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温州市区二手房市场迅速降温 成交量大幅下降

2013-04-09 08:59:02 来源: 温州商报


昨日下午2时40分,市房屋登记中心办理现场。蒋文广 摄 

  尽管我市“国五条”细则仍未出台,但地方“国五条”细则出台最后期限已过,我省杭州、宁波版“国五条”细则软落地,使得市区二手房市场迅速降温,成交量大幅下降,二手房价格总体仍较为平稳,原先二手房市场热、新房市场冷的局面出现了反转。

  二手房成交量大幅下降

  市区二手房市场冰火之间迅速转换,从没如此强烈。在21世纪不动产温州区域分部市场总监陈伟眼里,市区二手房市场3月份的火热,直至近段时间的迅速降温,来得如此神速。陈伟说:“3月份,我们公司所有员工几乎天天满负荷工作,一线置业顾问更是常常晚上还得带客人看房、约谈、签合同,在这样的背景下,我们公司3月份成交了200多套房子,成交量是2月份的2.5倍,是1月份的1.3倍,爆发式增幅如此之大多年来未见。”

  据陈伟介绍,前段时间为了规避20%的征税,房东和购房者成交意愿强,都比较好谈,所以有些比较急的房源,价格有所松动,但整体二手房价格变化不大。从3月底开始,由于“国五条”细则出台最后期限我市仍未有动向,而杭州和宁波等城市的细则又没有预计中的强势,所以二手房市场买卖双方又恢复了之前的冷静。他们公司4月份前6日仅成交了11套,各大中介公司的成交量出现了大幅下降,个别公司甚至出现了好几倍的降幅。

  对于21世纪不动产温州区域分部的数据,万豪置业的成交数据也证明了当前的趋势。4月份前6日,万豪置业成交量为11套,日均2套不到,较3月份的158套、日均成交5套,出现了大幅下降之势;同样来自平安江滨和新城店的成交数据显示,该公司两家店4月份前6日仅成交了2套,较3月份的70套成交量也出现了大幅下降。

  市区二手房市场转冷的事实,市房屋登记中心成了集中反映区。新“国五条”细则出台后,市区二手房交易直线上升、市民彻夜排队取号办理过户手续。据市房屋登记中心统计显示,3月份,该中心共受理二手房交易登记近4600件,创下温州二手房受理量的新纪录。受理窗口也从平常的4个增加至8个,但仍未能满足需求。昨日,记者在市房屋登记中心看见,前来办理交易登记的人员已有明显减少,从4月10日开始取消之前的预约取号,采取直接排队取号办理,办理窗口也从之前的8个减少至6个。

  透支过度成强弩之末

  “国五条”细则推向市场后,我市二手房交易进入高峰期,这是规避税收成本导致的刚性需求大爆发。原先业内预料一旦地方版细则落地,以及20%的征税真正实施,各地二手房交易将进入一段“冷静期”。为何尚未实施,就开始冷清呢?

  温州大学房地产研究所研究员向洋认为,“国五条”出台后,为了规避高额税收成本,买卖双方都比较急切,短期内造成交易量爆发式增长。但“国五条”细则出台最后期限一过,杭州和宁波等城市细则又较为温和,没有之前想象中的严厉,才是造成市区二手房市场突然冷清下来的关键原因。

  向洋说:“细则出台后,二手房市场会逐渐转为冷清,之前业内已有预料,但这次成交量突然‘刹车’,还是出乎大多数业内人士的意料。天浩置业3月份成交量达到30套,但4月份前6日才勉强成交了1套,且到后期成交量更会减少,这种趋势已较为明显。”

  当前的市场形势,陈伟认为除了与政策软着落有关外,另一个重要原因就是3月份的成交量,已严重透支了本应该属于后期的成交量。陈伟说:“每年的购房者中,刚性需求和改善性需求量一般变化不是很大,通常年份市区(鹿城)月成交量基本维持在1000套左右,淡季甚至只有500套左右,而今年3月份有4590套成交量,本应该属于后面几个月的成交量已提前得到释放。”

  有关人士认为,今年一季度市区楼市是新房市场冷清、二手房市场热闹,进入4月份这种情况出现了反转,目前二手房市场逐渐转为淡季,而新房市场则出现了继国宾墅、凤凰城、绿城海棠湾上市后,公馆1号等也即将开盘的集中上市潮,新房供应量大增已助推新房市场氛围的形成。

  商报记者 冯章国

  ■观点

  20%个税为何

  成了烫手山芋

  《史记·货殖列传》有云:天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往。而今这一条似乎不灵了:近期各地出台的“国五条”落地细则大都避而不谈20%个税,在利益面前表现出罕见的矜持。

  2月20日,上届政府最后一次国务院常务会议出台“国五条”,加码房地产调控力度。8天后,“国五条”细则出台,其中明确规定,对于出售自有住房按规定应征收的个人所得税,依法严格按转让所得的20%计征。此一规定在全国引起较大震动。

  随后的全国“两会”期间,全国政协委员、住建部副部长齐骥就20%个税表达了两点意见:排名前列,20%个税是向卖方征收的,不能转移给买方;第二,20%个税不容打折,如果执行中有问题再根据具体情况做出调整。

  这样看来,中央政府调控楼市的诚意和决心是毋庸置疑的。

  对于财力吃紧的地方政府而言,20%个税是块新蛋糕。尤其在当前,能轻松启动这样的税收项目,不啻天上掉馅饼。然而,令人惊讶的是,与中央政府调控楼市的坚定决心形成鲜明反差,清明小长假已过,除北京等少数几个城市细则涉及20%个税外,其他地方要么简单复制“国五条”的表述,细节语焉不详;要么借口信息不全、难以核实原值等理由敬而远之。

  其实,地方政府打着自己的算盘。其一,虽然20%个税会带来一笔收入,但毕竟会抑制房地产业发展。而相对于活跃的房地产市场所推动的土地交易给地方财政的贡献,区区房产税明显缺乏吸引力。资料显示,自1989年到2010年,卖地收入占地方财政收入的比例从0.24%升至74.14%。现时我国涉及房地产的税种达12项,收费更是多达50项。2012年,房地产税收占地方财政收入的比重进一步提升至16.6%,房地产“五税”首破万亿,创下历史新高1.01万亿元。

  其二,20%个税的可得性也是必须考量的因素。众所周知,改革开放30多年来,相伴经济发展的便是贫富差距的扩大,而拥有房产的数量是区分贫富差距的重要指标。因此,拿20%个税向二手房卖家开刀,实际上就是要既得利益者让利,这样的政策实施起来阻力可想而知。

  这,或许才是地方政府消极应付、20%个税最终成为烫手山芋的真正原因。

  《证券时报》记者 肖国元

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