待售住宅低于预期 房地产价格难现大幅下降

　　国家统计局8月4日晚公布2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况，全国商品房待售面积从2005年末的1.47亿平方米增加至2010年6月末的1.92亿平方米，其中，住宅从2005年末的0.86亿平方米增加至2010年6月末的1.06亿平方米。

　　业内指出，与去年800多万套的销售相比，目前商品住宅待售情况并不严重；下半年在商品房供应量和销售量双双增加的背景下，房价调整的方向不改，但大幅下降的可能性较低。

　　待售商品房低于预期

　　招商证券贾祖国指出，商品房待售面积是指已经竣工但尚未销售的面积，也即通常意义上的现房未售数据，考虑到取得预售证后预售不力但未获得竣工备案表的房地产项目，待售面积真实数据应该会再高些。

　　截至今年6月末，全国商品住宅待售面积为1.06亿平方米，同比去年增长0.2%，但环比去年末减少7%。

　　在业内看来，数据显示出全国商品住宅待售情况并不严重，大大低于市场预期。

　　如果按照套均90平方米计算，至今年6月末，全国待售商品房约213万套，其中住宅约117万套，然而，2009年全国住宅销售为804万套。由此，贾祖国认为，竣工未售住宅量相对很小，也远比市场预期小得多，这也显示了未来房价大幅下降的可能性较低。

　　国信证券方焱也表示，今年6月末商品住宅待售面积环比去年减少，表明上半年销售下降也有供给不足的因素。

　　数据显示，2006-2010年6月，商品住宅待售面积仅比2005年末增加了2082万平方米，而商品房竣工面积则达到26.68亿平方米。

　　另据统计，1999年-2009年，我国商品房竣工面积累计为47.33亿平方米，以90平方米的套均面积计算，11年间竣工的商品房约为5259万套。

　　不过，业内同时指出，自去年下半年起房地产行业新开工量大幅上升，将会在今年下半年形成新的供应，同时下半年销售同比会有所下降，预计随着新供应在2011年前后的竣工，未来全国商品房待售面积会略有上升。

　　与此同时，全国商品房库存量明显增加，7月份北京商品房库存已经达到约9.38万套，环比6月增加近3%，比4月份时增加7.3%；全国多数城市7月底库存环比也出现上升，平均升幅为4.8%。

　　供给有望大幅增长

　　万科（000002）7月份销售面积为75.8亿平米，销售金额为84.4亿元，尽管环比6月份分别下降约11%和4%，但单月销售数据仍为仅次于今年6月份的次高。

　　业内人士指出，万科数据再次超越预期，预计全年销售额将超过750亿元。

　　国泰君安孙建平指出，万科的销售业绩并非行业缩影，只是一枝独秀。由于供应节奏、楼盘区域布局、产品结构、价格策略等原因，行业大部分公司并没有获得万科这样的好业绩。

　　受4月份推出的房地产调控新政影响，5月和6月份全国商品房交易量急剧萎缩，但7月份主要城市的交易量则在开发商加大推盘和降价促销的带动下出现回升。

　　根据莫尼塔证券统计，全国37个主要城市的日均交易量在5月遭遇了36%的环比下跌，而6月环比下跌的速度放缓至13%。今年7月，主要城市的日均交易量环比6月出现4.3%的正增长。

　　本轮地产销售下滑主要源于政策调控，并非需求的自然收缩，随着调控政策预期的趋稳和开发商优惠促销手段的陆续推出，潜在购房者的真实需求会逐渐释放。

　　与此同时，由于去年下半年以来投资和新开工的大幅增长，今年下半年全行业供给会比上半年明显放大。

　　根据莫尼塔证券估算，今年三季度的潜在供给环比增长能够达到15%，四季度更是高达32%，远高于二季度5%左右的增长。他们认为，在潜在供给大幅增长的背景下，预期实际销售量的反弹幅度只要保持在季环比25%以内，则房价调整的方向不改，面临更严厉调控政策的风险也会继续降低。

　　不过，孙建平指出，销售过快回暖对行业基本面和地产股投资来说不是好事，将动摇开发商降价决心，同时增加政策压力，使得真实购买力得不到修复，进而拉长市场调整周期。

编辑：筱琳