渭南商铺发展现状和趋势及投资价值剖析

作为商业房地产的重要组成部分，商铺因其被看好的发展潜力及高回报，一直备受投资者青睐。所谓“投资好地段，一铺养三代”。渭南这座四线城市的商铺将有多大的发展潜力呢？借力于渭南市获批陕西省少有一个国家中小城市综合改革试点城市，不管从人口吸纳能力，产业创新能力，还是从城市经济整体水平来说，无疑都会促进渭南商业的发展。

渭南当前商铺现状

对于城市而言，商业是综合发展不可缺失的载体，是城市发展之本。现如今，随着渭南城市化的飞速进展，格局的日渐发生变化，形成了东部老城区、中心区、新行政区、高新区的城市的城市组团。作为一个四线农业城市，渭南存在着商业升级换代的需求和空间，竞争也不像一、二线城市那么激烈。

渭南市总体分为东部老城区、中部中心区、西部高新区三个综合功能的城市组团。从《渭南市城市总体规划》（2008-2020）中看，渭南市有“四轴两带多中心”的城市空间结构。乐天大街和东风大街形成了两条东西向城市发展轴，仓程路、民生路形成了两条南北向城市发展轴。

2015年，渭南市获批陕西省少有一家国家中小城市综合改革试点城市，试点期为两年。每一次政策的背后，必将带动起渭南商业发展的新机遇。渭南市不管从产业创新、人口吸纳、经济提升还是城市转型上讲，都会促进区内商业蓬勃崛起。

从这个意义上来讲，渭南市的商业在未来的发展潜力和空间还是非常巨大的。渭南市商业目前发展主要在传统的单一商业模式和新型的商业综合体及大型住宅社区的底商商铺并存的现状。传统单一型商业模式以前进路东风大街十字的国贸恒基商圈为代表，而新型商业综合体以信达广场、新洲华盛、渭南万达广场为代表，大型住宅社区的底商商铺以高新幸福城、九栋洋楼3期沿街商铺、上上国风金街、新洲国际钻石小金铺、海兴城底商、苏园丰景商铺为代表。

渭南各区域商铺投资环境分析

谈及渭南的在售商铺，不得不将渭南三个区域分开来说，众所周知，渭南市分为中心区、老城区与开发区三个区域。中心区是老城区同城市中心地带被沋河分割成两个部分，随着人群向西部集中，老城区已越来越发偏远。而后起之秀的市政新区和高新区成为了拥有巨大商业前景的炙手可热的区域。

老城区篇

20世纪50年代，老城区曾经是渭南城市的商业中心，地位举足轻重，但是随着城市发展重点的西移，老城区的发展逐渐衰弱，已影响到渭南城市的整体风貌及社会和谐。近几年来，渭南市政府又开始注重实行老城区的改造计划了，对渭南老城进行改造，涉及到了空间布局、建筑风格、景观环境、特色风貌、拆迁安置等方面。

实现老城区的全面复兴，重振传统产业，凸显老城魅力，弘扬个性特征，增强综合竟争力，是本次渭南老城区改造规划的重点。在此规划基础上，老城区新一批的楼盘项目也如雨后春笋搬破土而出，如汇邦沋河华府、海兴水岸新城、广青·甲天下、明泽坊、东湖半岛等等。据搜狐焦点渭南站数据中心统计的楼盘带商铺的项目如下：

汇邦沋河华府由陕西汇邦地产有限公司开发建设，位于渭南市临渭区滨河大道南段。该项目占地143亩，产权70年，绿化率38%，容积率2.97，公摊20%。汇邦沋河华府商铺可租可售，1层面积区间30-70平米 ，售价12000元/平米，租金40元/平米/月。 面积区间120-330平米一拖二商铺，均价7500元/平米，租金40元/平米/月。

另外，还有海兴水岸新城，其项目三期13#、14#、15#楼底商海兴广场Yo Park总套数49套，现商铺正在招商中。海兴水岸新城13#、14#、15#楼商铺海兴广场Yo Park单三层面积为3602㎡，租价80元/㎡；单四层3275㎡，租价70元/㎡。

海兴水岸新城三期底商海兴广场Yo Park建筑面积4000平米，是以时尚、年轻、潮流打造的主题式河景购物中心，也是渭南城东较大体量购物中心。内部KTV、网咖、儿童主题乐园，休闲健身会所、养生馆、时尚DIY等商业配套齐全。海兴广场Yo Park位于渭南市二马路与民生街交汇处，距离高铁站、连霍高速、渭南高速、关中环线、108国道、310国道仅十分钟路程。处于城东核心位置，正在成为政府旧城改造、老城核心商业发展的延续及新宠。

市中心篇

随着渭南市区西迁北移，90年代的渭南南北中轴核心商圈——解放路商圈，已不是当年的繁华，取而代之的是现在更加商业氛围浓厚的解放路及东风大街商圈，该商圈现状周边商城林立，智能、国贸、恒基、阳光等众多大型卖场，奠定了该区域在渭南核心商圈的地位，每天的人、客流量在渭南堪称屈指一数。

信达地产顺应市场需求，在正确的时间推出了及商业、写字楼、公寓、餐饮 、娱乐、酒店、为一体的渭南排名前列大型城市综合体项目。弥补了该区域的商业业态少有，为渭南百姓提供了少有一个购物、就餐、休闲、娱乐为一体的一站式消费平台，确立了渭南信达广场现在城市核心地位。

该区域的信达商铺位于市中心信达广场内，域内交通便捷、路网发达，西沿前进路，北临渭南的商业大街东风街，南抵市区东西交通大动脉朝阳大街。依托120万平米城市综合体——信达广场，面积从8㎡到320平米，选择性极高，可满足不同人群的投资需求，单价7200元/平米起，成为渭南目前投资炙手可热的商铺。

市政新区篇

自渭南市西迁战略提出后，市中心医院、市人社局等一批企事业机构陆续向西搬迁，市博物馆、市文化艺术中心、市体育馆等市政配套工程也相继建设。2008年仓程路中段顺利通车，仓程路由此繁荣，道路两侧的建设也成了热点项目。借助渭南市发展“西移北扩”的东风，仓程路的新城市核心优越性正日益凸显。新城市中心仓程路，西临高新区，东沿老城区，北接经开区，是贯穿老城区、高新区、经开区的纽带，新中心显现，城市方向转移。

“西移北扩”兴了一个区域，渭南新行政区发展建设，能够看出渭南市的发展方向，如今的仓程路是高楼群立，拥有60万平米的商业综合体，已经形成了以新洲华盛中央街区的为中心的新州商圈，这里也是渭南新一代年轻人的天堂，也是渭南较大的财富聚集之地。该区域新洲华盛城市商业综合体以及几大住宅社区体量较大的底商商铺来支持区内乃至全市区市民的消费。

城市的政治中心往往引领一方经济，作为渭南市的一支“绩优潜力股”，新行政区内商业未来升值潜力无可限量。随着新市政大楼的投入使用，政治中心的搬迁，大型住宅社区的入驻，人流量相应提升，新行政区的城市地位日渐凸显，仓程路、乐天大街中段、西三路西四路一带成为商业崛起的新节点，发展潜力更是日益突出。

而据目前搜狐焦点数据中心统计市政新区的商铺项目，发现市政新区多数楼盘项目都带有商铺，盛世华府、上上国风·东府天地、金域华府、曼哈顿街区、紫兰新都荟、金星名座、通达·朗郡、海兴城这些楼盘的均有纯商铺或者一拖二商铺，户型面积从70㎡到1500㎡不等，售价从7800元/㎡到14250元/㎡，整个区域平均销售价格为10937.5元/㎡（仅从现有数据统计）。相较于其他两个区域，市政新区的商铺无论在面积上，还是售价上均略胜一筹，投资者的选择性就显得多样。

城市在变，经济商圈也在西移，市政新区地理位置十分优越，拥有数万高端消费人群，商铺的升值潜力巨大，从目前发展的角度而言投资风险非常小。商业氛围十分浓厚，商业价值潜力极大，是商业地产开发的理想场所，是人们趋之若鹜的较佳投资区域，区域内商铺的投资价值也彰显无疑。

高新区篇

渭南高新区，1988年8月正式建立，2010年9月晋升为国家高新区，规划面积31平方公里。高新区主要有三个商业点：

一是围绕高新区管委会生成的新兴商商业。周围有已经成熟的社区高新幸福城，渭南高级中学以及渭南职业技术学院、陕铁院等。充分说明高新管委会周围商圈的形成和人气有很大的关系，随着学校的不断建设，人气会越来越旺。

二是高新区大名鼎鼎的金牛市场，每个高新区人都知道。金牛市场距离曾经的万国商城很近，周围成熟社区很多。高新大厦L座，高新时代，供电局家属院等。高新区商业步行街在近几年也发展起来，还是因为人气的烘托，金牛市场发展成为高新区一个较为标志性的商业点。

2015年8月7日，渭南万达广场正式开业，项目涵盖国际购物中心、五星级酒店、精装公寓、高端商务写字楼和城市商业街五大高级业态，打造了集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、文化、居住多功能为一体高级休闲娱乐中心。万达作为中国商业地产巨头，拥有一套成熟的商业运营机制，可以在每个城市复制，具有极大的商圈聚集效应。

高新区作为渭南的新区域，其商铺投资潜力具有相当大的潜力，以上所提到的高新区三个商业点，都建是高新区商铺投资的坚实基础，商业的发展不止促进高新区的经济发展，从某种程度上讲，大体量、全功能、全业态的商业对整个渭南市的促进必然起着无可替代的作用。

开发商提升商铺竞争力及商铺投资法则

在现在渭南的房地产市场中，渭南商业体量过大、去化缓慢、价格过高是事实存在的，是开发商不得不面对的问题。渭南商铺整体均价在13000元/㎡以上，使得投资客望而却步。资金回报率低，加之全国经济放缓促使渭南2016年商铺销售举步维艰。在营销上开发商普遍采用以租代售、返租、保值回购等方式，依然难以让投资者出手。

庞大的商业体量倒逼开发商从以前的单一商业开发转型为商业全程运营商，商铺业态需要更多元化的发展，开发商应该拿出更大的勇气，在销售困难时期，尽早将商铺出租，规划好业态分类，打造优良的商业氛围，来吸引投资客的购买。

在商业竞争激烈的今天，市场的竞争在某种程度上已经开始成为品牌之间的竞争。现在，渭南并不缺乏同质化的商铺，真正缺乏的是具有强大竞争力的差异化商铺，唯有与众不同才能成为吸引投资者的利器。所以，在目前市场中做好品牌，提升自身的品牌价值才是提升竞争力的重要途径。如何做好品牌工程，下面几点要重点关注：注重专业市场的形象，提升专业市场的包装意识与形态和形象管理；处理好产品品牌和市场品牌的关系；引进品牌并且孵化品牌；注重品牌价值，保护自身品牌。

另外还有重要的一点，那就是商铺的核心竞争力在运营能力，运营能力能把别人做不旺市场做旺，市场做旺了，物业价值会跟着上去，也会带来其他一系列的附加值。因此，提高商铺管理水平，提升商铺的运营能力，这才是商铺市场发展兴旺的根本。

在现如今楼市调控的大背景下，如今商铺、公寓、写字间等项目成为普通百姓投资的热门选项。渭南目前越来越多的开发商开始自己持有并投资商铺，自持商业物业实际上是开发商向运营商的一次拓宽发展，开发商拥有一部分的自持物业可以规避风险、增强竞争力、引领市场发展，而且能够获得长期的盈利资本，一定程度上促进了整个房产市场的健康发展。一些面积大、金额高的店面以租替卖，保证了商业综合体在运营时资金链的正常，“以租养商”带动了整个商圈的旺盛人气。

开发商持有商业物业的比例越高，则说明这个项目的发展前景和发展机会越好，因为开发商会加大心血和成本的投入来做好自己的项目，无论是在经营管理还是物业服务方面。在此前提下，对于商铺投资者而言，投资者该怎样选择有“靠山”的商铺呢？那就是商铺投资的三大黄金法则：

首先，要看商铺所在的商圈。商圈旺，才能确保铺子的人流量达到一定峰值。

其次，看地段。若是买复合地产的商铺，地段是考虑的重点；若是买商业综合体中的商铺，所依托综合体的定位及规模很重要，比如购物广场不适合卖零部件，家居广场不能搞教育咨询。

最后就是价格。只要购买的商铺单价是周边住宅项目单价的3到6倍，都是合理且能增值的；如果是租赁商铺，用10-12年的租金总额可以抵回所租商铺的销售总价，是最能回本且有价值的投资方式。

商铺投资租金回报率是：（月租金×12个月）÷商铺总价。业界普遍认为租金年回报率达到6%就值得投资。“商铺的银行基准利率在6%左右。如果回报率达到6%，可以满足贷款者的月供。”有业者指出，目前渭南商铺大部分租金回报率能达6%已经是很不错的了。

综述

渭南整个房地产市场中，商铺虽然只占有很小的部分，但是不容否认，随着渭南城市的发展，未来商铺的发展前景肯定会更好。渭南城市居民现有约40万人，根据政府较新的规划，预计到2020年，城市人口达到60万以上，人口的增长，是商业发展推动力，届时，才正是渭南商铺投资的大好时机。