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调控升级 二手市场料瞬时“冰封”

2013-03-04 09:06:40 来源: 大洋网

  新政出台,楼市交易可能会短时间内“冰封”,形成有价无市的局面,买卖双方的博弈将重新“洗牌”。

   从核定征收到据实征收,税费可能差距数倍

  3月1日,国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》称,对出售自有住房者,依法严格按转让所得的20%计征。以往对二手房征收个税有两种计税方法,一是据实征收,按照前后两次的交易价格之差征收20%的个税;二是核定征收,对本次交易作价(评估价)全额征收1%的个税。此外,免征个税与证满5年以及是否为家庭住房这两个条件息息相关,只有证满5年且为家庭住房,才可以免征个税。据中介人士分析,由于近年房地产交易频繁,不少房源经过多次转手,市场上证满5年的房源并不多,所占比例仅是一两成而已,且若业主名下持有多套住房的个税照征,因此市场上真正可以免征个税的房源可能只在5%~6%而已,也就是说市场上绝大多数的房源就落入到“重税”的税网之中。

  国务院的《通知》中还表示,对于房价上涨过快的城市,二套房贷首付有可能提高。“广州无疑属于楼价上涨过快的城市,因此被纳入二套房贷门槛提高范围的几率很高。”广州楼市专家韩世同说,新政肯定会影响到广州市场,但政策不会让开发商马上降价,只会抑制楼价的上涨。在韩世同看来,此次新政对一、二手楼的影响有所区别:“一手市场上,主要会影响二次置业人群;二手市场受政策的影响会更大,提高交易产生的个税后,业主放盘的意愿可能大幅降低,或是将税费转嫁给买家。”据房地产中介人士预测,新政出台,楼市交易可能会短时间内“冰封”,形成有价无市的局面,买卖双方的博弈将重新“洗牌”。

  征税:过往两种税费征收“自由选”

  如今必须严格按照据实征收

  按照我国《个人所得税法》规定,个人出售自有住房取得的所得(出售价与房屋原值的差额),应按“财产转让所得”项目计征个人所得税,税率为20%。

  但在实际操作中,由于部分房屋并不能核实房屋原值,例如此前并非购买商品房所得的福利分房,无法准确计算出差额,即通过出售自有住房取得的所得,因此无法按照20%来征收。对待这类房屋,国家政策为统一按照出售总价的1%征收。

  也就是说,目前二手房交易个人所得税征收有两种标准,能提供房屋原值的按照出售前后差额20%征收;未能提供房源原值的,统一按照出售总价的1%征收。只有二手房交易证满5年,且是住房的才能免征个税。

  由于中介往往能帮助售房者压低真实价格进行网签,因此,按照1%的总价征收的税额,往往远低于按照差额的20%征收,因此,很多能够核实原值的房屋,也被当成不能核实原值的房屋,从而按照低于真实交易价格总价的1%征收,以此达到避税的目的。

  此次,国务院办公厅在《通知》中,要求能够核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。也就是说,这一《通知》将堵死能够核实原值的房屋,按照不能核实原值的房屋来征个税的路子,从而增加卖房者的税负。《通知》中强调,要充分发挥税收政策的调节作用,“税务、住房城乡建设部门要密切配合”,以堵死这一避税的道路。《通知》还要求,税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

  广东中原项目部总经理黄韬表示,以往他多次强调以交易环节征税来调控楼市,但交易环节征税环节往往流于形式,楼市投资或投机买家都从中获得巨额收益而不需顾虑税务问题,这次国务院出台有关新政,的确是显示政府“动真格”的态度。

  新政重税究竟有多重?

  记者为你算算账

  从核定征收到据实征收,看似是两个中文字的差别,但对于买卖双方来说,背后的意味却是天差地别。

  据实征收,讲究的是两次交易价的差别,交易价差越大,按20%征收个税就越重。从广州市历年的楼价来说,2007年前全市楼市均价每平方米大约只是在五六千元左右,如今全市六区的楼价每平方米已经在一万六七。若是2007年入市,以6000元/m2交易价为例,如今出售可以轻松获得1万元/m2的交易价差,也就是说每平方米需要被征收2000元的个税,100平方米的房子就需要交20万元的个税。以往通常实行核定征收,双方默契报低价,200万元的房子可以报低价至六七十万元,1%的个税只是六七千元,两者相差几十倍。即使是按照真实报价,以16000元/m2交1%的个税,每平方米也只需要交1600元/m2的个税,比按据实征收的标准每平方米交2000元/m2的个税要低一些。

  刻意隐瞒房产原值?

  此路不通!

  有业主问记者,是否刻意把上手发票隐瞒即可以不知道房产原值为由而申请按1%征收个税?从记者这么多年采访楼市尤其是交易登记部门的经验来看,以丢失发票为由完全是要看地税部门的历史纪录保存的年限,若税务部门对以往交易评估价纪录不予保留,或许有机会可以申请核定征收。

  不过,除了地税部门以外,商品房预售登记等部门对房屋购入价都有纪录,要查到当初购入价并不难。本次国务院提出“严格执行”有关规定,相信各职能部门也不敢掉以轻心。

  新政五大后果:

  一手楼市或间接获益

  新政影响之一:

  楼价变相上涨 买家遭殃

  二手房需要缴交的个人所得税属于业主税,是业主需要负担的税,但在实际操作中,99%的业主都会选择“业主实收”的方式,所有税费全部由买家承担,故此二手房个税变相成为房价的一部分。

  本次政府要求税务部门严格按照据实征收的方式对二手房征收个税,从业主角度来说他们不愿意大幅降价,因此这部分税费势必会转嫁到买家来承担。

  新政影响之二:

  证满5年房屋不再吃香

  出证不满5年的房源,尤其是一手业主持有的次新房,由于楼龄短而价高,以往买家在市场上都会刻意寻找证满5年的房源,以图免征5.65%的营业税及营业税附加税。但此番按交易差额的20%征收个税,二手房个税不再是交易价的1%,有可能上升到10%,故此两相比较之下,电梯次新房变相成为税费轻的房源,且由于税费少而在二手房市场较受欢迎。

  新政影响之三:

  为避税“阴阳合同”或出现

  此外,广州市一直提倡房屋交易真实作价,从2011年1月开始广州二手房实行网签,银行贷款审批直接对接网签系统,二手房买家以银行贷款买房的人士基本上不会报低价。若房屋在最近购买使用的真实价格,其发票价与目前的楼价相差不大,按交易差额征收20%的个税也不会显得太多。本次对二手房交易所得征收20%的个税,有可能鼓励买卖双方对交易价格进行真实报价,以防未来被征收重税。

  不过,有地产人士表示,个别买家可能以网签合同外加签合同的方式来规避20%的重税,网签合同约定的交易价比原发票购入价增加一点,楼价其余部分以“装修合同”的方式进行交易转让。

  新政影响之四:

  一手房抢夺二手房买家

  二手房交易按差额征收20%的税费,二手房税费有可能飙升10%以上(参照前述的例子),以往二手房税费总的来说大约为楼价的10%,只要一手房比二手房贵10%以上,急需用房的买家都会选择二手房。这次按交易所得征收20%的个税,二手房税费占楼价的比例可能上升到20%以上,相比之下一手房的优势凸显,买家可能会转移向一手市场。

  新政影响之五:

  置业“一步到位”将盛行

  二手房市场不少是“卖一买一”的改善型买家,他们要售出自己持有的房屋而购买较大面积或较舒适的房源,在本次国务院发出的通知中,这部分的买家再次受“重伤”,广州市二套房贷极有可能因这个新政而提高首付,或许会如传言一样从六成提高到七成,而在他们售出房屋的过程中也需要被征收20%的个税(名下只有一套住房的家庭除外)。从限购以来,置业一步到位的风气就开始浓厚,此番在对二手房买卖征收重税,不少买家必定认为房屋买卖非常繁琐,有可能就在排名前列次置业的时候一次到位。

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