地产股逆势启动 去库存引发宽松预期

从地产行业被调控以来，地产股的逻辑都是跟着政策走，随着进一步宽松预期的加强，周三地产股逆势而动。

沉寂依旧的地产股出现了久违的大涨。从地产行业被调控以来，地产股的逻辑都是跟着政策走，随着进一步宽松预期的加强，周三地产股逆势而动，中天城投(000540,股吧)、中江地产(600053,股吧)、中航地产(000043,股吧)等多股涨停，板块涨幅位列排行榜前列。

消息面上，一方面，房地产市场政策再次释放调整信号，这背后是房地产数据已经接近“警戒线”。从消化周期来看，三成城市超过一年，另有三成城市消化周期为半年。楼市正处于去库存阶段，高层近日也两次提到房地产去库存。另一方面，备受关注的北京（楼盘）通州行政副中心建设加快进行，运河核心区、文化旅游区等重要功能区的建设全面起步，成为有序疏解非首都功能、融入京津冀协同发展战略的一大亮点。有分析人士指出，未来房地产调控政策定向宽松是大概率事件，有关部委已经做好政策储备，将可能在近期内推出。而A股向来喜欢炒作预期，在实际政策出台之前，地产股依旧存在走强机会。

据民生证券分析师温阳监测数据来看，重点城市房地产数据震荡，但是整体向好。全国范围看数据持续疲软，不论是房企拿地、新开工还是房地产投资数据改善有限。政策方面看，高层定调房地产行业去库存，政策宽松大概率持续。长期政策看，户籍制度改革有望进一步推动农民进城的购房热情，对库存较大的三四线城市去化起到积极作用。短期看，我们觉得有三个方面的政策放松值得关注，排名前列是商贷首套首付比例还有下调空间；第二是公积金使用率提升；第三是减免税费及购房补贴等行政措施。

从三季度来看，市场一片暖势。中信建投证券分析师苏雪晶认为，9月末政策再度加码，首付比例下降至25%，10月底央行再次双降，彰显出管理层护航需求，稳定增长的决心，此前我们曾强调，此轮市场复苏的关键在于政策加杠杆和流动性宽松的带动，在两个条件都满足的情况下，四季度的销售将会强势延续前三季度良好的销售势头，全年销售有望收官。

从行业来看，与需求端欣欣向荣的环境不同的是，房企拿地整体偏谨慎，但随着整体融资环境的改善，以及优质库存的下降，房企投资意愿有望逐步提升，我们观察到部分城市土地市场已经开始出现变化。苏雪晶认为，9月份投资增速降幅再扩大，GDP增速也自2009年以来破“7”，凸显出我国当前经济增长放缓背后房企对未来行业发展前景的不明朗。但是我们注意到新开工节奏也如期回暖，表明企业补充库存的意愿已在渐渐改善。国内融资成本持续走低，多元融资渠道通畅的背景下，房企资产负债表已有明显改善，伴随着销售回暖的刺激，流动性宽松的支持，房企的投资意愿将有望得到恢复，我们对投资端企稳保持期待。

信达证券分析师崔娟也认为，2015年四季度房地产销售将保持稳健增长，房企加速推盘和市场去库存化意愿的加强保证了今年销售很有可能再创新高。从政策层面看，继续关注减轻房企经营负担和资金压力的政策的持续性，关注新一轮去库存政策的实施，关注这些政策能否促使房地产开发投资额止跌回升。

机会方面，国企改革主线被众多券商首推。同时除国企改革主线外，还可以关注具有业绩保障及转型后治理结构明显改善的个股，以及小市值潜在的转型个股。