政府应直接建设保障房 并零利润供应保障房

　　CFP　　

　　保障房建设能够帮助困难群众以低成本改善住房条件，是收入再分配的一种有效形式，是促进房地产市场健康稳定发展的有力保障。目前，市场化的开发模式已经在很大程度上影响了保障房建设与供应，并在很大程度上减低了保障房的保障功能。政府直接建设保障房应成为我国保障房发展的终极解决之路。　　

　　根据规划，“十二五”期间我国要建设3600万套保障房，通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。可从近年来的保障房建设情况来看，还存在诸多问题。　　

　　一是质量事故频现，品质难以保证。由于在保障房设计、施工、监理、验收各环节把关不严，存在较为严重的质量安全隐患，导致部分地区的保障房质量事故频现，如“北京市大兴旧宫三角地保障房项目因质量问题被拆除6栋楼”等。　　

　　二是定价标准偏高，民众难以承受。近年来，昆明、石家庄、杭州、长春等地都曾出现弃购经济适用房的现象，原因众多，而价格过高是经适房遭弃购的最主要原因。相对于经适房的“高价”，廉租房的“高门槛”，公租房似乎成了解决“夹心层”住房问题的少有方法，然而，从国内已经试行的几大城市来看，“略低于市场水平”的定价标准令公租房成为“鸡肋”。　　

　　三是市场开发模式降低了其保障功能。目前，保障房的规划、建设、供应采取的是市场化或接近市场化的运作模式。表面看，市场化运作模式能在一定程度上提高保障房的建设速度，但直接后果是使保障房变成盈利性产品，民众依然在为高房价埋单。这不仅使保障房的保障功能大打折扣，同时也让民众产生政府在利用保障房赚取利益的误解。　　

　　上述问题的存在与政策跟不上、监管不到位、执行有偏差等有关，可最根本的问题在于保障房的市场化开发模式。开发商追求利益较大化是必然的，保障房自然也就难显保障功能。因此，政府必须主导开发保障房，并零利润供应给符合条件的民众。

　　具体操作如下：　　

　　首先，政府直接投身保障房建设，设立全国保障性住房建设总局，各地方政府设立相对应的局、分局。组建强有力的保障房建设执行团队，从相关部门抽调部分有能力的领导干部，并面向社会公开招聘专业化管理人员，专项从事保障房建设、供应及管理工作。　　

　　其次，土地划拨，控制成本，确保保障房的供应零利润。保障房是政府为中低收入民众提供保障的产品，非盈利性应该是其最主要特点。政府直接建设，减少中间环节，采取零利润的方式开发、供应保障房。一是保障房建设用地全部采用划拨，确保保障房建设用地零地价；二是保障房建设的各个环节通过招标选择规划设计机构、材料供应商、建筑施工等企业，确保保障房建设环节支出合理；三是严格控制机构设置、人员管理、行政支出等方面的成本。

　　再次，集中申请、分批供应，确保保障房真正惠及民众。目前，我国保障房是采取先建设、再申请、后供应的模式。此模式存在诸多问题：一是供需不对称。开发商在进行保障房设计时完全是凭自己的经验或喜好，与中低收入民众的真实需求相脱离。二是资金压力大。

　　2011年，尽管各地都顺利完成了既定目标，可地方政府普遍发出资金压力大的呼声。这是目前保障房先开发、后供应的模式造成的。若采取居民先提交申请，经审核达到一定数量后再集中开建，资金问题将迎刃而解。以经济适用房为例，在民众提交申请时，保障房建设机构可收集到民众的真实需求，比如，列出几种户型供民众选择，这样，在进行保障房产品规划时就显得有的放矢；然后在通过审核的民众数量达到开建标准时，可向民众出具保障房认购资格证书，载明区域、位置、户型、面积、用材、价格等事项，并向民众收取30%的预付款，加上财政补贴的资金，就足够保障房开发所需。吴其伦

　　来源：温州都都市报