房企巨头三季报业绩高企 年度目标完成率超80%

　　10月末，国内房企陆续公布了第三季度业绩报告。数据显示，首开、恒大、融创、招商、保利、远洋、雅居乐等品牌房企，前三季度的签约面积及销售金额均有大幅增长，年度目标完成率大多超过80%，多家企业已达成全年目标。对此，业界普遍认为，尽管三季报呈现出多数房企盈利实现增长，但随着热点城市房地产市场调控升级，在土地成本飙升、盈利能力趋弱背景下，房地产企业未来前景不明。

　　记者发现，今年前三季度，销售额突破2000亿的房企有三家，分别是销售金额排名行业排名前列的恒大、排名第二的万科和排名第三的碧桂园。行业洗牌，昔日“一哥”万科跌至第二名，而去年同期排第三的恒大攀升至榜首，去年同期排名第七的碧桂园拿下第三名。

　　行业前三排名出现变化

　　截至目前，沪深两市(按照申银万国行业分类)136家上市房企2016年三季报已经披露完毕。与往年不一样的是，行业销售前三排名有了大的变化。恒大超越万科，排在排名前列。前三季度，恒大累计合约销售金额约达2805.8亿元，累计合约销售面积及销售均价分别约为3457.7万平方米及8115元/平方米。前三季度累计合约销售金额、面积及均价较2015年同期分别增长117.9%、106.0%及5.8%。

　　前三季度万科累计实现销售面积1992.1万平方米，销售金额2629.0亿元，同比分别上升38.1%和43.7%。

　　上市房企中，销售额排在第三位的是碧桂园。前三季度碧桂园及其附属公司，连同其合营公司和联营公司，共实现合同销售金额约2255.7亿元，合同销售建筑面积约2779万平方米。

　　绿地控股的经营情况也良好，1~9月，实现合同销售面积1327.7万平方米，比去年同期增长4.3%;实现合同销售金额1733.37亿元，比去年同期增长23.0%。

　　而保利在前三季度累计实现签约金额 1575.09亿元、签约面积1179.88万平方米，同比分别增长43.47%和37.58%，签约金额已超去年全年。

　　毫无疑问，成本管控较好的中海，利润依旧靠前。中海第三季报显示，前三季度中海累计完成合约销售总额达1714.6亿港元，已达到于8月份上调全年销售目标2100亿港元的81.6%。

　　房企调整营销节奏提升盈利

　　赶集网有关负责人分析，房企三季度报较大的亮点是企业的是盈利能力有所提升，相对去库存的目标来说，部分房企已开始注重调整营销节奏，这个时候盈利能力也得到了提高。品牌房企一直具有稳定和较高的市场占有率。

　　亦有分析人士认为，大部分以地产为核心业务的企业有较好的盈利表现，离不开前三季度房地产行业销售业绩上行的帮助，尤其房价上涨带动营收和盈利水平有所提高。此外，去年以来，上市房企大量发行公司债，融资成本相对较低，有利于节省财务费用。

　　从综合看，布局重心在一线及重点二线城市的房企三季度销售业绩普遍较好。北京、上海等一线城市虽然品牌房企云集、竞争激烈、地价较高，但市场总体需求量大、单价高，区域销售额对企业业绩的贡献度普遍较大。以近年来持续加大对一线城市及重点二线城市市场布局的新城控股为例，据统计，该公司三季度营业收入为118.43亿元，同比增长6.42%;净利润为8.83亿元，同比增长97%。在二线具有发展潜力的城市，如杭州、青岛、天津、南京等也给相关房企带来了不错的销售额。而三、四线城市，尽管地价成本低，但需求量和房价难以有较大幅度增长，对相关房企三季度业绩的贡献率不大。

　　逾四成房企负债超百亿元

　　再看房企另一个关键指标——扣除预收账款后的资产负债率。近日上交所与深交所发布的针对房地产公司发行公司债分类监管政策中，明确把这个负债率的分界线定为65%，高于65%就值得关注。

　　根据Wind资讯统计数据计算，2016年前三季度，136家上市房企的平均负债率为77.5%。在上述136家上市房企中，有34家资产负债率超过80%红线，占比达25%。剔除预收账款项后的资产负债率超过80%的则有18家，占比超过13%。

　　统计数据显示，在136家上市房企中，超过百亿元负债的房企总计为62家，其中，万科、绿地、保利、华夏幸福这5家上市房企负债均超过2000亿元，分别为6123.96亿元、5899.70亿元、3267.73亿元和2002.41亿元。

　　从资产负债率的情况来看，不同企业的资金状况良莠不齐。不过，与以往相比，地产企业目前的负债结构有所调整，去年下半年以来的融资环境有所改善，上市房企总体融资成本并不高，不少房企以在国内发行低成本的公司债偿还或者提前赎回境外高息债。

　　一二线城市前9个月土地溢价率高

　　10月19日，国家统计局发布《2016年1~9月份全国房地产开发投资和销售情况》。统计显示，今年1~9月份，全国房地产开发企业土地购置面积14917万平方米，同比下降6.1%，降幅比1~8月份收窄2.4%;土地成交价款5569亿元，增长13.3%，增速比1~8月份提高5.4%。

　　据记者不完全统计，今年前9个月，碧桂园、恒大、融创、绿地、万科、保利、融信中国、信达等房企拿地金额已超过4000亿元。其中，融创高歌猛进，单家房企拿地金额将近700亿元，其9月在东莞黄江拿下的一宗地块溢价率高达689%。

　　而在城市布局方面，房企拿地重点在于一二线城市。日前，中原地产针对今年前9个月40个大中城市(一线城市为京沪广深，二线城市为其他的省会等发达城市36个)土地市场的监测数据显示，一线城市2016年住宅土地楼面价同比上涨72.2%，二线城市涨幅更是达到了86.7%;一线城市住宅土地平均溢价率达到94.6%，二线城市达到了65.23%。

　　由于房价上涨、土地市场高温不退，第三季度末，全国多地出台史上最严厉楼市调控政策。中国楼市开始步入深度调整期。58同城负责人告诉记者，从10月份楼市各项数据来看，各地楼市交易量已开始出现明显减少。随着房地产调控基调由“因城施策”升级到“一城一策”，一旦信贷政策收紧，之前拿了高价地块的房企风险将加大。

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　　楼市四季度增速或回落

　　从10月楼市数据来看，成交量下降，购房者观望情绪变浓。专家认为，房地产销售增速或在四季度回落。11月1日，《2016年10月中国房地产政策跟踪报告》报告显示，10月各线代表城市成交量回落。一线及二三线代表城市周均成交量同比环比均下降。具体来看，一线城市中，北京降幅较为明显;二三线代表城市中，南京、苏州、厦门、东莞、福州等城市成交量降幅显著。从房价环比涨跌幅度看，15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅价格环比出现下降，降幅分别为0.3%和0.1%;其他城市10月上半月新建商品住宅价格环比涨幅均明显回落，回落幅度在1.0至3.8个百分点之间。