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新政满月:楼市成交量上涨明显 市场整体平稳

2015/04/28 09:19 来源: 新京报 评论
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距离“3·30”楼市新政落地,已经过去近一个月时间。在新政的助推下,京城楼市开始了新一轮的回暖。由于新政对二手房营业税征收的相关规定做出了调整,一经推出,二手房市场便快速反应,市场成交量迅速回升;新房市场方面,也有不少项目正在减少优惠折扣。但在业内看来,目前北京的楼市库存量仍保持高位,不少项目仍有大批存货,在目前的市场情况下,平价跑量仍是主旋律。

新房成交量

需求释放拉动成交回暖

自去年“9·30”新政调整了对二套房认定的标准后,市场上大批改善性和刚性需求相继入市,拉动了年初市场回暖。

“3·30”新政后,新房市场的回暖迹象则更为凸显。住建委数据显示,截至4月22日,北京市商品住宅成交量为6221套,环比上月增长52%,同比增长85%。

记者在走访中也了解到,自从“3·30”新政落地后,不少项目的咨询、到访和成交量都较之前有明显增加。推新项目的销售情况也明显好转,4月19日开盘的首开国风美唐(楼盘资料 业主论坛) 当天销售超7亿元。

“由于购房资格等前期审查,新房网签数据往往有半个月左右的滞后性。实际上从4月第三周开始,新房的成交数据已经充分反映出‘3·30’新政对于楼市交易量的提振效果。”亚豪机构市场总监郭毅介绍。

根据亚豪机构统计,4月第三周(4月13-19日)全市商品住宅累计成交2173套,环比前一周上涨47.0%,成交面积达19.97万平米,环比上涨31.0%。

二手房成交量

下月网签量或破12000套

4月中上旬,北京二手房住宅网签成交量达到了8934套,环比3月同期上涨幅度达到了32.5%,同比2014年同期的4330套上涨幅度达到了106%。

在近期营业税“5改2”、二套房首付比例下调、央行降准等政策的频繁刺激之下,前期观望的购房人群将加速入市。

由于网签数据的滞后性,门店的实际成交要比网签数据更具说服力。截至4月21日,我爱我家4月份二手房合同签订量比3月份同期增长40.21%,比去年4月同期增长229.06%。我爱我家市场研究员宋辉介绍,随着市场回暖,5、6月二手房网签量估计每个月会在12000套以上。

链家地产市场研究部李巧玲表示,随着信贷政策的逐渐宽松,贷款比例和审批时效性将更有利于改善性需求入市,无论是首套、购买二套房还是卖一套买一套的客户,都将享受到政策放松所带来的便利。因此,二季度二手房市场购房需求预计仍会积极入市。

房价

部分项目收紧优惠

“您再不买我们就要涨价了”、“项目的优惠已经取消了”……面对这些纷繁复杂的消息,新政后,新房价格到底涨没涨,涨多少,成为购房者和业内共同关注的焦点。

记者在走访中发现,目前市场上,确实有一批项目在收紧优惠,提升实际成交价格。

“3·30”新政后,合生创展(合生·麒麟社 合生·世界村)在北京的项目随即表示计划上调价格。位于马驹桥的合生创展悦上城宣布再推出128套优惠房源,单套房源折合优惠近20万元,并且在项目开盘后取消优惠,价格上调3%-5%。

“自4月7日起项目已经取消了总价减免20万元的优惠,改为4月25日之前一次性交清首付减16万元的优惠。”金第万科金域东郡的项目销售人员介绍,随着改善和刚需客户相继入市,4月底或者5月初项目将加推90平米的三居产品,价格和现在相比将会有一定程度上浮。

但在业内看来,在北京库存高企的背景下,这些项目所谓的涨价多是催促入市的惯用营销手段。

“亚豪统计了4月上半月项目价格变动情况。在北京商品住宅成交排行前50位的项目当中,涨跌幅在5%以内的高达43个,涨幅超过5%的仅有6个。”亚豪机构市场总监郭毅介绍,去年以来的两次新政激活了市场中的改善性需求,但该类型购房者或是需要“卖旧换新”,或是没有急迫的购房需求,对于项目的考察周期较长。这在很大程度上影响了众多楼盘在新政后的客户积累。面对高库存和相对缓和的市场反映,开发商没有大幅度提价的支撑。

与此同时,二手房市场的成交均价也出现触底反弹。我爱我家市场研究院的数据显示,成交价格方面,截至21日,4月份成交均价为31185元/平方米,比3月份同期增长2.78%,比去年4月同期回落2.39%。

库存量

住宅库存超8万套

根据市住建委统计数据显示,截至4月21日北京住宅库存量为82119套,与去年同期相比,增加近2万套,依旧处于较高水平。但相比于去年10月初91265套的历史高位来说已出现明显下降。

而另一方面,北京楼市供应已经开始表现出活跃的态势。据亚豪机构统计数据显示,4月第三周(4月13日-4月19日)北京楼市有6个项目入市,包括旭辉满庭春MOMA、北京城建·畅悦居(楼盘资料) 、中粮万科长阳半岛(楼盘资料 业主论坛) 、熙悦尚郡家园、北京怡园(楼盘资料) 、首开国风美唐,累计供应3538套。

“出于政策利好和蓄客周期缩短,开发商开始寄希望于尽快兑现政策利好,加速周转,因而部分项目开始积极推出新的货量。”郭毅表示。

可议价空间

业主改变价格预期

“最近因为新政的作用,区域里价格较低的房源出售周期变短。卖房人看到目前的市场情况,即便不会大幅提价,也不会选择降价。对于购房者来说,高性价比房源越来越难找了。”位于丰台区域的一中介门店经纪人介绍。

随着二手房市场的不断回暖,记者发现,目前二手房市场的成交价格虽没有大幅度上涨,但是买卖双方之间的议价空间却有所缩小。根据链家地产市场研究部数据显示,截至4月第三周,相比于3月底,全市成交房源议价空间进一步下降0.4个百分点。

李巧玲表示,免征营业税由满五年改为满两年后,部分满两年不满五年的楼盘挂牌量有所增加,并有楼盘出现个别业主涨价现象,但客户对此的认可度不高,成交房源仍以报价相对合理的房源为主,议价空间较政策前有所收窄。

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