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中介的多元化探索:试图扭转“靠天吃饭”?

2016/11/14 08:15 来源: 21世纪经济报道 评论
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在中介行业市场竞争日趋激烈的环境下,许多知名房产经纪公司也不断在进行多元化探索。不仅在二级市场、三级市场和相关服务领域延展业务,还把目光放在了利润更为丰厚的金融服务板块上。

例如链家除了自身的房屋中介服务之外,还包括金融板块的链家理财,租房领域的“自如友家”以及介入装修领域的“万链”;而我爱我家则推出与“公寓资产运营、物业租赁管理等居民服务业务”相关的长租公寓业务“相寓”;世联地产也在长租领域推出“红璞公寓”。

中原地产分析师张大伟表示,中介进行产业链延伸的探索主要是出于扭转“靠天吃饭”的行业局面。“大家看2015年和2016年市场火热时期,中介活得很好,但是一旦楼市调控,中介的生存就会非常艰难。”

司智表示,中介行业属于劳动密集型行业。中介赚取的其实是房源信息费。表面上看,在卖方市场情况下,中介费较高,但由于大部分提成都发给中介员工作为激励费用,中介公司所能获取的利润率很低,一般是3%-5%。中介要想获得更高利润,就必须要以中介为切入口延长至其他产业链。

不过,一位不愿透露姓名的业内人士表示,中介多元化探索效果一定是好的,只要政策允许,长期坚持都能出结果。他认为,金融方面的探索最容易出结果,但因为受管制,所以压力比较大。其认为装修可以作为一个入口,但并不看好切入家装领域,接下来可以考虑卖家电软装等。公寓也可以作为一个入口。

该人士认为,只要能把市场做到垄断50%以上,基本上生存没有问题。

链家样本:寻找入口

正如上述业内人士所言,中介所做的探索,都是在通过一个入口,延长产业链,最终形成闭环生态。

2014年年底,作为中介行业的变革者,链家向行业宣布了一个颠覆性的想法:“链家地产未来盈利不再来自于经纪人的佣金分成,而是基于互联网思维的流量所带来的利润。比如,链家网衍生的金融产品、自如友家、资产管理等。”也就是说,链家以房产为中心,将打造基于移动互联网的生活服务平台,涵盖装修、搬家、生活支付、社区服务、智能家居等消费金融空间。

链家董事长左晖最初的理想是,让羊毛出在猪身上。万链相关人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示,目前探索的成效主要体现在装修、出租公寓等方面。

2014年9月11日,北京万科发布“OC(Omni-Channel)闭环战略”(以下简称OC战略),借此链家与北京万科达成战略合作,将全面代理万科项目。

2015年8月24日,北京万科和链家共同宣布成立新的独立家装公司“万科链家装饰”,新公司由北京万科总经理刘肖出任董事长,其中北京万科占股60%,链家占股40%。

万科和链家的合作是一种平台的整合。一是一手房(万科)和二手房(链家)的整合,二是生产领域(万科)和流通领域(链家)的资源整合,同时装修业务也是万科和链家在业务生态链中的自然延伸。

链家方面向21世纪经济报道记者表示,在家装行业,万链目前已经突破月销售500单大关并保持稳定,现在思考的是,如何达到1000套单量,这将是整个行业从未达到的数字。万链目前已经实现盈利。

在出租公寓方面,链家探索的品牌是“自如友家”。2011年5月,链家旗下O2O长租公寓品牌自如友家成立;2011年6月,自如事业部成立,这是自如的前身。自如将北京的出租房源进行了整合、数据收录,并针对不同房型进行房屋改造、家具电器配给,从而推出了自如最早的分布式租房产品,“自如友家”。

链家表示,“自如友家曾经是公司的名字,也是公司的产品线。今年5月份,自如从链家集团拆分出来作为独立子公司运营。目前自如旗下包括以合租为主的‘自如友家’,独立性更好的自如整租、酒店式服务公寓‘自如寓’,以及‘自如民宿’、世界青年欢乐旅行驿栈‘自如驿’。在2011年成立之初,自如主要解决了当时租赁市场上存在的假房源、房屋品质不高等问题,通过按间出租的方式,让年轻人能够租得起房子,同时陆续推出了保洁、维修、搬家等服务。”

随后,自如友家不断完善产品线,目前已经建立起覆盖整个租赁周期的产品线:刚毕业的大学生可以选择价格合适的自如友家次卧,随着自身经济实力改善,可以换租带阳台或卫生间的主卧,或者有酒店式服务的自如寓;发展到二人世界时,还可以整租一居,或者和父母孩子一起住在整租两居或者三居。

链家方面称,自如目前围绕租住和旅行已经建立起完善的产品线,成为国内规模较大的长租公寓平台。自如认为在未来的城市生活中,租住和旅行将会成为新的居住形态。未来自如会从“时间”和“空间”维度发掘更多产品和服务。

应对痛点

正如上述业内人士所言,中介多元化探索的痛点一方面是管制,另一方面是规模。

链家方面对21世纪经济报道记者表示,月销售500单是家装行业的“魔咒门槛”。在家装这个万亿市场中,企业份额极其分散,没有独角兽,甚至很少有企业能够将单城业务量突破300单大关,500单已经是极限。

家装是一个涉及环节和人力众多的产业,业务量一旦跨过一定数量级,就几乎全面挑战这家企业的专业能力、管理能力、流程以及人力分配等方面。这个行业在几十年如一日的市场“潜规则”和“传统思维”定势下,效率低下,500单足以让一个家装公司面临运营崩溃的边缘。

万链总经理郭翀给21世纪经济报道记者的回复是,“万链是规模和口碑并重的,万链的规模一方面是占有率,另一方面是稳定现有单量并不断扩大,这将对万链业务流程形成巨大考验。从长期看,只有流程和系统不断完善,才能够适应匹配的服务能力。”

郭翀称,从商业模式而言,传统家居遇到瓶颈时,会选择放弃现有城市去拓展下一个城市。但万链要做的是改变行业效率,重新建造流程和架构。目前导向来看是单一式纵深北京市场,月均1000单是短期目标,将来万链会延伸至其他城市。

在自如公寓方面,链家方面称,9月初自如的规模数据是自如客(租客)累计60万人,管理房间数25万间,累计服务业主超10万人,房间套数超10万套,管理房屋资产超3000亿。自如在北京、上海、深圳设有分公司;北京目前已经实现盈利,上海和深圳还在投入期。

目前,长租公寓盈利方面成为业内最大的质疑点。

据前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》显示,目前国内城镇人口约7.7亿人,按30%租房率来算大概有2.3亿的人口需求,租赁市场未来租金规模可达万亿级别。而截至2015年,我国房屋租赁交易额总规模就达到8000亿元左右。

业内人士认为,租赁物业是一个长线投资,如今的长租公寓市场接受度一般,仍需较长培育期,长租公寓想要实现盈利,还需要不断进行模式探索。新派公寓创始人王戈宏甚至断言:“二房东模式已经消失了,没有红利。”

张大伟认为,中介行业进行多元化探索的原因是“平均分摊获取客户成本,延长客户黏性,增加利润点,分散房地产风险。但这种尝试也带来一些风险,比如跨行业竞争的管理成本,和对客户的服务延续性问题。”中介行业金融方面的探索还包括,政策监管下的违规风险。

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责任编辑:李涛  JN1620
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