廊坊龙河高新区产业发展调查:创新园区卖“别墅”

龙河高新区由安次区政府与宏泰发展集团合作开发，至今已运营11年。近日，《中国经营报》记者调查发现，目前整个园区的产业开发面积占总规划用地面积的约10%。相反，园区配套住宅和商业却十分火热，销售情况良好。

受访专家认为，工业用地出让收入低是产业新城开发面临的很大问题，产业新城往往要依靠出让住宅用地来推动开发。

作为具有龙河高新区土地一级开发资质的企业，宏泰发展集团近年的住宅和商业地产销售收入也一直高于产业市镇开发的收入。与此同时，其以工业用地名义开发的科技创新研发基地——慧谷·梦工厂在没有预售证的情况下售卖房屋，面临着无独立产权的问题。

引入项目数量存疑，大量土地仍待开发

很多企业选择在孵化园注册只是为了享受国家的税收优惠政策，并没有真正将厂房和办公地点迁到这里。

据廊坊龙河高新区管委会官网显示，截至目前园区已引进100个项目，其中包括富智康、中国建筑、普洛斯、中航工业4个世界500强企业。然而，这一数据与实际并不相符。并且还有部分引入的企业仅有占地，未完成规划建设。

廊坊市新域科技有限公司厂区位于龙河高新区腹地，记者在其大门处张贴的《建设项目总平面图及效果图》上看到，该项目规划的8栋楼只完成1栋。厂区内没有工人劳作的身影，保安告诉记者，这样的状况已经持续了很长时间。记者通过查询廊坊市城乡规划局备案资料发现，新域科技有限公司于2012年就已经提交建筑用地规划申请并通过审批。

此外，在龙河高新区总体规划的28万平方公里土地上，还有大量村庄尚未搬迁。据龙河高新区一个村庄的村民介绍，辖区内有董常甫村、南官庄村、西孟村、高孟村等9个村庄正在协商搬迁。

据廊坊市安次区商务局相关人员表示，龙河高新区的招商工作主要由宏泰承担，为此，记者来到宏泰发展集团招商部，其相关人员称目前招商工作进展顺利，公司正在动员搬迁，未来将会有更多企业入驻。

龙河高新区科技成果孵化园的招商人员告诉记者，很多企业选择在孵化园注册只是为了享受国家的税收优惠政策，并没有真正将厂房和办公地点迁到这里，所以孵化园内实质上有很多空出来的物理空间。

记者查询廊坊市城乡规划局官网的建设用地规划备案材料，通过梳理发现，龙河高新区内审批通过的工业企业规划占地总面积为160万平方米左右，加上较早入住的富士康132万平方米的规划面积，一共为292万平方米，仅占园区总规划面积的约10%。

一名龙河高新区科技成果孵化园内的企业员工告诉记者：“我们每天吃完晚饭就回办公室，回宿舍也没什么事可干。”记者发现，在孵化园周边，只有一个村庄能算得上是其“配套”，不少园内的企业员工往来于村口的小吃街。住宅和商业项目大多集中在高新区西北部以及富士康北门一带，园区腹地却只有厂房和荒地。

对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，产业新城需要走产城融合的道路，住宅和商业配套应该和产业区融合起来。

产业园区云集开发商

慧谷·梦工厂招商经理表示，买房签订的是转让合同，但能保证3年之内办理独立产权，付款方式与商品房一样，较低首付为50％。

与整体招商不容乐观的现状相反，龙河高新区的配套住宅销售情况却十分火爆。近年来，龙河高新区引进了恒大、红星美凯龙、中建、首开、证大等多个品牌开发商，同时，宏泰发展集团在高新区内也有多个住宅项目。

近日，记者走访了龙河高新区内的住宅项目，近一年来房价有较大涨幅。证大大拇指广场的销售人员表示，住宅已于今年年初卖完。“今年以来房价涨得比较厉害，我们卖得早，所以价格才8000多元，现在基本上都卖到13000元每平方米，而且这附近的楼盘已经基本没房了。”记者走访了其周边的京汉君庭、宏泰·富士康城、宏泰龙邸、恒大翡翠华庭等项目，确实已经无房可卖。宏泰·富士康城的销售人员告诉记者，目前二期已取得预售证的房源都已卖完，均价为11000元/平方米。“我们前期开盘的房源已经都卖完了，目前二期还剩3栋未取得预售许可证，具体开盘时间和价格都不好说，不过依照现在的行情，价位起码涨到13000元/平方米，三期还没有规划。”

在市场较好的背景下，有工业用地项目也开始以转让不动产的方式销售房屋。记者在走访位于龙河高新区腹地的科技创新研发基地——慧谷·梦工厂时发现，项目由宏泰发展集团以工业用地名义开发建设。据慧谷·梦工厂营销中心一名招商经理表示，只要是没有太大污染的企业基本都可以入住，没有多少资格限制，目前都是现房，而且只卖不租。

记者发现，项目内的房子均依照独栋别墅样式设计，有约15家已经挂牌的企业，但大多并未入住，其中有不少为装修、商贸、洗涤公司，与其“科技创新研发基地”的定位并不相符。并且，这些企业大部分只是挂牌，尚未实际办公，整个园区内十分冷清。

上述招商经理告诉记者，虽然只能以公司的名义购买，但买来以后完全可以作为个人居所，目前像这种独栋别墅越来越少，1.7万元/平方米的价格也十分划算。

当记者提到是否有独立产权的问题时，其表示目前还没有独立产权，但公司现正在争取，估计三年后会取得。北京京润律师事务所律师张志同表示，工业用地性质的产业园区是不能以普通商品住房的名义进行买卖的，这样涉嫌改变土地的性质。在无法获得独立产权的情况下，这种交易实际上是在买卖的名义下进行的租赁行为，客户只有使用权，没有所有权，所谓3年之内能办理独立产权只是开发商单方面的承诺，一旦无法实现，客户就要承担很大风险。

据上述招商经理介绍，房屋不能办理按揭，但可先交50%的首付，剩下的钱两年之内还清就行了，付款是客户与公司之间的事情。

张志同表示，实际上客户购买的是房屋的所有权，但却只能得到房屋的使用权，开发商应提前告知客户这一点。然而，当记者以购房者身份咨询时，上述招商经理只是承诺以后能办理独立产权证，但自始至终并未提到房屋目前只有使用权的问题。

针对此事，记者联系到宏泰发展集团总部办公室主任，后者以具体项目事宜不了解为由拒绝采访。

转让部分土地开发权弥补收入下降

尽管宏泰定位为“产业市镇开发商及运营商”，但其近年来住宅和商业销售收入却高于土地出让所得收入。

据了解，宏泰发展集团于2005年开始与政府合作进行产业市镇项目开发。龙河高新区就是宏泰集团与安次区政府合作开发的产业市镇项目。廊坊市安次区国土资源局办公室主任告诉记者，在PPP模式下，政府负责土地规划和征用，并将土地一级开发任务交给企业，后者需承担拆迁、修整土地、建设水电基础设施等所产生的费用。此后政府通过招拍挂的方式出让这些土地，由此产生的收入由政府与开发企业分成。

据其近年年报显示，自2013年以来，龙河高新区的土地出让面积逐年减少，由此，宏泰集团于2015年出现营业收入和净利润大跌的现象，其中营业收入相比2014年降低40.5%，净利润下降26.9%。在此情况下，公司在2016年上半年采取转让部分土地开发权的方式来弥补土地出让减少所带来的收入下降。

尽管公司定位为“产业市镇开发商及运营商”，但其近年来住宅和商业销售收入却高于土地出让所得收入。2014年，宏泰集团通过政府出让土地获得收入约为10.5亿元左右，住宅、商业房屋销售收益为13.3亿元，2015年通过政府出让土地获得收入缩减到4.7亿元左右，住宅、商业房屋销售收益约为9.4亿元，2016年上半年，其通过政府出让土地获得收入约为5.9亿元，而住宅、商业房屋销售收益约为6.6亿元。

对此问题，宏泰发展集团总部办公室主任表示，对相关业务知识不熟悉，并以领导不在为由拒绝安排相关业务负责人接受采访。记者后又致电宏泰集团相关负责人潘峰，对方表示相关问题应与公司品牌部门沟通。而上述办公室主任正是这方面的负责人。

中城产联主席陈保存认为，产业新城规划的工业土地出让金很少，无法与其配套的住宅用地相比，产业新城一般都是通过出让住宅用地的收入来推进工业用地的开发。他还表示：“一方面出让金很少，另一方面还有利税补贴等优惠政策，工业土地出让基本没有多少收入，政府的目的是让这些企业解决居民的就业问题。”

廊坊当地业内人士表示，企业与政府合作的动机在于盈利，而由于土地出让受阻，企业回报减少，就不得不采取其他方式来弥补，在廊坊楼市上扬，而产业依然如故的情况下，企业就会将精力集中于开发住宅项目，以此来填平在产业园区开发方面的损失。