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摸石头过河的渭南市政规划 难道是给楼市设的局?

2017/03/13 08:28 来源: 搜狐焦点网 作者: 勇哥 评论
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作为一个购房者来讲,你紧跟政府市政规划的速度远远赶不上新规划抛弃你的速度。几年下来,看清了,城区规模扩大了,房地产库存去了,政府脸上有光了。都说社会主义初期阶段是摸着石头过河的阶段,看来渭南市政规划也是如此,难道这是给楼市设的局?

近几日的国人反韩情绪高昂,什么乐天泡菜三星欧巴统统都靠边站,也有人叫苦不迭,直言早上恨日本,中午恨美国,下午是韩国,一天24小时间歇性捎带菲律宾,总之祖国让恨谁咱就恨谁,虽说是玩笑话,但勇哥也由此想到了咱们大渭南的市政规划也是如此。

“西移北扩又东进”,这是了解渭南市政规划的房地产人经常挂在嘴边上的一句话,领导说西移,开发商和购房者一窝蜂向高新区扎堆,几年不到,领导大旗一挥,咱们北上,可怜北边没走几步,就到了渭河滩。从去年开始,随着华县变华州,政策又改为东进。作为一个购房者来讲,你紧跟政府市政规划的速度远远赶不上新规划抛弃你的速度。几年下来,看清了,城区规模扩大了,房地产库存去了,政府脸上有光了。都说社会主义初期阶段是摸着石头过河的阶段,看来渭南市政规划也是如此,难道这是给楼市设的局?

先了解渭南城市规划的障碍

在提到渭南市政规划的时候,我们先了解一下渭南大致的地理位置和发展局限,整个渭南东西长南北短,狭长的市区被分为三片,中间是中心城区,西边是高新区,东边是老城区;从方向上看,南边紧挨秦岭,此路不通。北边临水,漫漫渭河水,迢迢几里长,豁然开朗的河川只有二十来米宽的水域,这是渭渠,不是渭河!西边临高陵,不符合靠西安的大方针。东边老城,拆迁难度大!

西移?移来移去没有消费力

2005年起,渭南市政府启动城市西移发展战略,带动城市政治、经济、文化中心同步迁移,成为大势所趋。时至今日已走过十年出头。

从目前的牌面上看,高新区地理位置优越,紧邻渭南中心城区。自渭南市政府西迁战略提出后,渭南市中心医院、渭南高级中学等一批企事业单位随之西迁,渭南市博物馆、渭南市体育中心等城市配套工程也相继在高新区建设投用。

渭南高新区逐渐占据城市重点规划区域,扼守城市发展的重要命脉,逐渐形成北接渭南市体育馆,东邻渭南最大的医疗机构——中心医院;西侧教育体系完善,拥有全市最大规模高教园区;南通高速路口,内含渭南最大的客运站,5分钟可到达高铁站,坐拥三大交通枢纽要塞的城市格局。

再看看房地产项目的表现,根据搜狐焦点渭南站统计,高新区登记在册的楼盘有39个,除去售罄、停工等楼盘,目前活跃楼盘不足10个。

众所周知,区域升温、房价上涨的核心竞争力就是人口以及人口的购买能力,而渭南高新区目前最缺少的就是这两项。产业规模小,层次低,知名企业少且产业集中度不高,这是目前高新区发展上存在的问题,作为一个以产业园区为核心发展力的区域,你这方面不行,那不是个笑话。

北扩?再往北就掉渭河里啦

其实就渭南而言,目前房地产发展势头最好的区域当属市政新区,也在北扩的范畴之内(刨去渭河以北的经开区不考虑),该区域属于市政府所在区域,当然基本配套建设完善,而市政府也一直在大力推从此区域,从年前的自行车比赛就可以看出。

从楼市成交数据上看,市政新区的战绩也一直很漂亮。根据搜狐焦点渭南站的统计,2017年2月渭南新建住宅成交388套,环比2017年1月(2017年1月渭南新建住宅成交303套)上涨28%。其中,市政新区成交175套,占比45%。

从一般情况来看,市政新区有着天然的优势,正所谓自古衙门朝“钱”开,领导住哪我住哪!但如上文所述,渭南北扩面临着地缘限制,宽阔的渭河河床给发展造成了不利的因素。

东进?稳稳的幸福就是别冒进

渭南城东老城区,指的是市区前进路以东的区域。曾几何时,老城区是渭南城市的商业中心,地位举足轻重。然而随着渭南中心区域以及开发区的日渐成熟,老城区的地位遭到了挑战;2016年开始,渭南市政府将对渭南老城进行改造,规划重点要恢复渭南老城活力,实现老城区的全面复兴,重振传统产业等。

市政规划要联合华州新区打造有色金属冶炼和深加工基地、组团级综合服务中心,这就是五大组团的其中之一。

根据搜狐焦点渭南站数据中心统计,2017年在售项目为15个,其中沋河板块7个项目,信达板块8个项目。

对于城东来讲,目前的优势显而易见,沋河等四大公园环绕,的确是个选择高端社区的绝佳之地,但老城区其他区域城市环境脏、乱、差现象严重,工业企业的土地置换和城中村改造难度较大,这给老城区的发展造成了一定的影响。

据《渭南综合交通规划》显示,高新区、中心区组团与华州组团通过国道310、连霍高速和滨河大道联系,其中滨河大道为组团间快速干道。但这样的规划是否能够满足城东新区的交通需求?穿城而过的国道又是否会带来交通隐患、交通噪音等问题?破解这些瓶颈已迫在眉睫。

总结

城市规划是房地产投资者最需要关注的问题,必须详细研究政府关于城市规划的走向,把握未来城市的热点。

近些年,渭南市政府试图打造百万人口的渭北大市,从"西移北扩"再到"东进",从开发区到市政新区,越来越多的楼盘拔地而起。相关数据显示,目前渭南中心城区建成区域面积44.5平方公里,人口仅有44.5万,整体离规划目标还有很大差距。此外,渭南城镇规模偏小,人口城镇化慢于土地城镇化。近三年,城镇建成面积增加了26万平方公里,而人口仅增加了19万,低于目标要求。再加上渭南市承载能力和聚集能力较弱,从而导致规划上过度超前、定位上同质化、过度依赖房地产拉动等突出问题。

摸着石头过河是无奈之举,但城市提升吸引力,要从根本上解决问题。

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责任编辑:孙勇  JN532
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