坐南朝北。1号门牌的一楼是面向建设南路的两间门面，潘女士参与竞拍的是这两间门面中东面的一间，这间门面内部结构呈扇形，外宽里窄。1号门牌西边的一间门面与其上6层楼房属另外的产权。潘女士说，在反复确认东面扇形结构的房产是一间独立产权、并不存在与其他产权混淆的情况之后，她决定参与竞买。

　　在2012年11月7日的《今日泰顺》上，记者看到当时的拍卖公告：“温州天诚拍卖有限公司受泰顺县人民法院委托，定于2012年11月29日（星期四）10时在泰顺宾馆会议室举行对泰顺县罗阳镇建设南路1号一间房产，建筑面积23.42平方米，非居住，国有出让，起拍价8万元的标的进行拍卖，标的设有保留价。”

　　去年11月29日上午，拍卖会如期举行。经过50余次的激烈竞拍之后，潘女士以价18.4万元拍下上述房产，并当场签定了成交确认书，同时向拍卖公司交付了9200元佣金。12月2日，潘女士将剩余成交价款17.6万元（原先已交8000元保证金）汇到法院执行款专户。

　　就在等着拿钥匙交房的时候，2012年12月4日，潘女士突然接到泰顺县人民法院的电话，院方告知拍卖搞错了，“因为评估价格太低，此次拍卖不算数。”泰顺法院让潘女士把已交的款领回去。

　　次日，潘女士到法院了解详情，有关人员告诉她评估公司之前将房子价值算低了，届时会赔偿2万元至3万元给潘女士。潘女士认为即使评估公司存在估算错误，法院应该在拍卖之初及时纠正，而今，房子已经通过合法程序成功拍得，此时宣布拍卖无效，不合理也不合法。潘女士坚持要求分割拍得的房产，不同意赔偿。

　　潘女士说，2012年12月5日，有两名自称该房产抵押权人找到潘女士，劝其放弃该房产，并表示也会给予相应补偿。潘女士仍然不同意。她说，拍卖不是儿戏。

　　但是，不管潘女士是否愿意，2012年12月26日，泰顺法院向潘女士送达了一份“（2012）温泰执民字第329-2号”执行裁定书：“裁定对本次的拍卖结果不予确认，理由是评估价格过低，明显失实，严重损害了抵押权人等的利益。”法院由此不再给潘女士出具房产交付过户需要的手续。

　　疑问二：

　　房产价值几何？

　　在泰顺县人民法院的执行裁定书上，记者看到法院对此次拍卖不予确认的原因：“经审查，比较建设南路1号非居住房产（记者注：潘女士所竞拍的标的物）和建设南路1号601室套房及车库（记者注：同一门牌另一房屋）的两份评估报告，建设南路1号非居住房产和隔壁的建设南路1号601室面向建设路的前半间车库使用价值相同，但建设南路1号601室的前半间车库每平方米价格在20000元，而建设南路1号非居住房产的每平方米单价却是4270元，可见，此次评估的价格确实有误。”

　　该裁定书令人产生疑惑，同一门牌的两个产权，两个同样朝向的店面，一个房产性质为“非居住”，另一个则被称为“车库”。记者了解到，隔壁所谓“车库”实际是一间南北相通的店面，中间并无任何隔断，产权上也不存在“前半间”和“后半间”的区别，而裁定书上则有“前半间”、“车库”的独立价格，并且竟然高达20000元/平方米，还以此作为参照物，认定“非居住”的标的物价格过低。

　　在对泰顺法院的采访中，有关人士告诉记者：“此案通俗地讲就是将本来是店面的标的物评估成了车库的价格。”而依照上述裁定书来看，似乎是“拿隔壁虚高的车库价格参照了店面（标的物）的价值”。

　　那么，作为“非居住”的标的物到底是店面还是车库？

　　对此，泰顺法院方面称，关于该标的物的性质，经办法官曾向泰顺县房管局、泰顺县规划局（现合并为泰顺县住房和城乡建设规划局）专门进行过了解，相关负责人的答复是：该房产办理证件时较早，所以登记的用途是非居住，但是考虑到泰顺目前的现状，普遍存在着排名前列层靠街的当店面使用的现象，而且建设南路一带的规划属于商业用途，因此，它是店面。至于隔壁为什么是车库？没人知道。

　　记者此后向受泰顺法院委托、对该标的物进行评估的温州方盛房地产估价事务所了解评估依据。该机构负责人王昌华告诉记者，评估时他们认为那是一间车库，结合标的物所在的地理位置、比较周边同性质房产价格后，作出的评估结果为10万元。

　　潘女士告诉记者，当时的起拍价是8万元，自己最后以价18.4万元拍下。潘女士说，与她一起参加竞拍的人员中有此标的的左邻右舍，这些竞拍者对该标的房产的性质、价值知根知底，他们的心理承受价完全可以反映出该房产的真实市场价。

　　疑问三:

　　法定拍卖程序当如何？

　　潘女士认为拍卖被撤销不合法也不合理：“对于已经成交的拍卖，就算标的错了，我也只能要，不是吗？现在有人提出评估价格低了就要撤销这起拍卖，可是，如果最终拍卖价格畸高的话，是不是只要有人提出，拍卖也可以不算数呢？”

　　记者就拍卖程序向泰顺县人民法院进行了解。泰顺县法院方面称，法院在核实了已查封的房产属于被执行人财产后，由执行局将委托评估的材料提交给法院对外委托评估拍卖办公室（以下简称委托办），委托办提前通知案件的申请人、被执行人到场，摇号选中评估公司。相关人员在指定期限内若无异议，委托办将相关材料递交给评估公司。评估公司收到材料后，到标的物所在地进行现场勘查。勘查完毕后，评估公司在规定的时间内做出评估报告，并由委托办进行送达（无法送达时一般采用公告方式），在规定的期限内，若没有人对该价格提出异议的，执行局将委托拍卖的材料递交给委托办，由温州市中级人民法院摇号确定拍卖公司，之后进行拍卖。

　　泰顺法院方面称：“此次拍卖成交后，该房产的抵押权人向执行局提出了价格异议，抵押权人称，其在房屋拍卖后才听人说起房屋的拍卖价格，他认为拍卖价远低于市场价，损害了他的权益，因此向法院反映情况。为此，执行法官向评估公司进行核实后，发现评估机构将罗阳镇建设南路1号车库与同一地址的非居住房屋混淆。因此，拍卖依据的评估报告错误，损害了利害关系人和其他债权人的合法权益，为此，执行局依法对此次拍卖予以撤销。”

　　潘女士拿着手中由拍卖公司提供的“成交确认书”和“拍卖成交确认合同”告诉记者，自己怎么也想不通，“已经确认的拍卖竟然可以因为抵押权人在事后认为价格过低而撤销。”

　　泰顺法院方面告诉记者，只有在核实拍卖程序、结果无误后，由执行局向竞买人出具拍卖确认书，才发生所有权的转移。法院方面认为，在确认裁定前发现了错误，根据抵押权的法律规定，法院有及时纠正错误的权力。

　　进展：

　　纠纷如何解决？

　　对于法院的解释，潘女士很不满。她激动地告诉记者：“像这种法院委托拍卖的东西都不能成交，成交了之后你都不确认的话，我们老百姓的权益怎么受到保障？简单地讲，甲方和乙方，如果是私人的买卖，我定金交了以后，你要是这个房子不卖给我了，你都要双倍返还的，对不对？如果已经成交了，我100万元买你的房子，我回去想想说这个房子买贵了，我叫你把钱还给我，你会还给我吗？你也不会还给我的，是不是？民间都能对这样的交易约定俗成，为什么法院委托的拍卖，反而会无效呢？你说改就改，这种出尔反尔，这不是法院干的事情嘛！”

　　潘女士说：“我希望媒体能够监督，让这个房产交割到位。我们希望法院能给我们一个合理的交代。”

　　泰顺县人民法院办公室副主任陈祥勇告诉记者：“就法律程序而言，买受人没有错。法院方面则是作为执行和委托方，在主动纠错。此案的责任在于错把店面当车库的评估公司，而今，该公司也提出给予买受人一定金额赔偿，以弥补其损失。”泰顺法院建议潘女士在该标的物重新拍卖时再去参加竞拍。至于潘女士在原来拍卖时造成的损失，可以继续与评估公司进行协商。

　　而评估公司称，潘女士提出了20万元的赔偿，与评估公司愿意给付的5万元相距甚远，以致无法达成协议。

　　潘女士则对记者说自己坚决要求确权，她表示下一步将起诉泰顺县人民法院，为自己讨要公道。

　　让纸上的报道发出声音

　　媒体联动，舆论监督。5月7日8：00-9：00，本报《真相调查》记者麻温柔将做客FM94.9温州之声《温广新闻调查》，为您介绍此次采访前后的故事，欢迎收听。