供销逆转临近 四季度买房变轻松了

来源：南京晨报 记者：朱晓燕 乔淳

“买房终于可以不用托关系、不用买房号、不用挤破头了。”日前有网友在微信上发出这样的感慨。就在今年上半年,楼市中还流传着各种买房如同打仗的故事,比如“轮椅哥”、“棉被哥”等等,今年3月份江北一家楼盘开盘现场,一对年轻情侣因为没有选到房向隅而泣的照片,至今还历历在目,然而就在调控之后短短半个月不到,形势陡然逆转,一边是热销迅速减少,另一边则是开盘节奏越来越快,开发商也越来越“心急”了,照此预计年底前买房选择面势必将迅速放大,购房者真的可以轻松许多了。

上周至今已有10盘推房 开盘平均一天一场去化率平均仅5成

调控出台后的上周至今,南京楼市每日认购量从几十套缓慢恢复到两三百套,成交量也恢复到上百套左右,但跟此前的“金九”相比依旧下滑了一半以上。而在另一方面,调控之下的“银十”越往后推房节奏似乎越快,在此前的黄金周,南京楼市经历了调控出台后的行情“速冻”,同时开盘项目也仅有寥寥两家。但在上周南京楼市一周内就有8盘入市,新推房源2300多套,接下来的本周前三天,南京楼市又一下多了两盘开盘1盘认筹,此外还有十多家楼盘新领销许,至此从上周至本周二的11天内,南京楼市已有10家楼盘开盘,几乎平均1天开一个盘,新推房源总计3357套,平均每天新增305套。这样的开盘频率今年以来都堪称少有。

调控落地后,南京楼市短期内就迅速掀起了一轮上市潮。记者统计发现,眼下准备在月底前推房入市的楼盘已经越来越多,如果按照各家楼盘较新释放的消息看,10月下旬短短十多天内,全市竟然还有50多家楼盘准备推房,预备入市的房源达到了1万多套,而即便其中相当一部分楼盘的开盘可能推迟到11月初,保守估计“银十”南京楼盘上市数量也将超过30家,新推房源至少超过万套,另有业内统计显示,年底前整个南京楼市的推房项目最多或将超过90家,房源井喷高达1.6万套。

房源多了,销量却有些不乐观,上周至今开盘的10家项目中,仅有3家当日宣布售罄,其余大多未公布销量。而记者查询网上房地产数据发现,截至目前这些项目的平均去化率仅有5成,其中一半的项目去化率未到8成,较低仅在2成左右,冷热不均相当严重,排队买房的场景少了一大半,购房者的选择机会则成倍增加,记者了解到,上周开盘的10家楼盘中已经有3家不再摇号选房,而是可以随到随选,即便是在部分摇号楼盘的现场,购房者心态也比以往平和不少。

开发商“售前服务”变热情 越来越给买家行方便

“现在售楼处可积极了,提前一个月就发消息通知我下月会开盘,而且还提醒我要备好哪些材料,保证拿到销许会排名前列时间就通知,尽量帮我选到房。”城南购房者徐先生告诉记者,突然得到销售人员这样的“热心关照”,自己都有些不习惯。

调控升级后,眼下各家楼盘的“售前服务”可谓是越来越热情,早在调控刚刚出台时就有不少楼盘赶紧打电话摸底,甚至邀请有资格的意向客户到售楼处面谈。而现如今,开盘前尽量提前联系购房客户,尽量多地向买家提供明确信息,尽可能为买家选房提供方便,已经成为各家开发商心照不宣的“通则”,近期预备上市的很多楼盘,只要从申请销许开始,就主动联系意向买家,并且提醒买家只要拿到销许就会立即认筹开盘,近期保持联系不要外出。

其实就在上半年,南京楼市还曾发生购房者在没有得到售楼处通知的情况下,因为听说某家楼盘最近几天可能开盘,连夜守在售楼处门口等的事件。不过眼下这种状况也很难再上演了,即便有排队认筹的楼盘,开发商也会早早告诉购房者。

不仅如此,在本轮调控前,想要买个房,之前还会遇到开发商设定的重重门槛,比如认筹之前还要搞验资、定存,或者要参加指定的电商、众筹,甚至连看房都只能接受特定预约。由此也诞生了不少无奈的故事,比如此前江北一家楼盘临时验资,购房者到了才知道储蓄卡里没那么多钱,一边排着队一边打电话找亲戚借钱转账,再比如楼盘临时突击搞认筹,有不少身在外地的买家只能临时“打飞的”赶回来……诸如此类的种种情景,调控后也将很快消失,且不说开发商提前通知越来越周到,包括众筹、定存、搭售车位等种种不规范的乱象,眼下也都属于楼市监管的重点,因此各家楼盘开盘的程序也愈发简化,都是拿到销许就认筹摇号选房,再也没有那么多繁琐的手续了。

各板块冷热不均 选房难度也有差异

虽然眼下购房者的选择面广了,但由于楼市销量冷热不均,各个板块选房的难度还是大有差别的,有的区域楼盘选房已经很轻松,但在有的热点区域,选房的“中签率”依旧不高,机会也仍旧有限。上周开盘的两家河西南项目金地中心风华和佳兆业城市广场,前者推出240套房认筹客户800组,后者352套房认筹客户769组。房源客源比达到1:2或是1:3的水平,这意味着平均一套房仍有两三组买家。记者了解到,接下来河西各家楼盘新推房源最多也仅在300多套,而在调控前,各家楼盘的蓄水量动辄上千组,即便限购限贷挡住一大半,仍有可能多于房源量,短期内选房难度也还是不低。城东板块也有类似的现象,城东目前是全市库存较低板块,整个板块库存量只有600多套,这里近几个月推房量也一直比较少,近期有城东买家对记者表示,他看中的一家楼盘7月份开盘,此后一直未加推,售楼处表示前期剩下的老客户还有不少,新来的客户估计很难选到房。

而摆到其他板块,情况可能就大不一样,在城北板块,此前这里有两家楼盘开盘,目前房源均未销售完,城北一家楼盘的置业顾问表示,他们摸底之后着实“有点慌”:“差不多每个内场销售员手头客户都减少了七八成。”记者发现,接下来城北年底推房反而越来越多,仅在燕子矶区域内今年就有五家新盘加推,此前3家已开盘,剩余两家即将上市,年内这些新盘推出的房源已经有2000多套,供应量大了客户又变少了,选房就自然不是难事。江宁楼盘上周是销量遇冷最严重的区域,有两家楼盘的销量都仅在2成,位于百家湖的一家楼盘近期打算加推,置业顾问透露称10月份将推300多套房,原本蓄水的1000多组客户目前仅剩下三分之一,选房机会肯定是大了许多。

调控效应继续发酵 放风价低头开盘也变低调

除了选房变得容易以外,本轮调控还使南京楼市逐渐发生了其他一些变化,首先是开发商的“放风价”开始低头了,比如此前河西南楼盘曾传出高达4万元/㎡放风价,最终也被限定在3.5万元/㎡,另外在南站、江宁等板块,近期都有楼盘传出放风价被售楼处主动“砍低”,少则放低了2000元/㎡,多则放低了4000元/㎡。麒麟板块此前喊出4万高价的一家新盘,近期也传出实际入市价格没有那么高。

另一个现象则是楼盘“静悄悄”卖房开始多了,银十以来南京楼市相继有13家楼盘入市,不过记者发现,除此之外还有五六家楼盘,近期都没有集中开盘,但是房子已经开始悄悄卖了,例如江宁一家楼盘10月份准备新推一批房,本周售楼处表示已经可以选房了,没有集中开盘,随到随选,更有业内传出消息称,接下来不少开发商打算低调开盘卖房,仅通知客户到场。抢客大战也在多板块掀起盖头,记者近日在江北10号线龙华路地铁口发现,至少有3家楼盘的“小蜜蜂”聚集在这里发单页,有江浦的也有周边都市圈的,此外还有网友称,城北燕子矶一带的马路边眼下也集中了不少楼盘动销人员,周边几家楼盘都在抢客。

南林大城市与房地产研究中心主任孟祥远表示,黄金周之后南京楼市正式开始进入政策消化期,尽管调控出台之初的黄金周市场存在冰冻的迹象,但此后伴随市场心态走稳,刚性需求继续入市,行情人气也会有一个逐渐回复的过程,但此后市场一定是走在理性的道路上,一房难求的情况肯定会有较大程度的缓解,自住的刚需和改善人群也更容易买到房,而部分急于跑量的楼盘,年底前也会出现比较明显的让利。