渭南房地产市场2016年度产品需求和营销趋势分析

2016年被称为楼市的转变之年，从一线城市的价格疯涨到9.30政策限购、限贷。四线城市渭南楼市趋于健康平缓的发展阶段，去库存成效显著，购房者热情高涨，成品现房稀缺，新产品如雨后春笋蓬勃发展，多层花园洋房、跃墅等高端项目入驻。随着城市化进程的加快，更多房企向三四线城市发展，渭南房地产市场目前仍以刚性需求占主导地位，由于四线城市价格较低，购房者多为一步到位，110-130平三室户型较为走俏。

渭南的城市建设发展较为迅速，随着西移北扩战略方针的落实，城市建设扩张加快，大量的旧城改造、拆迁与城市化带动了市民居住需求的增加；渭南90后适婚族也到了成家立业的年龄，住房需求进一步被激发，渭南楼市在去库存基础上，同时，2016年渭南住宅新建开工项目十余家，缓解了多数购房者的购房需求。

渭南购房者需求以本地需求为主，周边县区外来务工人员和孩子进城上学购买学区房为辅。户型需求面积多为80-130平米之间，四线城市市民收入有限，进城务工或学区房选择户型多为80-100平米两室，渭南本市居民自住110-130平米三室户型较多。140-210平米改善型占市场份额较低。跃层、复式、loft占比极小。

2016年渭南楼市三室户型热销，随着开年盛世华府、依林园、通达·朗郡现房走俏，渭南楼市上演了 2016开年小阳春。其中，4月31日开盘的市政新区苏式园林景观大盘——苏园丰景二期开盘劲销，持续了渭南楼市上半年火热场面，在所售房源中110-130平米三室户型占比极高。此外，渭南楼市下半年随着百姓家园和豪庭佳苑、海兴城8#楼铂悦山等项目三室户型的热销，再次见证了渭南楼市已经进入了“三室为王”的时代。

随着经济的发展，城市化进程的加快，人们生活水平在不断提高，国家二胎政策的落地，居住需求也得到了提升。买房不再是以前单一的选择，父母一间房，年轻夫妻一间房的两室时代，渭南多数购房者会选择三室房源，儿童房、书房、茶室、衣帽间等进入了渭南购房者的生活。四线城市渭南房价适中，没有一二线城市的高物价，市民生活稳定，40-50万元的总房款，按揭三成15万左右预算，在购房者的承受范围之内。经济情况稍好的家庭多数会选择总价50万之内的三室户型一步到位。

从建筑形态看，渭南楼市住宅项目仍以高层为主，随着近年来市民生活水平的提高，居住理念也发生变化，多层电梯花园洋房应运而生。即将入市的中国地产十强品牌房企碧桂园翡翠公馆和信达墅源项目，足以印证渭南楼市正在向品质化迈进。

开发商营销战略分析

渭南房地产行业发展起步较晚，市场销售发展处于初级阶段，基础销售模式是渭南房地产开发企业自产自销，开发和销售合二为一。房地产项目之间的市场竞争主要是以地段优势取胜。进入2008年后伴随着全国经济增长的加快，渭南市城区人均收入不断提高，城市居民和新增城镇人口对渭南楼盘需求量不断加大，房地产市场前景良好，渭南本土房地产企业快速成长和外来房企的不断加入，目前渭南房地产市场在售渭南楼盘100多个，渭南房地产开发建设团队向专业化靠近，固有的销售模式也发生了变化，渭南房地产企业有了自己的营销策划团队和营销模式。

准确定位刚性需求占主导地位

开发商要在渭南房地产市场取得一席之地，产品定位很重要，渭南购房需求本土需求占主导地位，90后也已经步入成家置业的年龄，婚房需求也提上了日程；随着人们教育理念的提升，周边县区的城镇居民会选择孩子孩子进城上学等因素决定渭南房地产市场需求不断增长，在户型面积上选择上110-130平米的三室会在相当一段时间占据主要客群需求。

产品+服务=企业赢得未来

客户最终享受的是产品和服务，而不是包装和广告。房企要想持续发展，长盛不衰，赢得客户信任，获到市场青睐，最重要的就是要做好产品和服务。唯利是图从来不是商道。不为客户着想，不能给客户带来价值，这样的企业做不大，也走不远。谁拥有客户，谁就拥有市场，谁就拥有未来！

大环境下互联网营销已是渭南楼盘主要销售模式

创新是房地产营销一个永恒的话题，随着互联网媒体的强势崛起,微信,微博、BBS、网络视频等互联网逐渐渗透到大众生活中。抓热点、追事件、明星开唱等营销事件，一个好的营销点子，通过新媒体病毒式的传播带来的营销效果超乎所有人意料。

在渭南，住宅市场以中端价位刚需改善一步到位为主，户型上以110-130三室户型比较热销，市场销量占比70%。开发商在项目前期定位上，应多考察，根据购房者需求定位产品，这也是楼市发展的必然趋势。