加快综合配套改革 构建房地产长效机制

新闻来源：中国证券报

近几年来，每逢全国两会期间，有关房地产税的话题都会成为热点之一。今年两会也不例外，但据笔者观察，相对此前有声音呼吁房地产税尽快推出以平抑房价，近期的呼声相对要冷静、理性许多，舆论更多强调楼市治理需综合施策，需要探索构建、形成房地产市场健康稳定发展的长效机制，房地产税需纳入市场健康发展的一个环节，统一进行规划、设计与考量。实际上，在2015年8月，房地产税就已经进入全国人大的立法规划之中，时至今日，目前仍处在酝酿、调研、论证阶段。

今年两会期间，舆论对于房地产税这一话题所出现的新变化，预示各方对房地产税依旧处在认识深化与凝聚共识的过程之中。房地产税在发达国家与成熟市场，一般属于地方政府财政收入的主要来源，它同时涉及每一个居民家庭的切身利益，因而牵连面甚广，无论是出于地方政府财政收入来源结构调整与转型之需，还是基于居民纳税义务履行与实际产生的居民收入、财富分配调节功能，房地产税的推出都应当是一个系统工程，需要从全局与战略高度进行全面、综合性地评估，科学性地进行设计，审慎、稳重地推出。同时，结合我国经济社会发展以及房地产行业、房地产市场发展的历史现实与具体国情，房地产税设计与推出还应当综合考虑各种因素，应当助益于形成房地产市场稳定与健康发展的长效机制，并且做到效率与公平并重、统一，不应当被过度“功利性地”作为短期平抑房价上涨的政策工具，更应当避免简单粗暴地作为打压房价上涨的工具而引发市场恐慌，造成房地产市场非理性波动。

推出房地产税仍需凝聚共识

房地产税并不急于匆忙推出，给各方对其进行科学设计，以及更全面、更深入、更客观地认识与评估其所带来的影响留下时间。目前来看，房地产税在推出之前仍需要高度凝聚共识。

房地产税推出对当前的房地产市场产生的影响，一个现实的问题是，房地产税能够迅速平抑房价吗？这是当前各方关注的焦点问题，这一问题目前并没有统一的答案。冷静地进行审视，这也是一个难以用“是”和“非”进行简单回答的问题，而笔者的观点是，房地产税的短期控价功能涉及到房地产税制度及其具体要素如何界定与设计的问题。对于这一问题的认识，目前各方有统一更有分歧。

粗略地进行观察，对于房地产税涉及的课税对象、纳税人、税率、税目、计税依据、纳税环节、纳税期限、减免与加征、法律责任等基本要素，目前已经取得共识的方面在于：房地产税的征税对象是境内外居民、法人和非法人机构拥有的、中国境内可交易的商品性质家庭居住用房与商业用房，纳税人是一切拥有中国境内商品性住房的个人、家庭、法人或非法人机构，纳税环节是房屋的保有环节，这几个方面基本没有太多的异议。

基本取得共识或者存有一致预期的方面在于：房地产税计税依据应当按照应纳税房产的年度价值从价进行计量征收，对一般居民或者家庭持有的普通住房按居住面积进行税收减免或者扣除，尤其普通居民住宅按面积进行部分减免方面的规定，民众对此存有强烈的期盼。尚有争议的方面在于：税率如何制定，是否实行（以及如何实行）累进性的税率或者对多套住房进行惩罚性的税收加征；如何考虑地区差异、地域减免标准需不需要统一以及在现有法律框架之下，立法与税款征收权需不需要以及如何下放到地方政府；农村居民与家庭拥有的普通房屋、住宅需不需要征税；计税依据中的房屋价值如何进行科学、合理、有效与较低成本地计量确定，是依据动态的评估价值还是依据取得的初始成本作为计税计量依据；跨地区的税收减免、扣除与税款征收如何差异化计量与具体征收等等。

而在税制之外，尚有诸多的问题需要讨论与综合进行确定，比如现有法律、法规关于房屋产权期限以及土地所有权与产权流通方面的规定，在新的房地产税法中如何进行适用衔接，现有的涉及房屋与土地的税目如何统一安排与衔接，房地产税如何作为地方财政收入的主力税种，怎样对现行的涉及中央与地方政府的事权以及财权划分的税收取得与运用制度、机制进行科学优化、调整等等。

此外，房地产税将保有环节的城市存量住房作为征税对象，这一点基本具有共识，但是在许多地方，居民拥有现有存量住房中，有一些是由阶段性政策安排而非完全市场交易方式取得的，如城市化进程中一些原有的失地农村居民拥有的动迁房，以及城市居民因旧城改造原因拥有的动迁房，这些动迁房带有对原住民进行补偿与未来生活保障的性质，对于此类超出税收减免范围之外的房屋拥有者需不需要以及如何进行例外性的制度或临时过渡性的安排，目前也没有形成统一认识。

上述问题有的属于技术细节问题，有些像房屋与土地产权、所有权归属与流动问题，属于带有制度、法律全局性的基本问题，这些问题是在现行基本法律、制度框架之内进行厘定，还是需突破现有的法律制度框架重新进行安排，属于需要进行深入地进行研究与探讨的重大议题。

房地产税涉及的诸多要素，在制度设计过程中如何进行界定、规定以及具体施行，将会对既有的房地产市场价格产生重大影响，这一点是确定无疑的，仅从这一角度出发，房地产税的确可以作为具体的控价工具进行应用，一个极端的选择是，假如房地产税在现阶段对所有房屋持有者一刀切式地、没有任何减免地施重税，则已经经历了长期反复上涨的房屋价格将毫无悬念地深幅回落，这应当是一个可以预期的前景。当然，理性地审视与权衡，这一“选择”无疑是需要避免的；而且，仅仅着眼于控价目标，房地产税推出未免短视，同时市场调控显然又回到了“头痛医头、脚痛医脚”的旧有思路，与探讨构建综合性的房地产市场稳定机制的新思路显然是背道而驰的。

房地产税对房价长期的作用效应与机制应当是非常复杂的，需要认真进行分析。观察的着力点在于，房价的最基本决定因素主要还是供求关系，同时还有成本因素，而影响房地产市场供需关系与成本的因素是多方面的，与一个地区与城市的经济发展水平、所处的发展阶段、地域之间的人员流动、产业结构与产业迁移、地区公共政策等等方面都高度相关。房地产税可以以提高房屋持有成本的方式降低自身投资属性，从而对一部分投资性住房产生“挤出效应”，迫使以出售或者出租方式降低持有成本，从而短期降低房屋空置率，增加市场供给。但在这一因素消化之后，房地产价格仍将回归至供求基本面，地域经济社会禀赋、人口结构、迁移与流动等等因素决定房屋需求，而现有技术水平之下的城市房屋供给是否与其匹配，是决定房价均衡的主要因素。除了财政收入取得的功能之外，房地产税因为具有广义与结构的财富分配、再分配功能，而承载着人们对社会公平正义与生活幸福的美好期盼，其功能发挥是否能够提升与改进社会公平，最终同样取决于房地产税在凝聚共识基础之上科学、合理的制度综合设计以及具体实施，这些方面都需要前瞻性地研究与探讨。

利于楼市向安居本源功能回归

房地产市场的“本源”属性定位，应当是其对居住者承担的安居功能，也就是去年12月中央经济工作会议提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”属性定位。安居基本功能要求限制房地产市场被过度赋予的投资、投机属性，这是探索房地产市场健康稳定发展“长效机制”的基础，房地产税设计推出应当在这一方面发挥应有功能。

房地产价格本身反映了市场供需力量的对比，房价的高企首先说明市场需求旺盛而供给无法完全匹配性满足，房地产市场的问题求解，需要从这一基本逻辑出发进行认识现实与寻找对策。

应该承认，中国房地产市场价格特征与现状源于一系列引发市场供需变化与失衡的众多因素交织，这其中有自然的原因，也有政策方面的原因。“自然”方面的原因是，从需求角度来看，城市化进程增大城市居住需求、居民收入增长推升真实需求、居民生活改善推升居住消费升级，对应于供给端城市土地稀缺、土地供给的人为控制、房屋无法进行地域流动的特点决定的其无法以社会化大生产方式无限扩大供给，以及经济社会发展抬升土地、人工等开发成本与制造成本等等。

政策方面的原因则体现在财政、税收、金融等各个层面的制度设计，比如地方政府财政收入对土地转让收益的严重依赖与过度利用、房地产市场的预售制度以及相应的杠杆消费的金融政策，行业的税收制度的不合理（比如豪宅、多套住房拥有者与少有住房拥有者的保有成本差异不大）等等。同时，市场投机力量的存在以及与政策之间进行的博弈，也对房地产市场价格高企产生了推波助澜的作用。

而房地产政策的沿袭、演变则有着认识方面的深刻原因，其主要涉及对房地产市场产品的属性定位问题。长期以来，我国政府职责中被过多赋予促进经济增长的职能，房地产市场一度被认为是国民经济的“支柱产业”，房屋产品被笼统地认为是可以与其他产品一道进行不限制交易的一般商品，依据这一属性定位出台的涉及房地产市场发展的财政货币金融政策、产业政策、消费政策等，在客观上扩大了供给，但同时也激发起了市场投资与投机需求，从而在供、需两端同时发力促成房地产市场的“繁荣”，但同时也阶段性地加剧了房地产市场的失衡，塑造成了当下房地产市场的财富分配格局。

而依据上述认识基础再来审视房价与房地产市场匹配性均衡问题，我国房地产市场调控方向应当是明确的，即一方面应当更大力度地采取措施扩大商品房以及政府安居保障房等各类住房的有效供给，另一方面依据经济社会阶段性发展现实，实事求是、因地制宜地划定与区别对待合理需求与不合理需求，努力满足合理需求，抑制“不合理需求”。以此将承担基本安居功能的居民住房完全“去投机功能化”与“限制投资功能化”，让房屋回归至安居的基本功能属性，则应该就是当前市场调控持续着力的目标。

从上述认识与目标出发，在房屋保有环节科学设计、推出房地产税，刚好可以消除（至少弱化）不同房屋资源占有者无差异持有成本导致的不合理、不公平现象，同时实现限制与弱化投资、投机功能目标。一定面积的税赋免除可以巩固普通商品性住房的基本安居保障功能，同时可以视为允许房屋保有一定限度的财富积累功能，而对超过规定之外的房屋考虑征求累进性的税负，则可以视为限制房地产市场投资与投机功能。房地产税这一功能的发挥，可以视为是对房地产市场制度进行完善。同时，科学合理的税制设计，也可以让房地产税形成自发的“税收挡板”机制，通过市场发挥价格的自发调节与稳定功能，尽可能起到满足合理需求、控制不合理需求的作用，以此实现房地产市场价格稳定的长效目标。

而包括房地产税在内的长效稳定机制建立，同时需要对深层次体制与机制进行综合配套改革。笔者认为，基于目前的科技水平，有鉴于城市房屋不可能无限制供给的现实，在房地产税推出、房屋保有环节征税之后，对房屋交易环节的税费与流动性限定就应当降低或者弱化，以利于构建、形成健康合理高效的房地产二手房交易市场，更多依靠盘活存量扩大有效供给、满足市场需求。长远来看，一个高效的二手房交易市场将是房地产市场的主流，对此需要前瞻性地认识与谋划。

房地产税的设计与推出需要综合考虑各种影响，需要实事求是、因地制宜、科学制定，同时房地产税推出还需要“因时制宜”，准确把握时间窗口，尽量减少对市场的负向冲击。现实地来看，我国房地产市场在价格表现方面，已经历二十多年的反复上涨，目前处在加速上涨之后的泡沫化形成阶段，房地产税如果在没有充分形成共识与稳定预期的条件下推出，将会对市场形成巨大冲击，从而引发局部乃系统性的金融、经济风险。

笔者认为，防范泡沫最有效、最可行之策是抑制价格泡沫过度泛起，泡沫的压缩涉及软着陆还是硬着陆的问题，稳妥的做法是理性慎审引导市场价格“软着陆”，在平稳基础上实现房地产价格与居民收入、地域供需等市场基本“匹配性”的均衡，避免由人为操作不当造成的市场冲击。由此观之，当前阶段不是房地产税推出较好的时间窗口期。