城市轨道出现磁场效应:商业地产可一呼百应

　　商业零售立竿见影 商业地产一呼百应

　　住建部城建司副司长刘贺明日前透露，中国已有34个城市规划了2万亿元的城市轨道交通项目，接下来几年将是中国城市轨道交通发展最为迅速的阶段。轨道交通近年来的飞速发展，是大中城市里的居民们有目共睹的。业内预测，中国城市轨道交通建设的快速发展，将刺激对轨道交通行业的投入，不仅拉动内需，带动就业，城市轨道交通项目的兴建在一定程度上可以提振经济增长。可以这样认为，城市轨交这块大“蛋糕”出炉后，地铁商业、商业地产、公共装饰等等小“蛋糕”也在陆续“烹制”之中。

　　政策火候到位

　　城市轨道交通的飞速发展，首先要感谢政策的大力支持。此前，国务院出台的《“十二五”综合交通运输体系规划》，要求今年要建成一批重大铁路项目，适时开工一批急需必需项目；温家宝总理也指出要确保今年铁路5000亿元的投资到位；《高端装备制造业“十二五”发展规划》，也明确提出要满足我国铁路快速客运网络、大运量货运通道和城市轨道交通建设。业内人士指出，此次国家发改委密集批准城市轨道交通项目，有望进一步推升铁路、轨道交通建设的投入，相关设备和基建企业有望直接受益。

　　有政策方针的指引，轨道交通扎堆上马也就顺理成章。9月份，国家发改委批复了全国多个城市的轨道交通建设规划，总投资规模预计超过8000亿元。其中广州城市轨道交通近期建设规划调整方案投资，预计总投资为1241亿元。此次批复的内容涉及全国19个城市、两个地区和一条线路。太原、兰州、广州、沈阳、厦门、常州等6个城市的轨道交通近期建设规划获批，哈尔滨、上海等城市的近期建设规划调整方案获得批准，另外还有江苏省沿江城市群城际轨交网、内蒙古呼包鄂地区城际铁路规划等区域轨交铁路规划获批。

　　值得提及的是，广州城市轨道交通近期建设规划包括7条线路，合计总长度约228.9公里，设置车站数量92座，总投资居各条线路之首。

　　蛋糕之一：地铁商业升温

　　城市轨道交通项目如此密集地上马，究竟将在何种意义上推动城市建设和促进市民生活的提高？天津地铁建设的进展，极大地促进了地铁商业的发展，这一点很好地回答了以上问题。

　　10月15日，地铁9号线十一经路站至天津站正式开通运营，标志着修建多年、连接天津市区与滨海新区的轻轨线路终于实现全线通车。全线通车后的9号线，从东海路到天津东站总耗时63分钟，在达到天津东站以后，9号线的乘客可以通过换乘地铁2、3号线，去往天津市区的各个方向。在开通首日，9号线的客流量便实现了10%的增长。

　　天津是中国大陆历史上排名前列个修建地铁的城市。近几年以来，随着天津新地铁建设规划的逐步实施，特别是已开通的9号线，以及近期即将开通的2、3号线地铁，和已经建成通车的1号线，已经逐步建立起了天津的地铁网络。

　　北京城市规划设计研究院一位不愿具名的专家在谈及天津地铁商业的发展时对记者指出，最近几年，地铁的商业功能和价值也开始为地产界和商业界所关注。地铁可以持续、稳定地聚合人群的特点，使其在未来商业发展中所表现出来的功能和附加价值得到更加充分的释放，对城市居民和观光客层的生活以及消费方面的影响也会逐步加强，这些因素是地铁商业之所以引发社会关注的环境基础。

　　该专家指出，与其他商业业态相比，地铁商业是具有明显特征的。首先，地铁商业吸引着特定的稳定群体：地铁作为大众交通工具，使大量人流聚集，但由于特定空间的限制，地铁乘客就成为地铁商业特定的消费群。其次，地铁商业具有准确和稳定的特定时段，其商机容易把握：上下班高峰期间、上放学期间、假期期间等。第三个特征在于特定消费模式：地铁聚集的人流最重要的特性就是快速流动性，这也就决定了地铁商业的消费模式是快捷、便利。其他还有特定的社会功能：在中国，其商业意义更大程度在于配合便民性的交通运营，而不是纯粹的商业价值延伸。商圈的延伸：地铁商业范围的覆盖面，不仅仅是地铁出口一个点，而是从地铁出口以下的地下和出口小范围延伸到地铁周边的范围比较大的商业范围，可以说一个地铁出口，可以带动一个区域的商业氛围。

　　众所周知，地下商业是“城市立体商业”的一部分。地面商业具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如动脉，能加速客流，二者相互支持。因此地面商业的发展与地铁地下商业关系密切，地上地下各商业设施之间相互补充，能更大地方便和满足消费需求。地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流，而客流在乘坐地铁时对某些类别的消费潜力巨大。因此，地铁商业的开发经营具有明显的交通优势，旨在对地铁相关资源的开发有效利用客流带来的巨大市场机会。

　　“地铁出口就是商机！”这位专家指出，“但也要冷静地看到，地铁商业的开发具有很强的专业性，商业定位非常重要。”

　　考虑到地铁商业的特殊性，商业定位也会更多地体现出个性化的特征。通常来讲地铁客流大多以快速通过为目的，如果能够通过特色塑造，延长乘客逗留时间，将可能增大消费的有效性，因此对地铁商业而言，如何将流动的乘客转化为有效的购买力是在商业定位中需要给予高度关注的内容。

　　商业的生命力源于客流的聚集，商业价值就是尽可能充分地将这种客流聚集转化成为有效的购买力。客流结构、数量、购买倾向是地铁商业项目决策和选址的重要依据，从这个意义上讲，地铁客流的庞大数量、复杂构成以及乘客服务需要必然会使地铁商业成为一种增值能力的形态，从现实表现和未来走向而言，地铁确实可以带来一定的商业机会。

　　蛋糕之二：沿线商业地产红火

　　此外，地铁沿线对商业地产项目的拉动效应也十分明显。比如，天津地铁9号线的全线通车，带给市民的不仅仅是交通时间缩短、交通成本降低，也使不少“双城青年”在生活方式上有了更多的选择，虽然开通仅1周，但是9号线周边的地产项目已经有明显的感受。“以前，我们也会把轻轨沿线作为重点宣传，但是显得比较被动，总是我们单纯地向顾客介绍，可是现在，越来越多来访的客户都会主动地向我们询问轻轨与项目的距离。”滨海会展中心附近某地产项目现场销售人员曾对媒体这样表示。

　　销售人员表示，从2011年，地铁9号线十一经路站开始运营后，项目就加强了轻轨概念的宣传，而随着9号线到天津站开通的日期日益临近，这一理念的宣传效果也越来越好。“9号线全线贯通时，前几天还不太明显，而到周末时，到访的客流就明显增加了，大约有15组左右，比平时增加了差不多30%，客户的成交意愿也都非常强烈。”

　　同样，位于三大街轻轨沿线的某项目尽管在9月份将价格往上提了一些，但是，销量却并没有受影响，相反，在近半个月，已经有了30套的销售量。项目销售人员表示：“项目进入9月份以来售价有了小幅的提高，大约在3%-4%左右，但却没有影响到销量，和以往相比，半个月的销量已经达到了以往一个月的水平，目前四期项目总共所剩的房源也不到300套了。”而同样位于轻轨附近的起航嘉园项目，每平方米销售价格也较以往上涨了200-300元，达到9500元左右。

　　据悉，目前，塘沽以及开发区轻轨沿线的多个项目，已经开始加推90-100平方米左右的刚需型住房，每平方米的销售均价，也基本在9000-10000元之间。

　　蛋糕之三：城市化再次提速

　　天津9号线对于沿线地产项目的拉动效应证明，轨道交通投资潮涌动，意味着房地产业发展的源头——城市化进程将再次提速。公开资料显示，2011年，中国城市化率超过50%。预计到2020年，中国城镇化水平将达60%左右。值得关注的是，城市化进程的加速对于城市交通压力不言而喻。但轨道交通的快速发展也对城市化进程一定程度上缓解了这种压力。

　　事实上，由于地铁的快速发展，在北京、上海等一线城市，地铁经过之地，土地价格高速上涨，甚至出现“面粉贵过面包”的局面。土地价格上涨直接推动了房价上行，区域价值随之全面提升。

　　蛋糕之四：百亿公共装饰市场

　　随着城市轨道交通建设的快速发展，市场热议已久的城轨大发展期由此拉开大幕：从这些项目来看，其中仅公共装饰一项，将有过百亿的市场“蛋糕”诞生。

　　9月5日，国家发改委网站罕见地一次性公布了全国多个城市轨道交通建设规划和可行性研究被核准的信息，涉及包括石家庄、太原、兰州、广州、沈阳、厦门、常州、哈尔滨、上海等多个城市的22个城市轨道交通项目。另外，还包括江苏省沿江城市群城际轨交网、内蒙古呼包鄂地区城际铁路规划等几个区域城际轨道交通规划，以及一个西部铁路增建工程。

　　根据民生证券统计，上述25个项目总投资共约涉及资金7106亿元，其中由各城市财政部门担负至少2777亿元。大部分建设周期在2012-2018年。

　　除了传统的承建商外，这次资本市场还普遍看好建筑装饰类企业。根据民生证券的测算，轨交项目的装修金额平均每个站点1000万-1500万元左右。以哈尔滨和无锡为例，哈尔滨地铁一号线每个车站装修中标金额为1015万元，无锡地铁一号线每个车站装修中标金额为968万元。此次发改委审批项目共涉及建站793个左右，以此计算，将带来80亿-120亿元左右的公共装饰市场。