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限购后北京商办地块仍受捧

2017/03/31 09:25 来源: 北京商报 评论
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严格的商住房限购政策落地后,北京迎来了首批相关地块的入市。

严格的商住房限购政策落地后,北京迎来了首批相关地块的入市。3月30日下午,北京土地市场连续出让三宗商办性质用地,其中一宗位于大兴区生物医药基地,两宗位于朝阳区金盏乡,最终三地块分别以27.8%、40.7%及27.7%的溢价率落槌。在业内看来,虽然成交结果未达此前市场预期,但由此不难看出开发商拿地热情并未削减,这既是出于继续在北京市场发展的必要,也是为了对自身资产进行一定程度的沉淀。

溢价率近三成

挂牌文件显示,颇受市场关注的朝阳区金盏乡楼梓庄村1113-603地块用地性质为F3其他类多功能用地,建筑控制面积9.2万平方米,出让年限为商业40年、办公50年。最终经过33轮举牌,该地块以总价22.5亿元被华润+招商+环渤海正奇联合体竞得,溢价率为27.8%,折合楼面价2.44万元/平方米(不考虑自持面积)。而位于相邻位置的朝阳区金盏乡楼梓庄村1113-604地块用地性质也为F3其他类多功能用地,建筑控制面积7.6万平方米,出让年限为商业40年、办公50年。最终经过29轮竞价,该地块被金茂以20.4亿元摘得,溢价率达40.7%,折合楼面价2.68万元/平方米。

同日出让的地块还包括大兴区北臧村生物医药基地DX00-0502-0008地块,用地性质为F3其他类多功能用地,建筑控制面积7.3万平方米,出让年限同样为商业40年、办公50年。最终经过23轮竞价,该地块被东亚以10.6亿元收入囊中,溢价率达27.7%,折合楼面价1.45万元/平方米。

3月26日,北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,要求开发企业在建(含在售)商业、办公类项目只能销售给企事业单位、社会组织等,个人购买二手商办房需满足名下在京无住房和商办类房产记录等条件,而且不能使用商业银行的个人购房贷款。

受此影响,业界此前普遍预计房企在京拿地热情应有所减弱,因而上述地块交易将遇冷,但竞拍结果却显示,该三宗商办用地吸引了20余家企业角逐,且举牌轮次也达到了数十轮。有分析指出,虽然政策重压将导致部分房企出手谨慎,但它们的拿地热情却并未降低。 

房企热情不减

业界普遍认为,在北京继续发展的必要性以及自身资产沉淀的需要,或许是促使众多房企“铤而走险”的根源。据一位参与此次拿地的开发商介绍,有许多房企来竞拍这三宗商办用地,其实是为了“生存”,无论是北京本地的房企还是全国化布局房企的北京分公司,都要拿地建项目。但是,近年来北京出让纯住宅用地极少,即使是在限购、各种严苛条件限制之下,商业办公用地还是会引起开发商争抢。

另一方面,尽管“3·17”之后,北京密集出台楼市调控政策,以抑制房地产市场过快上涨。但是,长期来看,北京等一线城市房地产市场仍较为安全,不过北京拿地的开发商也会考虑安全边际,在成本及利润可控的情况下去拍地。“虽然商办用地有诸多的限制,但房企还在大举拿地,主要还是房企自身对资产沉淀的需要。”亚豪机构市场总监郭毅在接受北京商报记者采访时表示,房产市场化改革20余年时间里,开发商在滚动开发的高周转模式中确实获取了不低的利润,但与购得房产后长期持有的小业主动辄20-30倍的回报率相比,则逊色不少。

郭毅进一步指出,在北京这样的超一线城市,数以兆亿计的资金涌动中,惟有沉淀下核心资产,方能久远,“快进快出”的开发模式促成房企的规模化增长,但在房地产市场进入下半场的今天,越来越多的房企开始转变固有模式,尝试通过长期运营来保持企业的长期发展。

未来仍有市场

值得一提的是,此次出让的三宗地块均附带了一个额外要求,即竞得房企需自持经营至少50%的建筑面积长达20年,叠加已有的单套分割面积不低于500平方米、只能以公司名义购买的条件,如此多的限制之下,拿地房企如何运营才能从中获利?在郭毅看来,较低的土地成本、可控的开发成本,对于开发商而言,商办的租售比远超相近位置、小业主以市场价购得的住宅,将其开发为类airbnb产品,租金回报亦颇为可观。

以华润招商联合体摘得的金盏乡603地块为例,整体楼面价24369元/平方米,叠加建安每平方米成本约为3万元,租金仅按4元/平方米/日计算,租售比不过1:250,随着金盏金融商务区的开发,租金收益的增长曲线可以预见。

另一个方案是,以商办项目为基础,开发商成立资产运营公司,推出资管计划,想购买的小业主交纳部分(如50%)资金后获得相应权重的使用权,剩余资金分期还清。此外,小业主每年交纳少量管理费支付每年0.84%的房产税。双方可约定,一旦政策开放,随时办理产权交割。这样的话,不需要小业主开办公司,也不受限购影响,房产可以自用、出租或转让资管计划的使用权,小业主再次转让变现,也可节省高昂的二手交易税费。对于今后北京商办地块项目的交易走势,中原地产首席分析师张大伟直言,尽管已经基本失去了出售的可能,但即使作为持有型物业,商办产品在帮助房企分摊成本方面依然有一定的价值。

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