生活方式消费观念等制约 老旧小区改造需迈数道坎

新闻来源：经济导报

老旧住宅小区设施不配套、环境脏乱差、缺乏正规的物业管理，严重影响小区居民的日常生活。

近日，山东省住建厅、山东省发改委、山东省财政厅联合发布《山东省老旧住宅小区整治改造导则（试行）》（下称《导则》），将对1995年前建成的老旧小区进行改造。

经济导报记者在连日的调查中发现，要改造老旧小区，离不开小区业主的集体决策，而小区居民自治却因种种原因并不容易实现。几十年来的生活习惯，已经让开放式老旧小区的居民养成了随意的生活方式，引入物业管理对其固有的生活方式造成了冲击，还要让他们为此付费，难度不小。

自行安装地锁屡见不鲜

《导则》中所称“老旧住宅小区”，是指城镇和工矿区中1995年前建成投入使用、配套设施较差、群众整治改造意愿强烈的住宅小区（组团、楼院）。小区须位于城镇建成区内国有土地上，住宅为多层以上楼房，且主体建筑基本完好（不含危旧房），未列入未来10年内棚户区改造、征收拆迁、重大项目建设等计划。

黄小林是明湖小区的居民，对于改造小区表示赞同。“虽然居委会给电瓶车设置了专门的停车场，但不少住户还是将车随意停放在楼道门口。”更让黄小林气愤的是，汽车也随便停，“车位少，不少有车族见缝插针地停车，有些业主还安装了车位锁。”

实际上，随意停车、安装车位锁在不少小区都能看到。“车辆越来越多，停车越来越成为问题。”采访中，家住洪楼小区的车主江林坦言，他开车已有几年，回家时常常没有地方停车。看到有人自行安装地锁，他也跟着效仿，在家门前停车位上安装了地锁。

车主刘庆勇告诉经济导报记者，家门口虽有2个停车位，但他却常常没地方停车。为了解决停车问题，他便在停车位上安了地锁。“先下手为强，别人都在抢占车位，如果不早下手，车子就没地方停了。”

除了停车位的问题外，脏乱差也是困扰老旧小区的一个问题。

黄小林告诉经济导报记者，她所住的楼建造于上个世纪，虽然只有5层，但每一层的住户有5家。由于房间都比较小，不少住户将一些不用的东西堆放在楼梯间。由于没有集中供暖，不少住户还将蜂窝煤堆放在楼道间。

住户沟通难度颇大

“引入物业管理本来就对老旧小区居民固有的生活方式造成了冲击，还要让他们为此付费，太难了。”采访中，济南汇心物业有限公司总经理祝春生表示。

正因为意识到居民的物业服务消费意识、消费观念这道坎不好迈，到目前为止，济南已完成整治改造的老旧小区，仅有几个引进了物业服务企业，且都是由街道、居委会做主引进，而非居民共同决策自主引进。

江林告诉经济导报记者，此前，他所在的小区酝酿成立业主委员会，但最终还是不了了之。

“20多年过去，小区内的住户不再像原来那样单一，商量起事儿来也很麻烦。”组织洪楼小区成立业主委员会的居民孙庆海告诉经济导报记者，小区内老住户、外来购房户和租房户三分天下，沟通难度很大。

据孙庆海介绍，该小区一共3栋住宅楼，但分属于2个不同的单位。“一共近200户居民，发放成立业主委员会调查表时，只发出了80份；而在投票选举业主委员会负责人时，仍有部分住户没参加。”孙庆海解释道，“也曾考虑过从外部直接引进物业，但咨询了好几家物业管理公司，都因小区太过老旧、物业费太低、管理成本高等原因而不愿接管。最终业委会也没成立起来，维持原状。”

而经济导报记者从济南市住房保障和房产管理局了解到，尽管从几年前济南就开始试点，但至今还没有物业服务企业主动向行业主管部门表示愿意承接老旧小区物业管理。

资金问题成关键

“主要是钱的问题，”祝春生说道，“考虑到开放式老旧小区的实际情况，仅开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤等简易物业服务，每平方米物业费不低于0.6元，企业才能维持生存；如果实行封闭式管理，成本更高，收费标准也要相应提高。”

祝春生简单给经济导报记者算了笔账：以洪楼小区为例，3栋楼至少需要4个人开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤等简易物业服务，每人的工资就算2000元，4个人就是8000元。而该小区不过200户居民，单户平均面积60平方米左右，按照0.6元收取物业费，收费为7200元钱，尚有800元缺口。“这是理想化的征收，实际上，一般情况最多能按照80%-90%的征收率计算，那缺口会更大。”祝春生说。

上述《导则》提出，按照每月每平方米0.2-0.4元的标准，对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助。各市、县（市、区）的补助标准，由当地政府据实核定。

“如果按照0.2元每平方米进行补助，可以补贴2400元，即使按照80%征收，基本可以做到收支平衡；如果按照0.4元补贴，就可以补助4800元，就能保证有一定利润，企业也能进一步拓展服务范围，为小区居民提供更多精细化的服务。”祝春生同样以洪楼小区例解释道。

在济南市住房保障和房产管理局物业处副调研员闫亮看来，在居民物业服务消费意识普遍缺失的情况下，放弃引入正规物业企业，而是由街道、居委会在辖区老旧小区实行准物业管理，是相对经济的一种方式。

“与由物业公司提供物业管理服务相比，这种准物业管理在服务专业化、正规化、标准化、精细化方面，存在比较大的差距，但就老旧小区的管理现状而言，准物业管理或许是当前最合适的方式。”祝春生表示。