陈淮：在威海讲课“不谈房价”

　　作为风光优美的三线城市，威海的房地产业今后的趋势如何？房价是涨还是落？昨天，住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮，应威海市房地产开发协会的邀请，在蓝天宾馆为我市二百余家房地产企业的负责人做了精彩的演讲。 　　陈淮：1987年在中国人民大学获博士学位，1993年获研究员职称，为特殊贡献专家，现任住房和城乡建设部政策研究中心主任，中国人民大学博士生导师；曾于1987年至1989在日本东海大学作访问学者，1992年至1993年在美国斯坦福大学作客座研究员；出版有《工业化———中国面临的挑战》、《日本产业政策研究》、《对话“十五”———中国中长期发展战略再审视》、《走过世纪之交：战略与政策研究》、《热点随想》等专著十余部，公开发表论文数百篇。 　　反对房价“拐点论”，提出“路口论” 　　“房地产业目前正处在关键的十字路口。”陈淮首先对目前全球性的房地产业走向提出了自己的观点。那么，“路口论”和“拐点论”有何不同？ 　　陈淮认为，目前全世界的房地产行业有下滑的趋势，突出表现在美国的次贷危机仍然蔓延，且至今未有结束的迹象。而中国的房地产业经过了住房改革十年来的高速发展，创造了世界瞩目的奇迹，人均住房面积较住房改革前有了大幅提升，房地产行业也由以前相对的封闭开发，转而与世界行业趋势紧密相关。 　　前一段时间，有媒体提出房地产行业的“拐点论”，认为房地产业出现了严重的泡沫，房价有可能掉头大幅下滑。就在这种观点提出来后不久，住房和城乡建设部相关负责人表示不同意这个论调。陈淮认为，目前我国的城镇化进程是不可逆转的，今后仍然有相当多的人口要搬迁到城市中来，这其中就包括约3700万的建筑工群体，数量非常庞大，真实的居住需求仍然旺盛。 　　陈淮表示，从2003年开始，北京和全国的住房市场价格出现了快速上涨，在2007年达到了峰，很多消费者的购买行为相对盲目，甚至出现了恐慌性购房的心理预期，这和开发商拿地价格的高企及“炒房”有着很大关系。房地产市场作为刚性需求，在短期的价格疯涨后，回到理性的消费范围是合理的。今年上半年房地产行业发展相对平稳，销售量及销售价格同比、环比没有出现大的起落，因此并不能确定房价出现了“拐点”，只是走到了“路口”，我们需要高度关注美国的一系列“救市”政策的影响，再决定下一步行走的方向。 　　房价收入比，是检验房价合理与否的试金石？ 　　既然是“路口”，是不是只要消极地等待，等“绿灯”亮了就可以接着通行了呢？陈淮认为，虽然中国的城镇化建设是一个不可逆的进程，市场的刚性住房需求仍然庞大，但并不意味着开发商可以以逸待劳。中国的房地产行业经过前几年的高速发展，对排名前列拨购房主力军的市场购买力消耗较大，而目前购房的主力军是“70后”甚至是“80后”的白领阶层，他们尚无雄厚的资金积累，所以出现一段时期的“少有期”，是非常正常的。 　　陈淮还追溯了中国住房改革的历史。他说，在改革开放初期，中国城镇居民人均居住面积不到7平方米，上世纪七八十年代初期，人均居住面积就更低了。到2007年末，中国城镇居民人均居住面积已经超过28平方米。而在这不到三十年的周期里面，中国住在城里的人，包括户籍人口和常住人口从1.9亿人增长到了5.9亿人。4亿人搬到城里头住了，我们的人均居住面积还有这么大规模的增长，这是一个全世界在过去二百余年工业化历史进程中和城市化历史进程中，没有任何一个国家任何一个时代办得到的事儿。 　　通常意义上认为，房价收入比在3~5较为合适。而中国目前某些区域的房价收入比达到了13~15，这其中是否意味着中国房地产的价格有很大的泡沫成分？陈淮认为，这样的说法并不严谨，不必说统计方法上有差异，就拿中国人的收入构成和美国人的收入构成来说，就有很大的不同。在美国等发达国家，城市化进程基本完成，社会财富在人群中的分布，中产阶层占了大多数，属于非常成熟的市场，而中国作为发展中国家，经济收入呈金字塔型，要完成城市化进程，仍然有很长的道路要走，二者并无可比性。 　　房地产市场的问题，是多种深层次矛盾的集中反映 　　陈淮是中国房地产政策研究专家，但在昨日的报告会上，他却和威海的地产老总们出人意料地谈起了国际原油价格、粮食价格问题。 　　“中国2007年粮食总产量是5.015亿吨，是建国以来少有的特大丰收年。我们粮食产量继续增长，中国不缺粮食，没有发生大的危机，需求稳定，供给充裕，那粮价为什么涨？因为全世界的粮食价格在涨，全世界粮食价格为什么涨了呢？这和当前全球宏观经济运行遇到的一个‘致命’问题连在一块儿了。”石油价格暴涨，它怎么就碍到粮食价格的事儿呢？讲到这里，陈淮用了一个非常形象的“食物链”来解释这一问题。他说，“石油涨过60美元一桶以后，从老玉米里面提炼生物酒精取代石化能源当中提取的汽油柴油就变得有利可图了。石油价格一涨人们把老玉米都买走，去炼生物酒精了，那牛就不够吃了，因为饲料不够了，于是人们买大米喂牛，大米的价格就跟着暴涨，这样人又不够吃的了。我们在2007年，特别是2008年面对的国际粮食价格暴涨就是这么来的。”陈淮用幽默的语言论述了油价和米价上涨的关系。 　　那么，原油价格和粮食价格上涨，又和房地产业的发展有什么关联？ 　　“咱们对外开放已经发展到一个新阶段了。新阶段的标志不仅仅是我们往国外卖的东西多，更重要的是我们已经走到了和国际大资本、产权融合的阶段了。咱们在讨论引进战略投资者，在讨论国内企业是不是要到纽约去上市，讨论比尔·盖茨到中国看奥运会，我们已经不是买卖苹果、梨、鸡鸭鱼肉的阶段，而是买卖产权的阶段。中国的对外开放已经达到相当高的程度，所以国际粮食价格和原油价格才会影响到中国的国民经济。”陈淮表示。 　　同时，陈淮认为，中国房地产市场表现出的问题，是过去十余年来城市化与对外开放加速、经济与社会发展不平衡、社会价值观转型、资源有限性约束等多方面深层次矛盾的集中爆发，需要用科学发展观的态度逐步解决，不能一蹴而就。 　　“把眼光放长远，中国的房地产业刚起步”
　　“上周，中国社科院发表了一个城市综合竞争力报告，它提出了全世界在过去5年里竞争力提高较快的20个城市，其中有15个城市在中国，更可喜的是，有5个城市就在山东，烟台、威海、淄博、潍坊、日照赫然在列。这是相关机构综合评价了软环境、基础设施、宜居度、消费水平、产业发展等多项指标后得出的结论。这让我们非常振奋，中国取得了伟大的成就，但我们能不能在短期内把应该做的事儿都做了？做不成，因为这需要几代人的艰苦努力才能完成。”陈淮在为威海等城市竞争力的快速提高感到高兴的同时，也提醒威海的开发企业要量力而为，同时注意规避风险。 　　作为住房和城乡建设部政策研究中心主任，陈淮密切注意世界经济形势变化，昨天同威海的二百余位开发商分享了他的研究：“最近四周到两周的过程当中，全球的经济形势又在发生新的变化。一方面在过去三年石油价格暴涨，粮食价格在过去两年暴涨，房地产价格出现了全球性的低迷。但是最近一段时间，美元在持续贬值的过程中出现了明显的升值趋势。美元贬值导致人民币强势升值，今年上半年人民币对美元升值了7%以上。现在一个新的现象就是，美元在过去一个月开始升值了，而油价也从140多美元，已经跌到110美元左右了，会不会继续回落还有待观察，但人们认为美国相应的救市政策在资本市场、调控经济增长和避免经济衰退方面发挥了一定的作用。所以现在中国经济究竟会受到多大影响，我们还在观察。” 　　尽管全球房地产业今年面临着一些问题，但陈淮仍然坚信，中国国民经济仍将有至少20年的高涨繁荣期。“为什么呢？和改革开放初期相比，支持国民经济增长的是一些内在的因素，而这种增长是更具有可持续性的。我刚才说的城镇化的问题，也不是三天两天就能够完成，别说北京、上海、广州、深圳，也别说山东半岛沿海城市发展，就说全国各地的省会城市，用日新月异来形容城市面貌在过去三到五年的变化也一点不夸张，房地产行业作为国民经济支柱产业的地位不会变。” 　　针对威海房地产开发企业和消费者都非常关注的房价问题，昨天陈淮并没给出明确答案。他幽默地说：“究竟房价涨还是跌，很抱歉，我告诉不了你！如果你希望涨，我跟你讲必涨的十大理由；如果你希望跌，我也可以给你讲房价必跌的十大理由，哪一样都不是假的，因为这个市场的确有它内在的运行规律。可以坚定不移地说的是，在未来三到五年的周期内，中国房地产业仍将是国民经济重要支柱产业和国民经济中发展较快、最兴旺的产业。” 编辑：舒会