渭南房地产2015—2016年度市场调研报告

2016-01-05 23:40:33 来源：搜狐焦点网

　　一、背景

　　在2015年即将收尾之际，回顾全年楼市政策倾向：330新政、5次降准降息、二套房、公积金新政、新版930... ...从中央到地方，利好救市政策贯穿全年。打折促销、渠道整合、以价换量......销售战火在中国的房地产市场不断的激情上演。年末，楼市“去库存”上升为国家“任务”，2015年注定已在中国房地产行业的发展史上留下浓墨重彩的一笔。

　　作为四线城市的渭南，我们也面临着全国三四线城市普遍存在的问题，商业高库存、产品同质化、理念保守、专业性弱、去化速度慢等。回顾2015年渭南房地产市场，几家欢喜几家愁。搜狐焦点网作为渭南本地较具影响力的专业房地产门户网站，我们有义务和责任将渭南楼市2015年的真实情况，用精准的数据呈现给大家，2015年年末，搜狐焦点渭南站数据中心对渭南市在售待售的71个楼盘(含住宅、公寓、写字楼、商铺)进行了全面的摸底踩盘，我们以片区、业态、数据、图标等形式展示。

　　特别声明

　　二、总体市场概况：

　　1、住宅销售量

　　2015年1-12月渭南全年住宅销售总套数5532套，包含临渭区、经开区，全年平均每个售楼部成交80套。渭南各个区域售楼部销售情况差异较大，其中，主城区、西四路板块个别项目全年消化量能达到260—300套，在渭南算是销冠级别，开发区个别小盘及尾盘全年去化20余套也是屡见不鲜。总体住宅去化情况比较良好，同比2014年住宅的成交量增涨22%，住宅库存有少量部分被政府回购或单位团购，2015年住宅整体去化稳中有升。目前渭南市住宅库存量为8044套。

　　2015年渭南市住宅成交均价3346元/㎡，同比2014年(2014年3659元/㎡)下跌8%，每平米有313元的降幅，整体为稳中有跌。

　　2、公寓销售量

　　渭南公寓产品现存货量大，全市同类产品共计10个楼盘，此类产品多以投资、出租、创业办公为主，受2015年全国经济下滑影响，导致投资者投资意愿锐减。公寓产品的销售已经成为渭南地产商很头疼的事情。3628套的库存量对于一个中小型四线农业城市来说负担沉重，2015年全年去化量625套，整个数字也不是很乐观。公寓产品的去化需要更新更具有创意的思路，渭南地产营销人员任重而道远......

　　2015年，渭南市精装公寓成交均价为4636元/㎡,毛坯公寓成交均价3375元/㎡。

　　3、写字楼租售

　　渭南写字楼发展和建设相对比较晚，渭南市的写字楼市场还处于发展的初期阶段，带有写字楼性质的产品统计为9家，新洲时代广场、信达国际、万达中心、广青·甲天下、金瑞·商务大厦、金帝锦城、兴华大厦、乐天·国际广场、鑫城商务大厦，有标准和上规模的写字楼在渭南也仅3家，这和渭南的经济有很大的关系，渭南市规模大的企业比较少，对写字楼的需求量小，导致现在已经盖好的写字楼空置率比较高，空置面积不低于90000方(89228㎡)，2015年的写字楼整体去化不足10000方(9028㎡)，而更多的房企选择租售同步，租金也从2013年的50元左右降至30元左右。所以写字楼出售在渭南难度很大，2015年销售面积和库存相比可以说是杯水车薪。

　　4、社区底商及大商业

　　经搜狐焦点渭南站数据中心调查，渭南在建和已建的底商及大商业总体量为1236967平米，大商业体量前八名分别为：关中大红市场27万平米、渭南万达广场15.7万平米、新洲华盛为11万平米、豪润风尚国际7万平米、信达现代城7万平米、金域华府5万平米、苏园丰景3.2万平米、海兴水岸新城3万平米。渭南商业体量过大、去化缓慢、价格过高是事实存在的，也是开发商不得不面对的问题。

　　渭南商铺市场从销售情况来看，商铺的库存量相当大，目前库存393871㎡，2015年全年去化46065㎡。当然，渭南房企在对待商铺产品的发展，也是采用了多种方式。

　　商铺均价在13000元/㎡以上，使得投资客望而却步。资金回报率低，加之全国经济放缓促使渭南2015年商铺销售举步维艰。在营销上开发商普遍采用以租代售、返租、保值回购等方式，依然难以让投资者出手。庞大的商业体量倒逼开发商从以前的单一商业开发转型为商业全程运营商，商铺业态需要更多元化的发展，开发商应该拿出更大的勇气，在销售困难时期，尽早将商铺出租，规划好业态分类，打造优良的商业氛围，来吸引投资客的购买。

　　三、区域市场调研

　　2015年渭南市住宅综合成交均价为3346元/㎡，高新区成交均价为3118元/㎡，临渭区3490元/㎡，老城区3300元/㎡。

　　1、渭南临渭区板块

　　渭南临渭区主城区板块在售楼盘总计39个，规划总建面为359万/平方米，总套数为17790套，2015年全年销售套数为3975套，在建或已建库存为7143套，主城区在2015年全年销售均价为3490元/平米。渭南市主城区全年销售前8名分别是：信达公馆、盛世华府、新洲国际、依林园、海兴城、苏园丰景、通达·朗郡、东风城市花园，这8家楼盘在2015年的总销量共为2222套。

　　通过以上数据可以看出，渭南房地产的发展热点区域在主城区，表现更为突出的核心在西四路与四马路板块，周边配套相对比较齐全，政策未来导向明确，所以近些年该板块新建的项目多、体量大、品质优、未来发展潜力前景在渭南很好。同时，2015年热销楼盘在该区域占比也比较大，盛世华府、海兴城、通达·朗郡、新洲国际、苏园丰景、依林园在2015年走量都是很不错的，也成为更多购房者重点关注和选择的项目。总体来说，这些楼盘基本都是现房准现房销售、景观和项目设计有一定的特色，所以比渭南住宅的均价略高一些。

　　主城区的第二个热点区域是以朝阳公园为中心点，周边项目有国贸公园盛世、豪润公园天下、百姓家园、润城公园印象等，其中，国贸公园盛世、豪润公园天下和润城公园印象目前都是尾盘销售，可挑选房源有限，百姓家园项目售楼部已对外开放。2016年该区域二期面世新房源充足、加上周边新盘入市，竞争必将加剧，区域热度必将再度到达顶峰。

　　主城区商业中心信达板块，商业发展依然在渭南独领风骚。加之2016年红帆集团商业的起航，渭南商业中心的位置将更加牢固。总体上讲，该区域周边住宅项目比较少，前进路以东民主路、以西大品牌住宅项目稀缺，加之老城改造相对缓慢，该区近些年变化不大。

　　总结：渭南主城区通过近些年政府“西移北扩”的政策发展，西四路周边的生活配套在不断的迅速完善，道路、绿化、公共设施、配套服务在不断的提升，城市面貌也发生着日新月异的变化。同时该区域也需要更高品质、更具特色的楼盘来树以榜样，带动区域更高更好的发展。

　　2、渭南高新区板块

　　渭南高新区在售楼盘共计约17个，2015年新开楼盘为0，多为已经开发1年以上的楼盘，尾盘较多。高新区商品房规化总建面积为166万平米，总套数为9344套，因近些年开发放缓，新盘入市较少，现有库存为2190套，2015年全年去化量为1112套。全年销售均价为3118元/平米。

　　渭南开发区全年销售前五名的楼盘有:逸境华府、渭南万达广场精装SOHO公寓、豪润新都、法苑小区、秦岭贸易花苑，这五个楼盘2015年共销售735套。通过以上数据可以看出，在利君首座和高新幸福城等品质大盘售罄之后，缺少高品质、体量大的项目入市，住宅产品可选择的空间不大。整体价格回落较大，3000元/㎡以下的房源在高新区比比皆是。

　　高新区的热点区域排名前列个是渭南万达广场周边，主要在售的热点项目有法苑小区、秦岭贸易花苑、警苑2期等。第二个热点区域在利君首座周边，热点项目有豪润新都、天久一品、香颂帕堤欧、逸境华府等。

　　总结：高新区住宅按库存对比总体销量平稳，但缺少品质大盘的带动。购房者多为周边农村人口进城及务工返乡人群。价格较低成为住宅产品的主要竞争力，该区域商品房整体发展较为缓慢。

　　3、渭南老城沋河板块

　　渭南老城沋河板块现在售楼盘有7个项目，规划总面积为：112.34万平方米，规划总套数为3652套，目前库存为1457套，2015年该区域销售均价为3300元，在渭南商品房总体来比价格偏低。该区2015年全年销售500套，销量前三名为：鑫润·碧水蓝庭、泰安民生景园、海兴水岸新城。该片区道路和沋河近些年经过政府的治理和改造，现已成为购房者比较认可的宜居居住区，未来发展空间有待挖掘。同时，广青·甲天下及汇邦沋河华府等新项目的入市必将吸引更多购房者对该区域的关注。

　　老城沋河板块现主要开发区域围绕沋河两岸开发，现在在建的项目有海兴水岸新城、汇邦沋河华府、东湖半岛、广青·甲天下等。

　　总结：从市政规划及周边生活配套看，该板块未来发展潜力不小，沋河已成为该区域核心亮点。临河而居、依山傍水、价格合理也是更多购房者选择项目的重要因素。

　　四、产品分析

　　渭南住宅产品2015年相对同质化比较，2梯3户、2梯4户点板结合式高层小高层是渭南的主流产品。6层以下多层砖混住宅基本没有，在售的带电梯花园洋房无，别墅一直没有。在售15层以下小高层几乎没有。纯板式2梯2户通透大三房稀少，在售的该房源项目仅有通达·朗郡5号楼、盛世华府、国贸公园盛世等。

　　渭南在售项目大部分的配套及绿化景观、物业基本能满足购房者生活需求，但是相对比较平常，缺少主题和差异性。物业费用在0.9元—1.5元每平米之间，地暖基本铺设到位。景观和绿化相对有特点的项目有海兴城、盛世华府、依林园、苏园丰景、国贸公园盛世等。

　　渭南市场主要户型是以两室三室为主。其中，一室面积区间为37——65平米之间的户型销量占比3%;两室面积主要区间在85—110平米之间的户型销量占比35%;三室面积区间多为110-140平米之间的户型销量占比54%，紧凑型三室户型比较稀少;140平米—200平米四室改善型户型相占比少，达到7%;复式、跃层产品的户型销量占比3%。

　　公寓产品位置基本都在渭南临街主要干道。单层面积750平米—2000平米之间，主要以纯点式楼为主，有部分为筒子楼，中间过道，两边分开。单层基本都在16户以上，配备电梯3部以上，常见户型多以50平米的小户型为主。公寓主要用途有酒店、培训学校、微创企业、工作室、单身自住。2015年渭南的公寓产品开始逐渐交房入住，2016年公寓产品交房会有一个小高潮，出租、出售、压力较大。

　　渭南城市发展以“西移北扩”为主导，北临渭河、西靠东西两塬，东西长、南北短，近30年以来，逐步向西向北发展。东风大街是贯穿渭南东西的主干道，沿着东风街发展的近30年时间轴，演绎了小桥、南北塘、信达、双元、新洲、万达渭南商业的起起落落。

　　渭南商业产品体量相对比较大，形态多为项目底商、城市综合体等。贯穿渭南东西走向,西有万达广场、中有新洲华盛、东有信达，三大城市综合体在不断的影响着渭南人民的生活、消费和娱乐，三家综合体商业体量都很大，业态丰富，互补又有竞争。楼盘底商基本多为2层—5层商业，规模较大的楼盘商业配比在2万平方以上，更多的底商集中在西四路与三马路附近，多为区间路商业，因该区域新建项目较多，目前入住率低，所以去化相对比较困难，但未来发展潜力很大。

　　五、渭南楼盘布局

　　主要按渭南大区域将地图上项目，按商业、公寓、住宅、写字楼标注清楚即可。如图所示。

　　中心城区房地产产品分布