西安市楼市新政或成为推动房价上涨的又一因素

西安市楼市新政或成为推动房价上涨的又一因素

西安市又出楼市新政，2017年4月28日前购买住房也纳入5年内不可上市交易的范围，外地户口购房者需连续缴纳两年以上社保方可购房。新政对房价会有什么影响呢？小编简单测算了一下，认为新政会成为房价上涨的又一个因素。（注：数据基本来自于西安统计局，鉴于数据并不涉及GDP、居民收入、CPI等因素，且均为2012年大大上任整顿之后公布，所以真实可靠程度很高。）

2014年到2016年西安市城镇人口分别为418.16万、545.95万和648.54。2016年新增人口约102.59万。需要注意的是这些新增人口基本都为非本市户口迁入务工者，并且年龄偏低，以青中年为主。

再看供应端，2016年商品住房竣工面积为1251万平方米，较2015年增长近50%。但是住宅用地开发周期一般为2年左右。所以2016年竣工的住房主要来自于2014年前后的土地供应。而近两年住宅用地供应量在逐年递减趋势：2014至2016年分别为13020亩、12700亩和11891亩。可以预知2016年以后住宅竣工面积会呈现整体下降的趋势。

以2016年数据计算。用住房竣工面积除以新增人口数量，得到人均理论住房面积为12.19平米，约为西安市平均水平33.4平米的三分之一。而实际情况还要远低于这个数据：

一、本地户籍居民拥有居住面积差异很大，城镇化进程使得一些拆迁户拥有2套甚至更多的住房，居住面积远大于平均水平。所以会有一部分本地户籍居民里存在很大改善住房条件的刚性需求。

二、一系列新政出台之前存在流资投资性购房，新政出台以后，房屋无法交易，流动性被强力限制，房主又没有居住需求，导致这些住房空置。

三、新增城镇人口主要以青中年务工者为主，对于居住面积要求较高，这些人新置住房人均面积基本都在40平米以上。

以上三个因素说明西安对于住房的刚性需求很大。会成为房价上涨的一个重要因素。

往大了来讲，从国际经济形势来看，10年一轮的金融危机有很大可能性会如期而至。国家一系列强力霸道的控房政策或许就有抵御金融危机的心思存在。一是抑制楼市价格，控制房地产泡沫，降低金融危机带来的楼市崩盘的风险；二是限售政策将大量资金锁入楼市，降低市场流动性。国家应对金融危机必定死保楼市，否则整个国家经济都会崩盘。

但也正是这些手段会让楼市成为金融危机来临之后的资金避风港。不出意外，国家在面对危机时还会进行量化宽松，当社会流资和量化宽松带来的热钱都向楼市寻求避险时，楼市的活跃程度参照上次金融危机之后的状况。

新政的强力施行或许会有短期控价效应，但是在刚性需求、经济下行和金融危机（即使是逾期危机）的影响下，政府可能会主动松绑限制政策，促动房价快速增长。