养老地产焕发"青春" 各路资本看好其发展前景

　　伴随我国人口老龄化趋势日渐明显，养老住宅近年来被视作一项为老年人提供高品质居住需求的青春产业，迎来了发展机遇。专家指出，随着需求的逐步释放与政策的完善，未来十年养老地产有望真正迎来快速发展阶段。

　　养老地产方兴未艾

　　在时下最热门的保障房类型－－公租房中，北京市正探索为老年人提供一定房源。9月29日，北京市朝阳区常营公租房项目正式开工，这一公租房项目是北京市进行老年公租房的试点。据了解，该项目也是近年来国内开工建设的老年公租房项目。

　　朝阳区常营公租房项目总规划建筑面积94453平方米，建成后可提供1080套公租房，其中包含120套老年公租房，老年公租房中零居占70%，一居占10%，二居占20%，由北京市保障性住房建设投资中心投资、北京市天成住宅合作社负责建设。

　　北京市住保办有关负责人介绍，朝阳区常营公租房立足于居家养老、社区养老的理念，体现了政府为养老服务进入社区、提高老年人生活质量所做的努力，是在社会福利社会化道路上的积极探索和实践。

　　各路社会资金也在逐步涌入养老地产，万科地产、首创、今典集团等企业已在养老地产中不同程度进行布局。

　　今典集团董事长张宝全告诉记者，今典集团在转型中正加大对养老地产的投入力度，正在开发酒店式的养老地产。

　　万科地产则指出，对于养老住宅等住宅市场的新兴细分领域，将对客户需求展开充分研究，推动产品落地，形成竞争优势。

　　尽管如此，目前养老地产仍然未能大规模发展，尚未迎来行业发展黄金期。当前养老的格局以福利院、敬老院、居家养老为主，各大地产公司尚处于养老地产的初步试验阶段，养老地产的业态、模式并不清晰。

　　市场潜力大备受追逐

　　尽管仍处于起步阶段，但各界几乎一致看好养老地产的发展前景。亚豪机构市场总监郭毅表示，随着中国城市与社会的高速发展，人口老年化趋势较为明显，老年人口规模大，消费潜力大，养老地产发展前景广阔。

　　中国第六次人口普查结果显示，60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。这些数据显示，中国已经处在老龄化社会进程中，而且人口老龄化的速度正在加快。

　　对于进军养老地产一事，万科地产表示，为了顺应城市发展和市场的需求，万科将推动业务创新，积极开拓新的盈利增长点。

　　张宝全则认为，在住宅市场受到政策调控之际，养老地产是资金较好的出路之一。

　　从中国财富的动向可看出老年人的消费潜力。今年公布的胡润财富报告指出，截至2010年底，除香港、澳门、台湾之外的全国31个省、市、自治区中，千万富豪人数已达96万人，千万富豪平均年龄为39岁。而且在千万富豪中，占到20%的炒房者平均年龄比其他千万富豪高一点，为45岁。另外，全国6万个亿万富豪的平均年龄为43岁，比千万富豪年长４岁。

　　一位分析人士指出，到2020年，预计60岁以上的人口将为2亿多人，占总人口比重将进一步提升。现在四五十岁的中年人，再过10年也将步入老年，他们现在是消费的主流，届时也是支撑老年产业的主流。预计10年之内养老产业会保持每年10%的增长水平，出现井喷现象。

　　事实上，由于长期以来传统观念的影响，买房置业一直被老年人视为安全的保值增值渠道。记者在北京昌平一个养老地产项目现场看到，1个小时之内就来了5批老年客户看房，其中多个买房者表示，具有买房养老的情结。

　　发展养老地产尚需完善政策配套

　　北京市朝阳区常营公租房项目设计师梁勤表示，就项目而言，养老社区应该强调细节设计，注重硬件和软件的配置。设计要考虑到不同人群尤其是老年人的使用需求，提供相应的配套设施，如常营公租房项目在首层设置了老人的功能服务层，设有会客、健身、棋牌、餐厅兼多功能厅、医务室、阅览室、洗衣间、理发室、无障碍卫生间等。

　　另一个重大难点是，养老地产的运营模式至今仍难以吸引开发商大举进入。由于养老地产与普通的居家住宅养老不同，需要一二十年时间的运营周期，其中需要开发商不断地在设施和服务上进行更新投入，提供高品质专业化的养老服务，这种长期运营的模式，对房地产开发企业以往的短期盈利模式形成挑战。一位正在探索养老地产的开发商高层人士表示，这就意味着充裕的资金链对养老地产的发展至关重要。

　　郭毅表示，发展养老地产，关键还是需要各类政策的支持，尤其是资金、土地、税费等方面的支持，甚至包括整个社会保障制度的支撑。

　　而就目前而言，养老地产市场隐蔽了各类风险。分析人士指出，在大力发展养老地产的同时，也需要对老年人购买养老地产进行风险提示，打击违法行为。当下不少养老地产项目以租赁为运营模式，配套、继承、到期续租、土地产权等问题较多，如何保障承租人权益值得探讨。