2013年多家房企上调销售目标 “出海”成风潮

　　相对于2011年，去年多数房企经营状况有所改善，负债率降低

　　3月中下旬，上市房企进入年报密集发布期。恒大、保利、融创等标杆房企纷纷召开业绩发布会，梳理和总结2012年的公司发展，并对2013年的工作作出规划。从各大房企公布的2012年的业绩报告中可以看出，相对于2011年，去年房企整体经营状况、财务状况已经明显改善。近一年时间内，多数房企去化率提高、负债率降低、所持现金增长。

　　在业绩大增的同时，除了中海，保利、恒大、华润置地、招商、富力、绿城等多家标杆房企纷纷上调了2013年销售目标，拿地和推盘热情也有明显上涨，一些大型房企纷纷进军海外。业内分析认为，房企对2013年预期总体趋向乐观。

　　销售目标整体上调

　　恒大今年的目标是1000亿，比去年增长了25%。恒大董事局副主席兼行政总裁夏海钧在3月26日的业绩会上表示，2012年的销售计划是800亿元，完成了923亿。这一完成是在“中国大规模宏观调控、房地产市场最差的环境下”实现的。夏海钧称，以后随着城镇化发展，每年增长20%是有信心的。

　　销售增幅保持20%水平的，还包括另一家龙头房企保利地产。保利地产董事长宋广菊表示，有信心在未来7年仍能保持20%的年增长速度。

　　在龙头级房企中，中海的销售目标较为保守。在去年销售额增长28%的背景下，中海地产宣布，2013年目标销售金额与去年目标相同：不少于1000亿港元。

　　相对于龙头级房企的平稳偏谨慎，排名靠前的第二、三梯队房企销售目标显得平稳偏乐观。大幅超额完成去年销售目标的融创，今年瞄准450亿元的销售目标，超过去年业绩26%，超过去年销售目标50%。碧桂园今年销售目标620亿，超过去年完成业绩30%；世茂房地产今年550亿元的销售目标，较去年460.97亿元的销售业绩上升约20%。

　　去年成功实现负债率下降的绿城，今年销售目标550亿元，和去年546亿元的销售业绩持平。

　　调整城市布局

　　据保利2012年公司年报，2013年保利计划新开工约1600万平米，计划竣工约1000万平米；在完善一二线城市布局的基础上，稳步开拓三四线城市。

　　宋广菊日前表示支持调控，“只有常态的调控才会促使房地产行业更健康、合理地发展”。宋广菊还认为，城镇化的推进给房地产带来中长期向好是无疑的。恒大夏海钧也透露，未来恒大仍坚守二三线城市的战略布局，“这是符合中国城镇化的大方向。”

　　此外如华夏幸福基业，也认为企业推进产业新城和城市产业综合体，符合新型城镇化的发展要求，企业发展也将从中获益。

　　类似方兴、融创等业务集中于发达地区的企业，也仍然坚守着一二线的市场。根据方兴地产在业绩会上披露的消息，今年方兴计划买110亿左右的土地，未来拿地会集中在一线城市和二线核心城市，如中部南部以及东北的一些核心城市。方兴有意在今年完成东北和华南布点，实现布局全国九大区域的目标。融创中国董事长孙宏斌曾对记者谈到，融创专注于核心区域，同时无形中也已经注意了一二三线城市的平衡。例如融创也进入了苏南的县级市。

　　“出海”渐成风潮

　　进军海外市场也是大型房企2013年的大计划。目前，已经实现出海的包括万科、绿地、碧桂园等房企。绿地集团目前在澳大利亚悉尼、韩国济州岛都有项目。绿地集团近期还表示，计划今年让一些海外资产在香港上市，为离岸融资铺平道路。

　　加入出海阵营的还有保利地产。不同于万科等企业，保利出海的首站选在了非洲。宋广菊透露，3月初保利地产海外考察小组刚从非洲回来，对埃塞俄比亚、纳米比亚、坦桑尼亚市场进行了调查。如果今后真正进行海外布局，非洲很有可能是保利的排名前列站。今明两年内可能先进入非洲。

　　■ 专家观点

　　房企洗牌将会加快

　　●顾云昌（中国房地产研究会副会长）

　　2013年房地产行业将会出现三个发展趋势。首先是竞争加剧。调控政策的继续贯彻执行，投资性需求被打压，目前部分城市甚至出现了买方市场。为了争取刚需和改善性购房人群，开发商将展开“激战”。

　　其次，房企洗牌将会加快。在2013年一线房企的市场占有率会逐步提高，小型房企凭借一定的地方土地储备将被收购兼并。同时房企数量会持续减少，市场分化进一步显现。

　　此外，房地产企业的利益也将“摊薄”，由于开发、融资和人工等成本的提升，加之地价的抬升，房企想要在今年追逐更大利润空间的难度进一步加大。

　　一二线城市吸引力大

　　●陶红兵（高策地产服务机构董事长）

　　今年刚性需求和改善性需求仍将是市场中购房的主力。为了应对市场变化，开发商仍将以针对刚需的中小户型和适度的改善型产品为主。由于今年的调控政策尚不明晰，开发商会对高端产品的推出较为谨慎。

　　在区域布局方面，一二线城市因其广大的市场群体和前景将会吸引更多的房企在其中寻找机会。从去年起就有一部分大型房企逐步收回在三四线城市的“兵力”，重回一二线城市。今年将会有更多的房企重返一二线城市，或是在一二线城市重新布局。同时这也意味着一二线城市的楼市和土地市场竞争将会更为激烈。

　　商业地产或升温

　　●张家鹏（DTZ睿意德执行董事）

　　楼市调控的去投资化，使得越来越多的房企涉足市场相对稳定的商业地产。值得注意的是，今年房企在商业地产方面更多将会倾向于打造写字楼产品。由于商铺经营不论是出售还是自持都会比写字楼的经营更为复杂，且投资回报期较长。因此运营难度较小的写字楼产品是房企较好的选择。

　　随着越来越多的房企加入到商业地产阵营，要想在商业地产蓝海中取胜，需要遵循运营精细化的法则，在产品本身和运营上都要做好细节处理。此外，商业地产需要更多大体量的资金投入，这也需要开发商对自己的资金状况重新进行评估考量。