房地产行业被指泡沫严重 商业银行房贷到黄昏

　　一直占据中国银行业个人贷款业务主流的房贷业务(本文中特指“个人住房按揭贷款”)在银行利润构成中的角色正在弱化。

　　一些银行已经不再把这个业务当成争夺的重点。民生银行泉州石狮支行10多亿的贷款余额中甚至已经没有纯粹的个人住房按揭贷款。该支行行长叶泽锋告诉本报，即使有一些房产作为抵押物的贷款也是短期的小微企业贷款。要知道，这两种产品的贷款利率差别至少是基准利率的30%。

　　2009年，该支行的贷款占比中房贷达到过15%。叶泽锋说，有支行的压缩和置换贷款的原因，也有客户提前还款的原因。但现在，这是一家没有房贷的支行。叶泽锋更愿意将时间和精力投入到个人经营性贷款中，因为它的收益率比房贷要高得多，而且符合民生银行董事长董文标确立的“退房贷进小微”的战略。

　　事实上，随着利率市场化时代的开启，银行业正在审视和调整各自的业务构成，追求拓展更高回报和更高收益的业务，进行贷款结构调整已是必然的选择，房贷地位随之下降。而这两年来偏紧的房地产调控政策，恰好成了这个变化的转折点，楼市的成交量低迷也让房贷的下滑尤其明显。从2010年底开始，各家银行贷款结构中，房贷占比都在不同程度地下降，这一趋势已延续至今。

　　广东一家股份制银行的原董事长对本报表示：“房地产行业过度发展泡沫严重，大调整进入一个长期的阶段已是不可避免。”从房贷提供给银行的利润回报以及它的业务未来成长性来看，房贷正在走向黄昏。

　　银行的选择

　　民生银行从2009年就开始退房贷进小微，他们下降的不仅仅是占比，而是整个余额的值也一直在下降。到了2012年6月末，民生银行的770亿房贷占其整个贷款余额的比重仅为5.9%，这个比例的时候是在2007年，曾经达到过16.1%。

　　“银行的信贷资源有限，只有通过调整贷款结构来做小微。房贷的收益率低，加上国家政策并不是很鼓励房地产市场，自然成为了调贷款结构的。”民生银行零售业务部的负责人表示。

　　有类似贷款结构调整意愿和趋势的还有招商银行(10.36,0.16,1.57%)。招商银行的战略部的一份内部报告中这样提到房贷：“在零售资产类业务中，住房按揭贷款占比通常超过70%，单一业务占比明显偏高。零售收入过高依赖于住房按揭贷款，即便现阶段不会出问题，但未来的持续性和稳定性总是要接受考验的。”

　　这份报告认为目前国内多数银行的零售业务结构不够多元化，不够均衡。从的数据上看，招行零售业务部已经开始着手调整其信贷结构。截至2012年上半年，招行个人贷款中房贷比例为54.17%，较年初下降了2.49%。

　　招行副行长丁伟9月末对本报记者透露，最近几个月，招行个人住房贷款在个贷中的占比继续下降，截至2012年8月，招行个人经营性贷款比年初增长475.3亿元，增幅达56.11%，这一大幅度增长正是来源于有限的零售信贷资源向个人经营性贷款的倾斜和个人住房按揭贷款所释放的部分信贷资源。

　　央行的报告表明，上半年累计新增房地产贷款5653亿元，同比少增2271亿元。房地产的贷款新增额占各项贷款新增额的12.3%，比排名前列季度高两个百分点，比上年全年水平低5.2个百分点。截至2012年5月，个人住房贷款增速已经连续25个月下滑。

　　几乎所有的上市银行个人住房贷款在个贷中的占比都较年初有不同程度的减少。今年上半年，股份制银行中的平安银行(13.29,0.07,0.53%)、中信银行(3.70,0.02,0.54%)、兴业银行(12.21,0.10,0.83%)，城商行中的南京银行(7.71,0.10,1.31%)强势压缩房贷，房贷在个贷中的占比分别下降6.46%、5.08%、3.71%、3.28%。再把时间拉长来看，工行、农行、中行、建行、交行、招行、中信银行都从2010年底到2011年初开始出现了下降；民生、兴业、当时的深发展房贷在总贷款的比例则从2007年开始便出现了下降，分别从16.1%、27.5%、26.8%下降到2012年6月的5.9%、16%、10.3%。

　　一些银行已经从以前的对房贷客户提前还款设置重重障碍，转变为了欢迎提前还款，甚至为提前还款设置绿色通道，几乎所有接受本报采访的银行基层网点信贷员都认为，这样能腾出额度来做收益率更高的个人贷款。

　　而曾经遍地开花的个人住房按揭贷款中介正在萎缩。曾经的个人住房贷款中介安家、厚泽、中宇慧通等如今改头换面，以新的身份出现在了市场中，他们有的拿到了小额贷款牌照，做起了收益率更高的小额贷款，包括个人经营性贷款和个人消费信贷，有的仍然在做中介和担保，所不同的是介绍的是中小企业贷款，而不是按揭贷款了。

　　深圳的一家按揭贷款中介公司，员工最多的时候有一两百名，每年也能挣个几千万。但到了去年的时候，这家公司已经只有一二十个人了，今年老板已经改行了，他说，“现在银行都不太愿意做这个业务了，他们也不愿意花钱通过中介了。”

　　中宇慧通更是典型，它原来大规模做的信贷经纪业务，后来在信贷经纪业务中新增了中小企业贷款经纪业务这一项。随着房地产调控的开始，2009年中宇慧通在北京平谷参股农投谷成小额贷款公司，涉足小额贷款业务领域，后于2011年成立中宇慧通沈阳小额贷款股份有限公司，它的野心还不止于此，而是成立一家中宇慧通(北京)投资控股有限公司，在全国各地都拥有小额贷款公司。

　　主动还是被动？

　　但是房地产行业的人士似乎对房贷并不是这样悲观，高策地产顾问董事长李国平则认为，这只是暂时的现象，是限购限贷政策以及房地产市场的低迷造成的。未来，等房地产市场再度上扬，银行还会做出新的选择。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲是这一观点的支持者。“房地产政策出台后，成交量萎缩和限贷政策导致了银行房贷数据的变化。当然，还受到资金面宽松程度的影响。在资金面向宽松的方向发展后，我相信个人按揭贷款这块业务银行不会放弃，买方人群都是相对优质的客户，而且它稳定又安全。”

　　范小冲还说：“原则上并不存在刚性买房办不下按揭，现在可能是某一家或者几家银行办不下按揭，再多问几家，利率承受力再高一点，我相信办下按揭没有问题。”

　　而对于刚刚进入中国市场几年的花旗、汇丰、渣打等外资银行，为了和大的地产商建立战略伙伴关系，也为了获得优质的个人客户群体，它们却愿意用比中资银行更有竞争力的利率来做按揭贷款。

　　对于这个问题，处于业务一线的中信银行苏州分行的一位负责人有自己的观察角度。他说，其实对于出现不良房贷，银行处理起来并不容易，往往很难立案和拍卖。同时他也承认，“几乎所有的银行也都认识到了个人经营性贷款的需求，因为它利率高、收益率高、对银行贡献大。”他所在的中信银行房贷占其个贷的比例为61.62%，较年初下降了5.08%，整个个人的贷款收益率为6.31%。

　　事实上，截至2012年的上半年，上市银行个人贷款房贷比例都出现了一定下降。工行、农行、中行、建行、交行个贷中房贷比例都较年初出现了下降。而以民生、招行、兴业、平安、光大为代表的股份制银行下降得更厉害。

　　目前在个贷业务中房贷占比的浦发银行(7.45,0.04,0.54%)，还在84.95%的高位。根据各大上市银行的半年报显示，房贷占比偏高的银行，其个人贷款收益率普遍偏低。例如占比高达72.66%的中行其个人贷款收益率仅为5.89%，而民生银行个人贷款收益率则达7.75%。

　　中行江西分行的一位负责人表示：“从我们分行的角度来看，我们也愿意渐渐转型。贷存比考虑资金很紧张，规模很紧张，到有效率的产品上。效益占的因素。但房贷客户群我们是不会放弃的，因为他们是基础客户群。”

　　前民生银行零售业务部总经理、现任平安银行小微事业部总监郭世邦对本报记者表示：“民生就是明确做小微贷款，房贷基本停了，其他股份制银行不至于这么极端，各行观念不同，但总体上说我们中小银行对收益的要求更高，对风险的偏好更大。”

　　未来有分化

　　一般的情况下，开发贷和一手房按揭贷款会是同一家银行，但民生银行已经出现了只愿做开发贷不愿意做同一项目的按揭贷款的情况。民生银行相关的业务部门人士对本报记者则表示：“银行做开发贷，利率可以上浮较多，也可以帮助地产商进行融资安排，比如发债，发信托，甚至股权投资，这样有比较多的财务顾问费的收入，按揭没有这些收入。”“2008年房地产最困难的时候，银行开发贷利率8%，财务顾问费16%，贷款的综合收益达到24%。现在没有那么高了，但是上浮和收费都还有，如果不良能够控制，收益还是不错的，关键是风险能否控制。”上述民生银行人士并不掩饰其对开发贷的重视。

　　招行和民生银行“退房贷进小微”的战略相似，但招行依然认为房贷会是其不可或缺的一部分业务。招行副行长丁伟接受本报记者采访时表示：“招行个贷现在的结构是房贷的占大头，个贷中有3500亿左右是房贷，是股份制银行中规模的，未来我希望把房贷压缩到个贷的40%左右，另外60%的个贷主要是个人经营性贷款和消费信贷。”

　　丁伟也表示招行还是愿意做房贷业务，因为它比较稳定安全，后续的管理和催收几乎没有成本，占用风险资本也很低。他认为未来会出现不做房贷业务的银行，但招行还是会有，因为这是一个很好的获客业务，利率市场化之后获客变得更加重要。“我们也是愿意更多做小微贷款，但是房贷我们也不会放弃。按揭是不停在还款，说明投放大于还款量。苏州地区商业银行按揭的余额的量还是上升的。房贷占用风险资本仅50%，比小微占风险资本为75%的要更加节约风险占用资本。”上述中信银行苏州分行负责人称正在调整考核指标让客户经理对个人经营性贷款更为积极。

　　长城证券银行业研究员黄飚表示，“房贷占比进一步降低，或者甚至没有，对中小银行是有效的，大型银行个贷的主力应该还是做按揭。中小银行会寻求差异化。”

　　本报从工农中建交各地分支机构获得的消息，五大行首套房利率已经悄然抬到了九折、甚至基准利率。招行、中信、民生、兴业和广大等股份制银行甚至在基准利率边缘蠢蠢欲动地要上浮，他们用价格之脚对房贷投了“压缩”票。

　　工行认为房贷在个贷中合理的比例是50%。工行个人金融部总经理李卫平表示，工行也会稳步推进住房按揭贷款业务：“基于住房的贷款，客户所拥有的住房资产应该是最有效的资产，房贷业务还是大银行所看重的，因为风险低、成本低、可以批量处理。工行前两年也已经大力发展了非房贷的贷款，也就是经营性贷款。这两部分一半对一半差不多。”但李卫平也认为未来银行业经营专业化、差异化之后，可能也会出现房贷一点都没有的银行。