对话温州楼市展望2013之朗兆总经理叶维坚

　　小编：在十八大新闻中心举办的第四场记者招待会上，住房和城乡建设部部长、党组书记姜伟新曾表示，就是要坚持房地产市场调控政策不放松。那么您是如何看待国家调控的呢？

　　叶总：那么，国家调控，我认为这个呢，在目前中国的房地产市场还没有完全市场化的状况下，房地产还是特别是住宅产业作为国家的民生产业民生属性的这个情况下。那么就是说这个地产的调控，那么我认为还不会结束。而且，就是说根据这个房地产价格的走势，那么就是说还有可能进一步的加紧趋势。那么从2012年我们已经体会到了这个房地产调控的威力。那么正是由于这场这个限价、限购、限贷三线的节点下，所以取得了这种房地产调控的成绩。那么使得了也压住房地产这个房价上涨的势头。从13年看来，其实我们进入13年的这个调控，我认为如果相比12年来讲可能不会有松的这种感觉。为什么呢，12年其实这个调控已经到位了，房价已经拔下来了。那么调控其实是很具有这种弹性的。那么同时在12年我们也看到了这个最严厉的这个限度。其实各个地区也不包括我们温州也做了一个适当的在政策这个红线范围内也做了一个调整。所以12年相对来讲，那么调控其实在有效果以后还是有一些局部的松动。但是13年我认为这个房地产这个房价还不会下调。那么房价可能会这个回温或者有一点上升的势头。那么调控政策可能会再一次出来。所以呢，就是说我们的建设部部长就会出面讲，那么调控还会持续。那么这个持续到什么时候呢。我认为就是说，地产的属性那么从民生的属性，特别是住宅的属性，从民生的属性消除了以后。而民生的属性由谁来承担呢，也就是说由国家的这个保障的系统的住房来承担的时候，可能调控才会完全松懈。所以调控是一种长期的这种任务。

　　小编：好的，作为一名专业的房地产从业人员，您能为我们预测一下2012年这一年温州楼市的走向和前景么？

　　叶总：2013年应该说比12年要会好的多。为什么是好的多呢，其实就是12年的调控其实已经是到位了。那么房价就是说全国的各大地区，那么房价呢几乎都是有下幅。特别是我们12年的这个上半年。上半年几乎是断崖式，特别是在一月份的时候断崖式的下调。那么拿我们温州例子的话，同样的已经下降了30%至40%房价的时候，那么这个其实已经调整到位。调整到位我们看12年的时候，到了年末的时候，那么一线城市其实都是在翘尾的在走效果出来了。第二个，就是价格也有在上涨的这种趋势。那么特别是在我们党的十八大召开以后，政府政策的投入。一级的我们这个月份的时候中央经济工作会议透露出来了。房地产仍然作为一个资助的产业，那么把经济的增长目标，仍然是作为我们13年甚至是今后还是要进一步增长的一个大的目标的前提下。那么13年的这个宏观环境对于房地产来讲是很有利的。所以说我们应该说这个从大的宏观层面来看那么房地产的这个市场还会进一步的好。那么也是从一种长期的来看，我们就是说确定的这个新的城镇化政策。其实是一种长期的利好，所以说房地产在13年，可能会表现为一个比如稳定的或者就是说有这个小幅的上涨的这么一种空间的存在。那么这种空间存在，刚才我们排名前列个问题说的那么调控还是仍然不放的。那么住宅还是作为一种民生的这个压制在下面。所以我们的这个我的这个个人观点的看法那么从大的方向看，那么他可能会比较稳定的状况。那么当然，我们再从细的放向看。一个就是说我们的需求量来看，那么城市化的进展那么人口的中心城区的这种距离不会停。那么这个也是一种长期的推动房地产发展的力。那么第二个就是说我们现在的这个购房市民的年龄还是在高峰期。那么第三个比如说我们温州他这个城市化的构架已经拉开来了。那么各个板块热点频出，这个也是吸引人过来，购买的一个力量。也是激发中的一种力量。那么同时从一个看我们的需求层面分析来看，刚性需求也是一直改善的需求。特别是今年13年开始，可能会启动一次改善这种需求的一种力量。我觉得会非常的大。那么还有一种需求就是由于这个国际上的美国、日本等等连续宽松的政策，美元啊或者是日元，那么人民币要怎么应对。那必须也要放松这种流动性而带来的这种通货膨胀的这种压力。房地产应该是较好的避风港。所以又激发了这个我们的这种需求。所以说需求量应该是大的。当然供应量来讲，从温州来讲，我们的供应量也是比较大的。一个是商品房的供应量已经上去了。那么13年的土地的供应量我认为比12年会表现的好的多。12年无非市区的话只供应了300多亩，13年的话这种供应量会进一步的这个发挥出来。

　　小编：从今年年底开始各个出现了官员抛售房产的现象，您觉得这种现象会蔓延到温州这个地方吗？

　　叶总：关于这个抛售，那么这个网络上传言什么呢。可能就是说要政府官员的这个公开。现在我认为这种抛售在温州的话完全现在没有出现。抛售的话我觉得是在12年的这个在房价断崖式下跌的时候，在恐惧的时候有抛售的这种行为。除了刚才网络上这个传闻的财产公开，那么这个政府官员手里拿着的房子很多。为了在公开之前我要把房子抛售掉。那么我觉得这个网络的传闻。那么在温州的话，那么就是说如果我们二手房有抛售的现象或者挂牌有增加的现象。我觉得这个是好的现象，为什么是好的现象，我刚才说了这种排名前列次改善的需求的景象的到来。一个楼市如果说没有改善需求的上来，这个楼市就不会健康的。我们12年完全是刚性需求带动了这个楼市的成交量。那么二手房的成交量上来了说明这个市场是真正的成熟。

　　小编：您觉得随着我市框架的拉大，温州新兴板块不断的崛起。就比如说像瓯海区府版块，南湖板块，瑶溪板块已经滨江板块，您最看好哪一个以及他的后续发展怎么样？

　　叶总：我觉得温州这个城市的框架已经真正拉开来了。现在各个区域热点频出。那么我们现在也形成了东南西北的这个各个板块的概念也都出来了。那么从温州的这个东部的龙湾中心区的崛起，那么又轮换到我们这个瓯海中心区这个西部的这种板块的热点的这个爆发。那么我认为呢就是说，一个板块的形成有大板块、小版块有概念板块，现在老百姓看板块都是比较混乱的。我认为，一个就是政府规划的新区的板块。那么比如说一个就是现在的一个东部的这个龙湾中心区的板块还有西部的瓯海中心区的板块。那么还有就是我们沿江滨路的这个滨江板块，这些板块我认为都是政府规划的板块。因为政府给他注入了他的本身的这种配套或者说是概念，我们每个板块他的定位都是不一样的。比如说瓯海中心区的板块，他既是一个行政中心区，那么行政中心区是瓯海一个行政中心，但是对温州市来说，瓯海中心区他的产业地位只是一个物流的区域板块。因为那边有动车那么有物流基地，所以这里又是一个市一级的物流基地的交通枢纽的这么一个板块。所以说板块有分区域和市的。那么我们这个滨江西片地区的板块，那么又就是温州市的一个CBD的聚集为主要的一个板块，那么也是市一级这种规划的板块。而刚才所谓的一些，比如说这个什么南湖板块什么这个瑶溪板块。其实他们是依附在一个大板块下面的。老百姓觉得他是一片土地的话给他一个板块的概念。所以我这个倒认为就是说，13年可能会使瓯海中心区比较热闹的一年。为什么呢，是区政府切入的一年也是土地大量供应的一年。那么当然13年是一个比较热的版块。那么第二个就是我们滨江区，滨江CBD这个区，那么我一直看好温州滨江这个区。因为这个毕竟代表着市一级的。那么温州市范围之内，今后能代表城市景象的地方，也是温州一个名片的地方。那么就是温州滨江的CBD。

　　小编：2013年可以说是机遇与挑战并存的一年。那么贵公司在发展上有一个怎样的定位以及接下来一年的计划是怎样的呢？

　　叶总：我们郎兆房产营销专业机构，到今年已经做了这个17年的时间。那么应该说是一个比较老的公司。那么我们公司的特征是什么，就是说给地产公司提供一个全方位的全程服务的。所以全方位的服务是什么概念。就是说，就是从产品的前期定位开始。我认为现在的一个地产服务公司那么一定要提供一个有价值的理念。那么一个地产项目的成功与否，与他的前期定位的息息相关的。那么这种定位也就是决定了你开发的今后卖的怎么样的问题。所以就是说，我们公司的特点一个的在于市场的分析和判断。我们市场部有十来个人，到外面去研究市场分析市场。然后给客户提供一个前期的你去做什么产品你去定位什么样的客群。那么这个应该说是我们的一个营销层面当中的一个重要的核心技术。这个技术其实就是说已经解决了我们房地产营销代理的70%的这个问题。那么同样的就是说，温州的房地产这个营销业开发业到现在，其实已经趋向到现在是一个比较成熟的。特别是最近两年万科进来万达进来绿城进来，而这种模式属于开发模式属于营销模式，其实已经同质化了，非常严重。所以我们郎兆公司那么一直在研究如何给客户提供一个核心的有价值的这种服务。而这个从营销来讲，我们现在的这个代理一定是做客户的。那我们营销代理公司可能就是开发商抓住就可以了。现在的特征呢就是说转变为客户为核心的一个理念。当然我们一年将近都有20来个项目在做。所以我们的客户量都在聚集。我们当然也存在着一个怎么样转型升级的一个问题。特别是要做出我们代理公司的这种含量。而不仅仅是一个中介的这种概念。那么就是说给地产项目他定位的理念，给一个项目的灵魂。那么同时也提供一个适合阶段需求的一个房产品。那么我们仍然是一肩扛两头，一头是开发商，一头是消费者。这个就是我们的一个根本的职责。那么13年的话我们可能会在这方面特别是一头是消费者这方面我们会调的更好。

　　小编：好的，谢谢叶总！

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