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数据显示土地市场分化明显 房企“分城施策”

2015/04/28 09:15 来源: 南方都市报 评论
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根据民间和官方的统计数据,一季度一二线市场和三四线城市的土地市场出现明显分化,尤其是主要城市的土地市场量跌价涨。由于土地市场与新房市场互为影响,很可能上述状况将是一两个季度后新房市场的“镜像”。

从国土部发布的数据看,全国供地呈现量少价增的趋势。一季度全国房地产用地2.47万公顷,供应下降38%。值得重视的是,全国主要城市的地价有所上涨,105个主要监测城市综合地价上涨3.25%。

中原地产公布的数据也显示了同样的趋势。4月以来,一线城市住宅土地成交楼面价、溢价率均创纪录,平均楼面价达到了16917元每平米,溢价率为63.7%——— 这是自2014年以来的单月溢价率,2014年至今,仅2014年1月份和2014年8月份宅地出让溢价率超过了60%;同时,平均楼面价每平方米达到16917元也是2014年以来宅地出让的楼面价。

此外,一季度一线城市土地供应仅相当于2014年的17%。一季度一线城市土地成交的总建筑面积也是最近三年的点。

另一方面,房企的业绩并不理想。2015年一季度,业绩前20企业仅6家实现业绩同比增长,其余均出现不同程度的下滑。一季度TO P20企业平均销售金额较2014年同期下降15.37%。一季度推盘项目的去化率平均为52%左右,只有深圳、杭州、南京等达到8成。

从这么多的数据中可以发现,虽然资金面开始比之前宽松,各地政策频频松绑,但二季度在成交量还没有普遍复苏的背景下,库存是制约房价上涨的因素:2013年竣工面积11亿平方米左右,约1100万套(按每套100平方米),而按照往年的经验,平均每年房地产消化能力在800万-900万套。

所以我们可以看到,在房贷新政迅速落实、销量迅速上升的城市,比如深圳、北京,开发商开始了涨价,深圳星河传奇新货单价上涨了4500元,北京合生创展的项目率先宣布涨价等。而更多库存量在15个月以上的城市,开发商还是以平价跑量为主,当中包括了杭州这类标志性城市。同理,开发商对于不同城市的土地市场表现出截然相反的态度,比如远洋地产总裁李明在解读今年发展战略时就曾强调,要全面退出三线城市,更关注一二线城市的旧城改造。

前几年房地产企业通过提升内部效率、高周转模式实现跨越式增长,但高周转意味着高库存,在2014年的低迷市场环境下,这种模式的弊端越发明显。从今年二季度到下半年,主要政策及资金环境持续宽松甚至微刺激,成为房企重新调整存货资产结构的机会。

在二季度这个开发商抓住时机去库存、调结构的“窗口期”,开发商的“分城施策”倾向会越来越明显,他们将把房价企稳反弹的希望寄托在人口净流入、库存不高、产业结构里高级服务业占比较高的城市。比如一线城市风向标的北京,最近北京市房协秘书长就已经透露,北京三环新盘已经普遍进入10万元时代。

而在三四线城市除了减少拿地之外,开发商也可能会抓住政府允许户型调整的机会,把大户型改为更适销的低价刚需户型。比如曾经波澜不起的惠州楼市,在新政后第二周库存去化达到2.2%,就是因为城区80-120平方米户型的热销。

未来库存压力小、产业结构中高附加值服务业占比较高的一二线城市,其上涨势头已经确立。三四线城市则要学会等待,由于有了政府的托底政策,不会出现所谓“崩盘”,只要去库存效果达到合理值,也能获得见底复苏。

如果在三四线城市有购置物业需求的,不妨看看当地政府是否推出了购置商品房作为保障房的政策。目前福建、四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省区凡是推出这类政策的,基本属于库存压力大、房价回暖动力不足的地区,比如最早试点回购商品房作为保障房的,就是内蒙古鄂尔多斯。今年回购商品房充当棚户区安置房高达45%的安徽芜湖,其新房楼价自2013年11月的6300元/平方米一路下探至如今的5800元/平方米,其间没有出现反弹。

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