由小米公寓看渭南公寓产品未来投资方向

导语：小米自从出现在人们的视线，就不断地变着花样冲击着人们的眼球。最近小米公寓又热闹起来了，什么是小米公寓？它有什么特点？小米公寓的火热对渭南房产市场的公寓产品的发展又能带来怎样的启发？渭南的公寓产品发展未来投资方向又在哪里？本文旨在这一系列问题上做一探讨，希望能为渭南房产市场的公寓产品投资发展带来一丝思考。

公寓作为商业地产投资中最为广泛的一种地产形式，相对于独院独户的别墅，更为经济实用，其特点是位置属于中心地段，一般以小户型精装修出现。区别于普通住宅，公寓具有“自用”和“投资”两大功效，硬件配套设施上也比较齐全，而服务更加家庭化，因而备受投资人士关注。

渭南房产市场公寓产品现状

公寓作为房地产市场发展的必然产物，现如今在渭南的被接受程度越来越高，据笔者所知，目前渭南的公寓产品楼盘项目大概有信达、豪润、万达、乐天聚·天籁、人保大厦等。那么渭南目这些楼盘项目的公寓产品市场现状如何呢？

总体来说，渭南公寓产品位置基本都在临街主要干道，其主要用途有酒店、培训学校、微创企业、工作室、单身自住。单层面积750㎡—2000㎡之间，主要以纯点式楼为主，有部分为筒子楼，中间过道，两边分开。单层基本都在16户以上，配备电梯3部以上，常见户型多以50平米的小户型为主。

在此之前的几年，渭南房产市场火热的时候，有大量的开发商加入房产行业，开发过度，出现了大量的住宅商品房、办公公寓、商铺，供大于求。而渭南作为一座农业城市，政府财政资金匮乏，城市行政能力减弱，高新技术开发区发展缓慢，缺少支柱产业，人口外流，导致需求有限，住宅的消耗量尚不能提高，更不要提公寓产品的消耗了。

举个例子来说，某个小团体的企业，租一个简单型公寓和高端型公寓，其实是没有区别的，简单型的公寓内部配套依然完备，除了相对简陋一些，并不影响日常办公，为什么还要花大价钱租高端的公寓呢？

总之，渭南房产市场上，无论是住宅、商铺，还是公寓，都处于库存过剩，市场饱和状态。渭南公寓产品现存货量大，全市同类产品大约10几个楼盘，多以投资、出租、创业办公为主。以2015年为例，受当年全国经济下滑影响，导致渭南投资者投资意愿锐减，2015年全年渭南公寓产品约有3628套的库存量，而全年去化量仅625套。大量公寓产品的销售已经成为渭南地产商很头疼的事情。

我们要明确的是，渭南房地产市场在未来几年之内依旧是住宅需求主导，也许2016年下半年公寓产品可能会有一个小高潮，但是公寓产品的去化需要更新更具有创意的思路，渭南地产营销人员任重而道远。

“小米公寓”为何能取得成功？

作为手机行业的“搅局者”，小米公司颠覆了手机行业，现在它已经正式开始进军房产行业了，在此此前，一直也有网友调侃称，小米有钱任性，应该进军房地产行业，这次小米公寓真的来了！2014年11月，小米斥资1亿元入股You+国际青年公寓，号称打造属于中国新一代年轻人自己的房子。

所谓戏“小米公寓”，也就是you+公寓，它的商业模式还是租房，租下整栋楼，重新改造之后出租，但是它对租客人群定位很明确，主要针对年轻人，旨在打造现代都市青年高品质个性化社区，让年轻人之间更好地交流。you+国际青年公寓号称三不租，45岁以上的不租、结婚带小孩的不租、不爱交朋友的不租。You+公寓成功的地方在于，把冷冰冰的公寓改造成热闹哄哄的社区，把人与人之间的隔膜融化掉，住在You+公寓的人，喜欢的不仅是时髦有趣的环境，更重要的是它能给年轻人特有的生活氛围。

You+公寓之所以能够取得成功，可总结为这几点：

1、定位明确，租客只针对年轻人；

2、成功的营销思路和推广方式，互联网时代黄金时代的优胜者；

3、公寓内新颖前卫的装修风格和设计，完全符合年轻人的追求；

4、主打情怀，组建内部圈子，设置丰富多彩的娱乐活动，吸引众多的年轻人；

5、价格较为适中，初入社会上班的人也能够接受；

6、最后一点不得不提，you+公寓也租给创业者，创业者入驻You+不是为了租房子，而是为了找投资；投资者入驻You+不是为了租房子，而是为了找项目，You+会变成一个事实上的创业孵化器。

You+公寓本身的创意不错，也不难复制，但是目前房地产市场行情已呈现下行的趋势，业界普遍认为，房地产市场已经从“黄金时代”走向了“白银时代”，那么，you+公寓的出现会不会成为房地产商转型的一种选择？而在渭南这种四线城市，是否也能走这种公寓投资模式呢？渭南的公寓产品投资方向如何呢？

渭南公寓产品未来投资方向

目前渭南市场上仍然有多数待销的公寓，这些过剩的公寓产品都存在很大的问题，比如项目开发同质化、产品开发同质化、营销推广同质化等等，没有太多亮点可言，这些公寓产品要完成去库存的计划，是需要很长一段时间的。但是随着渭南市政规划的发展，城市规模的加大、人口的增加、经济的发展，将这些公寓完全消化是必然的，这就面临一个问题，渭南公寓产品未来的投资方向该如何发展？

总结公寓产品的特点，它具有自己独特的优势，如价格适宜、位置方便、配套设施也很齐备。对于很多投资者而言，公寓依旧是投资优选。那么，未来渭南公寓产品发展可以从以下五种类型投资：

类型一：SOHO公寓

1. SOHO公寓对周边的产业和环境依赖性极大，一般位于高等院校和商业中心附近；

2.面积比较大，空间具有极大的可变性和伸缩性；

3.购买SOHO的客户有两类，一类自用，一类投资。对使用者来说，办公成本低，因而出租率高。

例如，信达SOHO，信达SOHO拥有优质的区域优势和成熟的配套优势，公寓产品的销售效果显而易见。

类型二：LOFT公寓

1. LOFT公寓新型灵活的产品和户型设计，除厨房和卫生间外没有其他预设安排；

2.高性价比，一层的价格，两层的面积，单价高出17%-60%，面积却高出60%-70%；

3.50年产权，商住两用，可以注册公司；

4.缺点是商业用水用电，居住成本高，物业费用高。

例如新洲国际的公寓产品，走的就是LOFT的路线，新洲结合自己的产品制定合适的销售政策，其效果也很不错。

类型三：酒店式公寓

1.统一经营管理的商住产权的公寓；

2.酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；

3.酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；

4.酒店式公寓必须具有居家的氛围；

5.相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势。

例如万达的酒店式公寓，走的就是这种商务高端路线，在一二线大城市，经常会有大客户选择酒店式公寓，对于渭南来说，目前酒店式公寓的优势还没有体现出来，相信随着渭南经济的发展，未来市场上也许会成为不可或缺的公寓产品之一。

类型四：空中商铺

1.空中商铺分为LOFT和平层两种表现形式，可以供各个小型商家及办公使用；

2.空中商铺产生背景是由于土地稀缺性，底层商铺太贵，迫使小商家搬到楼上营业；

3.空中商铺作为商务公寓营销概念正式成长起来，随着经济的发展，逐渐走向成熟，空中商铺需求快速增长，衍生较大市场机会。

空中商铺是商务公寓开发的一种新功能，空中商铺往往位于人流量较大的中心地段，以投入少、低成本、空间灵活取得一些小型商家和投资客的热捧，渭南万达广场步行街二层就是空中商铺的代表，现在还在招商中。

类型五：服务式公寓

1.户型：主要提供 1-4 居室，户型面积控制在50-200平米；

2.居住时间：60%租期在 3 个月—1年，30%租期在 1年—3年，10%租期小于 3个月；

3.设施：精致家具、室内游泳池、桑拿健身房、商务中心、地下停车场、阅览室；

4.服务项目提供类似酒店式服务公寓，例如清扫房间、提供餐饮等；

5.不对外出售产权，“只租不售”，本质上是酒店型物业；

6.服务式公寓可以脱离酒店而独立存在，一般由水准较高的跨国酒店管理集团作为第三方统一管理，综合品质及管理水准较高。

服务式公寓，由中高水平的酒店管理公司作为第三方管理，服务于中长期租赁的客户，多为企业中高层管理人员。该物业为统一经营，室内精装修并拥有高档家居的高档公寓，由公寓管理者提供一系列酒店式服务；是高档公寓与星级酒店的结合体。目前在渭南还没有出现这类公寓产品。

结语

渭南虽然是一座农业城市，但是随着经济的发展，一定会出现更多类型的公寓产品，所以，选择公寓投资的细节还有很多，但首要任务是把握租客的需求。例如，在营销过程中，真实体现用户的体验，比如从“居住”角度，以试住为例，体验生活便利性；或者从“投资”角度，用真实的商户案例印证其价值。另外，投资者需要从公寓产品区别于住宅产品的特点去强调其居住投资两相宜的价值，这样一来，能够大大促进用户对公寓产品的接纳。