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猜想渭南房地产行业未来的变化

2016-08-22 19:08:59 来源: 搜狐焦点网 作者:欧阳轩辕

改革开放以后,中国开始推进城镇住房制度改革,从1993年开始停止干部职工住房实物分配,开始实施集资建房政策。特别是1998年后,明确提出停止住房实物分配,实行住房分配货币化,促进住房商品化,开始了房地产业市场化发展的历程。如果以这个时刻作为起点,中国房地产已经经历了十八年从起步、发展到反复调控的过程。

作为城市化的主要载体,房地产业直接或间接拉动着渭南多个行业的发展,对宏观经济的拉动系数也明显增加。在市场刚性需求和改善型需求的支撑下,渭南房地产市场平稳增长,全市各地的开发力度依然强劲,房地产开发投资持续增加,商品住宅和商业用房建设规划不断扩大,住宅小区建设面积持续上扬,小区绿化、车库(停车位)、小区内休闲健身等配套设施日益完善。根据渭南市目前房地产业现状,未来可能会发生下面这些变化。

未来房价将由市场决定

房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原理,商品的价格短期内由供求关系决定,长期主要由其成本因素决定。但在中国,除此这外,政策因素不仅不能忽视,有时还起着主导作用。

尤其在过去的十几年间,由于保障房供应长期缺位,致使商品房供需失衡,房价上涨过快,政府不得已接连出台政策予以调控,使得房地产业的市场化程度严重降低。

十八大后,新一届政府坚持放开市场无形之手,用好政府有形之手,有目的地让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后,我们就可以根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降;还可以按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势,判断房价的中期甚至长期的走势。

住宅产业化将带来房地产业的革命

发达国家的住宅产业化水平多已超过70%,地震多发国家如日本,有些建筑产品已高达90%,一栋建筑可以在几十个小时内装配建成。而中国住宅产业化率不及30%,整体仍处于起步和试点阶段。

所以,渭南房地产行业人士必须认识到这两点:

1、住宅产业化将从根本上解决房屋的质量问题,将建筑的误差从厘米缩小到毫米,最终杜绝“跑、冒、滴、漏”现象;

2、房屋建造周期大为缩短,从而使投资周期相应地缩短,以生产效率的提升促进投资收益率的大幅提升。甚至可以说,住宅产业化将会为中国房地产业带来一场革命。

房地产与互联网将紧密联系

互联网正在改变各个层面的传统行业。随着大数据时代的到来,人们的思维方式,几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步发生着变化。

即使渭南只是一个四线城市,但并不代表未来的房地产行业就和互联网不会产生瓜葛,所以,渭南的开发商未来将要学习如何运用互联网的思维方式和技术手段,从客户需求的角度规划企业的经营行为。当客户群体数以十万、百万计之后,如何从其购房的一次消费后,利用网络化的社区服务平台,不断发现和挖掘其生活中的二次消费和持续消费的需求,从延伸服务中寻找新的利润增长点,也是开发商正在探寻的经营方向。

创新房地产金融将层出不穷

在未来15-20年,中国房地产金融系统将不断健全和完善,与不动产经营相配套的房地产信托基金呼之欲出。可以相信,在行业不断细分的趋势下,按揭贷款证券化、土地银行、住宅银行、社区银行离我们不再遥远。围绕客户资源整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷,一个房地产金融蓬勃发展的新局面已经到来。

给渭南房地产业的几点建议

从市场供求关系来看,全国范围内许多城市住宅空置率居高不下,这并不是人人都有房住,而是说明多数人买不起房。渭南也即将面临这种情况,从渭南的城市发展规划来看,住宅开发规模庞大,建设面积不断增长,与之相对应的渭南当前城市人口、经济结构、购房需求均有出入。加之保障性住房面积的不断扩大和后续的开发,为渭南住房需求创造了更多的置业选择,所有这些,都对未来房地产业的发展带来严峻考验。众所周知,成熟区域的楼盘紧俏,有些地段的楼盘却严重滞销。所以,市场供求和竞争将更加的激烈,但同时也会促使房地产业向成熟方面发展,促使市场机制下的优胜劣汰,加剧产业集中。就此,笔者打算给渭南房地产行业提出几点建议,仅供参考。

1、减轻购房者的负担,让真正需要的人买得起房;

2、政企合力投入低价商品房、保障房建设;

3、降低房地产业税收,从根本上做到让利于民;

4、加快地区经济发展,增加人民可支配性收入,促进房地产业健康发展。

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