房产“新政”有望提振威海房地产市场

　　现行个人购买普通住房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过2年（含2年）转让的，免征营业税；已贷款购买一套住房且低于当地人均面积的，申请购买第二套自住房可享受贷款优惠……12月17日，国务院常务会议研究确定了新一轮房产“新政”。这一政策被视为国家地产政策再松口，解救楼市的“猛招”。那么，威海各界如何看待这一政策？其将为我市房产市场带来哪些利好？就此，记者进行了采访。 　　二套房房贷未明显“松绑”，对新楼盘销售拉动有限 　　“按照威海目前的人均住房面积，能享受到二套房房贷优惠的太少了！”谈起这一轮房产 “新政”，市区一家房地产开发公司刘姓负责人不无遗憾。他说，这一政策对新楼盘销售的拉动作用非常有限。 　　采访中，不少新楼盘开发商都表达了同一观点。他们表示，已经购买了一套住房，且人均住房面积低于威海地区城市居民人均住房面积的消费者。因为，根据2007年的统计数字，威海地区城市居民人均居住面积和农村居民住房面积分别达到19平方米和34平方米。这就意味着，威海城市居民实际居住面积低于57平方米的三口之家，或者实际居住面积低于76平方米的四口之家，购买第二套住房时才可享受首套房房贷优惠。 　　“早在五六年前，威海就掀起了换“大房子”的热潮。目前，有购买能力的消费者大都换上了大房子，不少三口家庭的实际居住面积都超过了80平方米，甚至更大，这些人如果再次置业很难享受到优惠政策。”一位冯姓开发商解释说。 　　不仅如此 ，一些开发商还表示，此次出台的二套房房贷政策，与去年同期央行《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》“雷同”。一位开发商告诉记者，去年，央行就规定对已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如果其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。因此，与之相比较，这次的二套房房贷政策实际上没有松动。 　　但采访中，一些开发商也表示，只要消费者符合条件，其将享受到的优惠是非常可观的：以50万元个人住房贷款20年计算，目前的5年以上贷款年利率为6.12%，月供为3616.86元，还款总额为86.8万元。而新政策实施后，二次购房者能够比照贷款购买普通自住房的优惠政策，利率降为4.284%，月供为3105.25元，减少了511.61元，而还款总额下降为74.5万元，足足减少了12.3万元。 　　40%以上二手房“挤进”政策范围，二手房交易有望“解冻” 　　与二套房房贷政策相比，市场对二手房政策的“松绑”反应明显积极得多。 　　此次政策规定，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 　　12月18日一大早，得知这一消息后，家住环翠区合庆小区的刘先生立马赶到某房产咨询公司，把自己登记待售的120平方米住房价格由原来的60万元降为56万元。据刘先生介绍，由于自家房子户型较大，且刚满2年，营业税较高，这成为售房过程中的一大障碍。政策调整后，他将之前所需的营业税扣除，房子会好卖一些。 　　虽然“新政”刚刚出台3天，不少二手房交易公司的电话都“热”了。“这几天，咨询的人明显多了，很多人都是冲着这一政策来的。”永进房产二手房超市一位姓丁的工作人员介绍，此次二手房政策惠及面进一步扩大，仅该公司就有约40%的待售房，挤进了“满2年不足5年”的政策范围。 　　“我们公司大约有70%的待售房能享受到优惠！”润发房地产营销策划有限公司一位姓董的工作人员说，虽然按规定营业税是由卖方缴纳，但在实际交易中，卖方将其全都转嫁给了买方。如果免征营业税，相当于降低了房子的价格，因此，这将刺激当前的二手房市场消费，为处于低迷状态的市场注入一股“强身剂”。 　　下面这组数字可以更直观地反映此次房产“新政”对二手房市场的利好。 以超过两年以上住房为例，现在计划40万元出售，等新政策出台后，将少缴纳营业税：40万元×5%＝2万元；少缴纳城建税：2万元×7%＝1400元；少缴纳教育费附加：2万元×3%＝600元；少缴纳地方教育费附加：2万元×1%＝200元，合计少缴纳22200元。而购买房屋不超过两年的，现在进行交易，将按照排名前列次购房价和现在出售价格的差额，进行营业税缴纳。这是威海地税局工作人员给记者算的一笔账。 　　期待“新政”尽快落地，提振房产市场度过“寒冬” 　　采访中，记者了解到，此次房产 “新政”对处于“寒冬”中的楼市，尤其是二手房市场大有利好，很多人对其寄予厚望。同时， “新政”何时落地也备受关注。 　　12月19日上午，记者走访了市区多个楼盘。虽然是工作日，但多数楼盘的看房人群未有明显增加，不少楼盘还是延续了以往的冷清。 　　“今天上午有十多个人打电话来咨询，但绝大多数是咨询政策实施情况的。”市区一楼盘工作人员介绍，由于国家关于二套房政策细则还没有出台，目前不少消费者都持观望态度。 　　“政策一天不实施，消费者就多观望一天。”永进房产的工作人员介绍说，为了享受免税政策，很多前去咨询的消费者都打算在政策实施后交易。 　　采访中，不少房产交易公司负责人也表示，能带动楼市向好的关键因素在于“新政”何时实施。他们期待“新政”细则能尽快出台，能够在明年春节前出台，这将大大刺激春节期间楼市，有助于楼市度过“寒冬”。