三四线楼市库存不降 将妨碍供给侧改革目标完成

面对楼市的“疯狂”，杭州9月18日终于伸出了“有形之手”。当天下午，杭州市住房保障和房产管理局发布限购政策，自9月19日起，除富阳和大江东外，暂停在杭州市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售住房。

虽 然宏观政策确定了今年的楼市主调是去库存，但是楼市的表现却是几家欢乐几家愁。一线城市、一线卫星城和热点二线城市的楼市一波热过一波，但是庸常的二线城 市和广大的三、四线城市却是库存难去。楼市正值“金九银十”时期，但数据折射出来的分化现象依然如此。一线和二线城市陆续加入了限购大军，三、四线城市楼 市接受热传导的动力不足，依然面临着去库存的压力。

单 看今年去库存的数据，还是不错的。数据显示，1~8月份，商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%。今年以来，商品房库存已经连续6个月在 下降，累计减少3000万平方米左右。但是，三、四线城市的表现并不令人如意。虽然缺乏更为直观和有效的数字，但观察家们普遍认为，因城施策、一城一策正 成为楼市去库存新的政策主调。

一、二线城市，调控楼市的政策很容易设计和实施，三、四线城市却很难“施策”。譬如降价销售，政策设计者很难通过行政命令的方式进行，降不降是市场在主导，要看开发商愿不愿意。

再 如坊间常说的让农民工进城买房，通过就地安置的新型城镇化来解决三、四线城市的住宅库存问题。但是，农民工入城也有市场选择，农民工的流向，主要是发达地 区和发达城市，他们宁愿在发达城市做“无根”的打工者，也不愿意在本地——经济欠发达城市买房入户成为“城里人”。何况，在户籍制度改革不到位、社保政策 不健全的情势下，买房成为“城里人”未必能够享受到城市居民的权利待遇。这也是农民工不愿当地购房入户的原因。

还 有，政府购买商品房充作保障房，也存在着利益错配的矛盾。一方面，地方政府卖地成本较高，导致商品房价格高企。地方政府高价购买商品房充当保障房，且不说 是否有足够的财政资金，即使财政充裕地方政府也不会做这样的生意。另一方面，对于开发商而言，高库存也是无奈之举，高地价催生的高房价，只能靠等待解决。 哪怕资金链断裂，开发商破产跑路，信贷呆账也是留给银行，由银行接盘。

因此，楼市高库存不仅仅是房子卖不出去，还形成了政府、银行和开发商之间无法斩断的利益链。这种利益关系已经形成互相牵制。楼市去库存的过程，也是斩断不当利益链的过程，而这一过程是艰难的。

三、四线城市楼市目前所能采取的政策措施，只有税费减免、信贷支持等传统的手段。但这些微利性举措，对于激活购房动力效果并不明显。

更重要的是，三、四线城市楼市的库存量，既有通过政策可以消化的部分，也有不好消化的部分。譬如，三、四线城市楼市的总量已经严重过剩，即城市刚需、改善性住房需求均已经饱和，而且人口外流，没有更多的外来人口注入，缺乏更多的增量购房消费需求。

值得一提的是，因为中国人的生活质量在不断提高，这决定了商品房更新迭代的速度较快，改善性住房的需求远大于现在的市场预期。关键是楼市人口红利是增是减，若城市人口在萎缩，楼市库存就难以消化。

供 给侧改革到了关键时刻，“三降一去一补”的主调不改，但在具体的攻坚任务面前也有了新的调整。譬如“降杠杆”，不久前央行副行长易纲就提出“稳杠杆”的理 念。他认为中国杠杆率去年底处于234%的偏高水平，但是征服和个人的杠杆率和其他国家比不算太高，企业的杠杆率比较高。但是由于中小企业面临融资难、融 资贵的问题，长期看是降杠杆，但短期内则是稳杠杆。

去 库存也是如此。因城施策、一城一策指的就是，一线和二线热点城市要控制楼市热度，去库存要防范现在的楼市虚火为未来积累库存。三、四线城市楼市才是去库存 的主力军，而且要想方设法将库存降下来。也可以说，如果三、四线城市楼市库存降不下来，会给今年完成供给侧改革的任务制造巨大的阻碍。

（作者为中国人民大学重阳金融研究院客座研究员）