地产侃侃3人行: 2015渭南楼市分化房价趋稳

　　不知不觉中，2015年已经过去了三个季度，渭南的房地产市场也在这三个季度后迎来年终冲刺。那么渭南楼市前三个季度的发展情况如何，以及第四季度如何突破，房价走势是涨还是跌……对于这些问题，搜狐焦点《地产侃侃三人行》邀请到渭南业内渭南信源代理公司总经理张源先生、渭南业内营销人士孟晓锋先生、恒天·首府营销总监郭旭涛先生三位渭南地产界精英给广大网友一个指导方向。

渭南地产侃侃三人行 营销人士

　　搜狐焦点：关于渭南楼市前三季度发展情况。2015年初时业内有一个预期，2015年的渭南楼市是比较难的一年，现在已经过去了三个季度，这三个季度的情况跟年初的预期有什么变化，关于销售量的变化，以及这个销售价格跟2014年年末对比是涨还是跌。

　　张源：我觉得从成交数据来说的话，2015年上半年渭南楼市总体很差，包括到了9月，也不是特别景气。但从9月到10月有所好转，作为第四季度来说，还是有些期待的，到2016年的下半年市场可能会好一些。渭南楼市现状就是去库存，通过2014、2015年到2016年下半年去库存的大劲就差不多了。最直观的能看到，去年到今年新开工的项目很少，这就主要是去库存。一些中小开发商还是比较难的，当初我对2014年是很有期望的，但事实上很不理想，相比2014年，2015年有一点点回暖、好转，这也是物极必反，市场需求是有压抑的，现在我们能接触到的购房者，很多人考虑小三室，面积不要太大，基本上一步到位，这牵扯到以后要收房产税，两室的多为刚需。从成交量上看，2015年是比去年有所好转，但还有相当一部分不理想，渭南市场有现房有期房，但大多数能成交的还是现房。

渭南信源代理公司总经理张源先生

　　郭旭涛:从走量来看，3室走量比2室走量能好点，农业城市最认可的是南北通透的房子，2室的基本是纯南户。跟城市规模大小有关，经济越落后，三室的走的越好，从需求点上，还是看总价，地段。

　　搜狐焦点：根据搜狐焦点渭南站对渭南房地产市场的调研发现，相比排名前列季度而言，第二、三季度发挥更好，有几家项目都是在二、三季度成交量大幅增加的，这个能说明什么。

　　孟晓锋：变化不太大，多少会降一点。

　　张源：有局限性，我这块评估更多是中小开发商，大中型开发商要好很多，最关键的是，主流开发商开始大幅通过给力的大型优惠吸引购房者，大项目大社区大品牌开始促销时，购房者优选这些，这些量是市场的主体表现，放到整个市场，不能代表很多一部分中小开发商的情况。

　 　孟晓锋：以前品牌开发商价格高的时候，小开发商价格低有优势，现在是品牌开发商回过来吃小开发商客户。局部来看大型开发商成交量较大，但中小开发商大部 分还是很困难，库存量还是大，分化还是比较严重的。总体大部分小开发商都比去年差，小开发商降价拼不过大开发商，产品拼不过大开发商。消费者的市场是消费 心理成熟的过程，我认为整个市场交易的总量是上升了多少和下降了多少，其实看成交排名前五的成交量占总出货量的比例再加大，中小开发商的生存空间被压缩， 这带来的直接结果就是行业集中度一高，细分市场就出来了，大家把一些水分就开始挤出来了，另外就是负责任的跟大家说，好好做专业吧!一批小开发商要淡出市 场，做专业不如别人，做价格人家还比你低，大开发商性价比全透出来了，小开发商原来以价格取胜的优势完全没有了。

渭南业内营销人士孟晓锋先生

　　搜狐焦点：较之排名前列季度，今年渭南房价是有上涨还是下跌?

　　张源：个人认为是价格有所下幅，包括大的开发商降价是被市场逼迫的，因为资金实在回笼的吃力紧张，没办法了才降价，价格还在一直往下走，但是这个幅度并不大。二三季度价格有逐渐坚挺的趋势，首先优惠力度小或没有了。个别开发商还会涨价，跟工程进度和形象也有关系。

　　搜狐焦点：近期渭南市场有项目涨价了，这对市场有带动作用吗?

　　孟晓锋：项目进展到现房阶段了，外观出来了，是放在哪个环境下房价都会往上涨的因素，还有就是已经销售很稳定了，从2015年四五月份后，整个销售系统的人认为市场稳定了，肯定会先走总价低的。包括优惠小，2014后半年和2015前半年的优惠属于恐慌性优惠，但是之后整个市场基本面貌稳定住了，大家优惠的时候，会约摸这个力度，不会像以前那么优惠，这是房地产市场主体开发商心里产生的成熟的过程，也是消费市场消费者心理成熟的过程，我认为目前的市场需求量是市场变化，都过了10月一，优惠没有大家想的那样大，上半年或者2014年，心理绷不住了，买吧。

　　郭旭涛：目前市场已经很理性了，真正消费的还是主流地段的主流产品，这就是大浪淘沙，这个过程，排名前列个轮回已经完成了，基本都回归到一个正常的渠道了，大的开发商通过降价都还在卖的不错，小的开发商经过淘沙已经无力返搏了，已经随波逐流，顺其自然发展。

恒天·首府营销总监郭旭涛先生

　　搜狐焦点：第四季度，渭南房价会涨吗?渭南楼市的预期如何?

　　孟晓锋：如果按照现在这个局势来看，低价位卖完了，高价位自然往上走。

　　郭旭涛：现在面临一个问题，开发商年底回款压力大，涨价也有风险，很谨慎。

　　张源：不可能涨价，年底的销售业绩不会好到哪里去，不怎么会涨，也不会怎么降，这个市场现在就是一个比较稳定的市场，想涨降跳弹一下都不是一个明智的举动，这个市场是由消费群体构成的，现在是买方市场，主体是消费全体的话语权更大一些，作为开发商来说也是市场的一部分，消费者比以前理性很多了，现在的客户大多数都会转很多项目，大部分人知道他应该买什么样的房子。

　　孟晓锋：发现一个现象，品牌开发商的一些动作，2016年有一些推盘一定有一些动作，必然理性起来，而且2016年整体的动作幅度会比2015年会大一些，现在大家都比较务实了。

　　孟晓锋：2015年的住宅投资这块几乎没有了， 住宅投资的这些人在2014年2015年几乎不会出手，2016年估计变数也不会太大，现在有现房的2室现在出手，我不觉得渭南长期会是保持在三室或2室，肯定是慢慢的两室需求就高了，这点不会有太大悬念，只是时间问题。

　　郭旭涛：今年的政策有一定的引导性，明年还是以去库存为主，尤其三四线城市，价格保持稳定，国家政策对三四线城市有一定的过渡期，现在的市场在明年的现房会很多。