“酒店式公寓”项目政策风险分析及相应建议

为抑制房价上涨过快，整个中国房地产市场开启了“限购”模式，许多地区甚至陆续出现了“限购”的升级版本，使得不少投资者将眼光投向了商改住项目，即俗称的“酒店式公寓”，以杭州市为例，去年8月，整个杭州“酒店式公寓”的成交量还在3679套、成交均价13100元/㎡，但9月杭州重启限购政策后，“酒店式公寓”因其不限购、总价相对较低等，吸引了不少投资客，当月共成交了4649套，涨幅26.3%，成交均价13290元/㎡。今年3月，成交套数已升至4834套，成交均价达16700元/㎡。截至4月，成交量达到4944套，成交均价上涨至18110元/㎡，环比上涨了1410元/㎡，涨幅达8.4%，可以看到从去年8月至今年4月，“酒店式公寓”已上涨了5000多元/㎡。

但是，当投资者和开发商以为“酒店式公寓”项目迎来了春天的时候，2017年年初至今，以北京、上海为标杆，部分热点中心城市纷纷出台和颁布了针对“酒店式公寓”项目的新政策，对“酒店式公寓”项目作出了整改、恢复、从严管控、限制交易等严格的规制措施，着实给该些城市的“酒店式公寓”的销售和开发市场降下了一场大雪，网友则更是将北京与上海“酒店式公寓”的市场戏称为“哀鸿遍野”。以上海市为例，2017年排名前列季度“酒店式公寓”市场成交总量仅为 9.40 万平米，环比、同比分别大幅下滑 82%和 80%，创历史季度成交较低；从供应角度看，排名前列季度入市房源仅 52 套，上市量仅为 3300 平米，环比、同比均大幅下滑 99%；从价格上看，成交均价为 27448元/平米，环比下滑6%，同比上涨25%。

因此，根据目前政策趋势，全国范围刮起一场“酒店式公寓”的整治风暴已在所难免。腾智律师通过梳理当前“酒店式公寓”的相关政策，分析开发商将可能面临的政策风险，并就如何应对该些风险提出意见、建议。

一、各地新政策中出现的主要限制措施

对各地出台的新政策进行梳理和分析后可以发现，该些城市对于“酒店式公寓”均采取了新的限制措施，主要集中在以下几个方面：

1、严格规范“商改住”，明确不得按公寓形式或条件进行设计

“酒店式公寓”的本质是商业、办公项目改造为居住性质的用房，为从开发的源头遏制“酒店式公寓”，部分城市新政策将重点放在了限制“商改住”项目。为此，明确规定商业、办公项目不得按单元或成套住宅等公寓形式进行设计，如：南京市《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》排名前列条：“商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置。”并且该通知还明确，不得利用层高进行潜伏设计。成都市《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》第二条：“商业、办公类建设项目（不含酒店）宜采用公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置外挑阳台，不得采用住宅套型式布局与功能设计。”

2、限定“酒店式公寓”的最小单元分割面积

部分城市针对“酒店式公寓”“小而精”的特点，限定了商业、办公项目中可分割单元的最小面积，以消除商业办公项目改造为居住用途的可能性。如：北京市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第二条：“开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。”广州市《关于进一步加强房地产市场调控的通知》第三条：“房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米，不符合该要求的，规划部门不予批准。”

3、限制个人购房，规定商业办公性质房产的销售对象为企事业单位或社会组织

部分新政策除限制开发商对“酒店式公寓”的供应外，还就购房者的资格进行了限定，从销售市场直接对“酒店式公寓”进行限制。如：北京市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第四条“开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。”广州市《关于进一步加强房地产市场调控的通知》第三条：“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。”

4、对“酒店式公寓”的再次转让行限制

除在供应、需求方面对“酒店式公寓”进行限制外，部分新政策还严格限制其再次转让。如：北京市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第五条：“本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。”广州市《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》第三条第三款：“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。”

5、严格处罚“酒店式公寓”的违规宣传

对“酒店式公寓”在宣传广告中暗示含有居住功能等违规现象，各地采取了更严厉的查处、处罚措施。如：北京市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第六条：“对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。”成都市《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》第四条：“对商业、办公类建设项目，开发企业和中介机构不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住，不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传用语。”

二、开发商政策风险分析

通过对各地出台的新政策进行梳理后可以发现，新政策主要是针对开发商正在开发建设中的“酒店式公寓”项目进行了限制，开发商可能面临的政策风险归纳起来主要集中于行政审批、对购房者违约以及行政处罚等三方面的风险。

1、行政审批的风险

分析各地的新政策，为了能够直接从源头上遏制“酒店式公寓”的开发和建设，部分政策直接限定了“酒店式公寓”的设计审批，规定了商业、办公类项目最小分割的面积。在部分未出台相应政策的城市，若开发商未在政策出台前完成审批的，将极有可能导致“酒店式公寓”项目或是无法通过审批，或是无法根据“酒店式公寓”的特点进行设计开发，直接导致项目的开发和销售受到限制。

2、对购房者违约的风险

一旦限制“酒店式公寓”的政策大闸落下，开发商无法提供买卖合同约定面积、户型、使用用途的“酒店式公寓”，而购房者也可能因政策限制失去购房资格，进而导致购房者无法办证、使用而要求开发商承担违约责任。

3、行政处罚的风险

各地新政策除在审批、设计、开发等环节对“酒店式公寓”进行限制，为能够加强对“酒店式公寓”限制政策的执行力度，对“酒店式公寓”的违规行为设定了严厉的行政处罚措施，主要涉及的措施包括对“酒店式公寓”项目直接宣传或暗示具有居住功能的处罚，对改变用途的处罚等，且在新政策出台后有加大检查处罚力度的趋向。从目前已受到行政处罚的开发商来看，开发商对于“酒店式公寓”项目中的违规行为，除需面临高额的罚款外，整改期间还有可能受到资质降级、暂停网签、暂停拿地资格、暂停银行授信的重罚。

三、风险应对建议

在如此严厉的政策背景之下，开发商如何应对因政策产生的审批、违约、处罚的风险具有重要的现实意义。为此，腾智律师建议：

1、行政审批手续是决定“酒店式公寓”项目能否开发建设的根本和基础，对于政策导致的行政审批风险，建议开发商全面检查土地出让、设计、最小单位分割面积、预售审批是否已经完成及有无问题，若尚有未办理完成或已经完成的审批中存在问题的，建议尽快办理，避免新政策出台后无法办理。

2、房屋买卖合同中约定的内容是开发商在“酒店式公寓”后续销售过程中是否需要承担违约责任的关键，因此对于可能引发的违约风险，建议开发商与购房者协商，在买卖合同中增设因政策原因导致房屋无法销售、购买或其他无法继续履行合同的情况，双方互不承担违约责任的条款，并且在合同中明确说明项目的非居住用途，避免购房者提出因不知情项目的使用用途或开发商存在欺诈行为而要求解除合同及要求开发商承担违约责任情况的发生。

3、“打铁还需自身硬”，对于政策可能引发的行政处罚风险，建议开发商及时检查项目的策划、方案、广告与宣传等，确保不存在或可能存在违法、违规的事项。

来源：浙江腾智律师事务所