未来房地产业的走势如何 地产大佬的六问楼市

　　近日，博鳌•21世纪房地产论坛第12届年会在海南三亚谢幕。本次论坛以“冲突论：跨越政经周期的逻辑”为主题，各方专家学者、政界高管、行业在4天会期中，就房地产行业现状、未来地产行业走势及房价发展等问题展开了激烈论战，大佬们精辟的言论也引发了我们对行业未来更多的思考与展望。

　　是春天，还是暖冬？

　　在此次博鳌•21世纪房地产论坛上，大多数专家认为，楼市虽然筑底复苏，但这种复苏的势头不意味着楼市到了“春天”，最多只是“暖冬”。 经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟分析认为，不拿1平方米的地，不新开工1平方米的房，房地产行业供过于求的局面在今后两年不会改变。所以，不见得房地产行业在今后两年有好日子过，仅仅是相对于糟糕的实体经济，房地产不算是最差。

　　与此同时，经济学家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩也有理有据地指出“楼市筑底”。他分析，首先，中央政府的态度在近期悄然发生了变化，此前是“毫不动摇地进行房地产调控”，而现在虽然还谈调控，但连续两次没有再提“毫不动摇”了，而且还用到了微调和预调，这种用词的变化，就是一种信号；其次，地方政府不顾一切地进行自救，补贴财政；最后，从市场来看，很多房企取消了购房优惠政策。这些都是底部的表现。

　　最后，华远地产董事长任志强一言点破迷津：房地产冬天和夏天的判断点是是否市场化，“我个人觉得什么是冬天，什么是夏天，只有一个判断点，就是市场化还是非市场化，而不是在于价格高和低，上和下”。

　　经济向下，房地产向上？

　　提到房地产，专家教授始终会提到宏观经济，因为，房地产走势已经不由房地产市场本身所决定，未来经济形势的变化，将主导房地产市场。在本次博鳌•21世纪房地产论坛中，宏观经济走势不可避免地成为备受热议的话题。绝大多数与会专家认为，今年下半年经济下降的趋势会一直延续下去。

　　“经济增长速度今年逐渐下降，一直到什么时候认认真真采取改革措施才能扭转。”经济学家、中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年指出，外部需求继续恶化，传统的投资驱动的增长模式潜力已经耗尽。当前经济增长下滑不是周期性的，而主要是结构性的、体制性的。因此，如果不启动改革，只在现有体制下做文章，那么无论政府下半年做什么，也不会改变经济下滑的趋势。

　　董藩认为，对于房地产没必要那么灰心，2010年到2012年房地产开发是上升的，2012年到2030年是稳中有升，之后会有所下降。

　　而钟伟表示，2011年是房地产高峰期，以后都没那么好赚钱。“价格会显著上升，最后导致炒买炒卖。房地产作为拥有丰厚利润回报的产业，作为增长的产业，2011年是高峰期，我不认为以后哪个年份比2011年那么好赚钱。”

　　调控是松绑还是收紧？

　　在这种形势下，调控似乎远没有结束。高盛集团中国投资管理部副主席哈继铭预测，二季度经济表现会更差，GDP会降到8%以下，6月份CPI会在3%以下，这会为政策放松提供更大的可能性。并预测，下半年存款准备金率应该会下调2次，每次下调1%。

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，中央反复强调放松政策不包括房地产。她表示中国的经济今年一季度GDP是8.1%，二季度应该是低于8%的，因此宏观政策和经济的微调，放松货币的政策，但是中央反复强调放松政策不包括房地产，所以国家发改委、银监会、中国人民银行、住房和城乡建设部都再次发表声明，放松不包括房地产，房地产不放松，调控不动摇。

　　万科执行副总裁、北京万科总经理毛大庆认为，宏观调控不是调房价的问题，而是调整房地产产业结构的问题，同时相关联的是国家经济结构发展方式转型的问题，所以在这种背景下不存在片段式调控。毛大庆希望通过调控使未来房地产市场更加健康平稳地发展，并且给房地产时间好好处理和解决历史积累的问题。

限购限贷何时取消？

　　本意抑制房价过快上涨的关键武器“限购限贷”，在地方微调及楼市成交量连续几个月上涨之后，会不会被取消成为博鳌论坛上众人关心的话题，但绝大多数的人认为，限购限贷政策不可能在今年内退出。

　　“我判断限购限贷政策未来两到三年都不会取消。”在钟伟看来，在调控效果相对接近预期的情况下，目前没有更好的政策可以取代“限购限贷”。

　　的确，限购政策的出台有效地抑制了房价的上涨。官方数据显示，调控一年半来，全国多个城市的房价明显下滑，北京、上海、深圳、广州等多个城市的降幅都超过10%。即使今年有“五一”黄金假期的5月份，全国平均房价仍有下降的现象。

　　许小年建议取消限购限贷。董藩则表示，尽管限购违反了宪法的基本原则，违反了合同法的规定，违反了公司法的规定，但很难退下来，取消要有几个基本与原则。

　　董藩表示，取消限购限贷有四个原则：一、取消了以后，住房价格无法保证，经过一年多的消化，房价会重新反弹。二、要有替代的方案，房产税这条路走不通。三、政府的收入和地方经济的下滑受到严重的冲击，他们在采取对冲的措施。四、退房潮大量出现，搅乱了经济和法制的秩序，最近市场恢复了，停了下来，不厚道地说，要等到出事的这一天，才会取消。

　　房价上涨还是下跌？

　　未来房价变化趋势是大家最关心的问题，经过热烈讨论，与会专家学者得出较为统一的结论：下半年房价较为稳定，不会出现大幅度上涨现象。

　　“至少在第三季度还是一个筑底的过程，成交量会上去，房价不会明显上涨”，全国工商联房地产商会会长聂梅生说。董藩也持有同样的观点，认为只是暂时有所缓和，但房价不可能暴涨。首先，限购限贷政策并没有取消，随时可能紧一紧；其次，一手房库存量仍比较大，消化需要一段时间。

　　阳光100集团常务副总裁范小冲说，现在开发商还处于去库存的阶段，对未来的预期还不是非常明确，涨价的不多，大部分还在快速走量，回笼资金低价买地。如果限购放开，房价会有一定幅度的反弹，但也不会像过去那么疯狂。

　　在有了2009年房价暴涨的前车之鉴后，在有了股市跌穿3000点政府出手救市股市再次跌破3000点的反复之后，绝大部分专家在判断今年房价走势时自信很多，纷纷认为，今年下半年房价不可能出现大涨的现象，更不可能出现2009年呈“V”形的大涨大跌现象。

　　如何才能平抑房价？

　　限购限贷虽然短期遏制了房价，但这一政策在业内也饱受诟病，如何从根本上平抑房价？

　　许小年指出，必须增加土地和楼盘的供给。“抑制房价过快上涨的根本性措施是增加供给，特别是增加土地的供应，增加楼盘的供应。虽然目前楼盘空置率较高，但投资和消费定价不同，消费品的价格由需求决定，消费发生在刚需，而投资品的定价是预期供给和需求决定。像房屋这样的投资是多年消费积累的，有资本增值的预期在里面，所以当前的价格是由预期的供给和需求决定，而不是由刚期的供给和需求决定。”

　　华远地产董事长任志强对此提出了独到的见解，他认为，高地价促生高房价，解决房价的核心在于财产分配。“房价上涨是在低地价的时候上涨，形成了开发商的高利润，换句话说，今天的地价就可以推动今天的房价，今天的地价对二手房产生了明显的影响，我们说在下行周期就会形成错峰，高地价拿到的天价地，未必是高价时期卖出的房屋，因此产生了收入分配之间的差。企业在利润多的时候，会加大供给和增加投入，而在利润低的时候，会降低投资增速。今年我们的企业利润逐步下降，而且变为负的。与此同时，企业的投资欲望也在降低。”任志强表示，“核心的问题是最终分配，我不认为打压房价是核心的问题，因为房价在分配过程中，可能是政府获得利润，可能是开发商获得利润，可能是消费者获得利润，实际上消费者的增值收益远远大于开发商的收益，最重要的是，要解决增值收益和财产分配。”