09威海地产 二手房市新政背景下的"幸福时光"

　　从市场低迷到交易火爆量价齐升，2009年二手房市场的表现颇具戏剧性，其中，房产新政中关于“五改二”的优惠措施起到了关键性的作用。此外，消费者对住房的刚性需求以及更多新楼盘的推出，都在推动二手房市场走向稳健。年末，随着新政即将结束，“五改二”恢复到“二改五”，未来的二手房市场表现又呈现出不确定性，稳定，成了市场各方的期盼。

　　爆发式增长　　

　　与新房平分秋色　　

　　“尽管年初的时候我们就曾预计二手房市场会走出低谷，实现快速增长，但是没想到会这么火。”市胜金置业顾问有限公司总经理张胜金回顾一年来二手房市场的表现时，感叹不已。他认为，2009年二手房市场的这种爆发式增长，是在2008年的低迷基础上实现的，因此，对很多二手房中介公司来说，实现全年交易量翻番也不是一件很让人吃惊的事情。

　　张胜金认为，今年的房地产新政中，对于二手房交易免交营业税的条件由原来的购房满五年以上改为满两年以上，其带来的影响不仅是节省5.5%的房款，更是对市场需求的释放，大量房龄在5年以内的二手房集中入市，增加了市场的供给量，与此同时，来自市场的刚性需求以及购房人跟涨不跟跌的心理，造成了量价齐升的局面。据威海市房地产交易市场的有关人士统计，随着交易量的快速增长，二手房交易与新房交易已形成平分秋色的局面。

　　“以往我们推出新的二手房房源后，可能会有三四位买家同时关注，到今年关注的人能达到八九位，成交的速度也加快了，买房人如果稍微一犹豫，他们看好的房子就被别人订走了。”开明房产中介公司总经理于海莉告诉记者。

　　　买卖双方皆主动　　

　　　中心城区是热点　

　　那么二手房市场中到底谁在卖房？谁在买房？　　

　　“原来的房子太小，只有60平方米，因此一直考虑换一套面积大一些的房子。”在房地产交易市场办理过户手续的市民史女士告诉记者，“趁着现在市场形势不错，价格合适，而且对方也急着入住，因此就赶在新年前把旧房子卖了。”记者在对多家房产中介机构的采访中了解到，因为要改善自身居住条件而卖掉旧房等原因，导致了二手房源的增加。一家中介机构的负责人告诉记者，他们手中目前掌握的房源达数千套，遍及市区各个板块，可为购房人提供充足的选择空间。

　　初次置业者对住房消费的刚性需求，则是促进房屋交易活跃的另一原因。前几天通过房产中介购买了一套二手房的私营业主高先生告诉记者，他来威海一年多了，一直租房居住。不久前，他结婚了，开始考虑买一套房子，最近，他在晚报上看到一条出售海滨北路120号的二手房信息，实地察看后感觉十分满意。“房子位于二楼，面积89平方米，另带一个草厦子，总价格是45万元。”高先生认为，在当前的市场形势下，购买二手房具有多方面的好处，比如成交后马上就可以入住，价格比新房低，周边生活配套比较好等。

　　据介绍，目前市场上面积在60~80平方米的二手房是购房人需求的热点，一些面积在180平方米上下的二手房因为房源较少和户型设计较新等特点，也有不俗的表现。一家中介公司的业务人员告诉记者，他们已经促成了十余套此类大户型住宅的交易。

　　随着威海城区面积的扩大和更多楼盘的推出，市民的居住区域也呈现出由中心向周边分流的趋势。不过，某中介机构威胜店的郭经理介绍，从二手房成交情况看，中心城区的房子仍是热点，其吸引力远大于远郊区域。“目前工业新区以及泊于、初村等远郊板块中的房源供应少，需求也少，与中心城区存在明显的价格差距，这些区域的二手房需求潜力巨大，随着交通条件的改善、生活设施的完善等，有望成为新的交易热点。”

　　据了解，随着交易量的大幅反弹，二手房成交价格也有不同程度的增长，但增长幅度因二手房所处区位及自身品质的差异而有所区别。中心城区二手房的涨幅达每平方米600元以上，而位置偏远的二手房涨幅也在每平方米200元左右。

　　来年走势不乐观　

　　中介公司盼稳定　　

　　临近年底，国家针对房地产市场频频推出的新政策引起了各方人士的关注。明年的二手房交易还会像今年这样火爆吗？对此，有业内人士表示，现在还很难断言未来的形势是好是坏，但一个稳定的市场是各方都希望看到的。

　　“尽管今年市场表现良好，但明年的市场形势不容我们过分乐观。”张胜金希望，明年的二手房市场能保持适度稳定的增长态势，而最不愿意看到的就是大起大落。“对于房产中介机构来说，最重要的是要练好内功，把握市场走势，在促成买卖双方成交的同时，实现自身业务的稳步增长。”

　　据了解，即使是在市场全面反弹的时候，房地产中介机构中的洗牌也一直没有停止，一年中，一批抗不过市场冲击的小中介公司纷纷关门，而一些实力强规模大的中介公司则借机实现扩张，确立了在市场中的强势地位。

　　一个不容回避的事实是，随着城中村改造工程的实施，大量回迁户手中的安置房都在每户一套以上，有些急于变现的居民会择机入市，增加市场上二手房的供应量，但是相对于前几年二手房市场中过多的投机者而言，他们的心态要更加稳健平和，因此，二手房价格的过快增长也许很难再现。