开发商过分卖力营销 楼市买方市场已经出现了

前不久,恒大地产在全国范围内推出“无理由退房”活动。有不少同行借势炒作,甚至有开发商以调侃的口吻称,“退了吧!买我们!”

开发商卖力营销的背后,似乎隐约暗示着楼市一个正在悄然发生的变化。那就是,楼市多年来处于卖方市场的状况正在改变。随着经济结构调整以及楼市低迷等诸多因素影响,购房者的地位将会逐渐提高。

北京市统计局、国家统计局北京调查总队日前发布的数据显示,一季度北京GDP同比增长6.8%,增速放缓。同期北京市完成房地产开发投资681.9亿元,同比增长26.8%。但商品房新开工面积511.9万平方米,下降2.6%;其中,商品住宅新开工面积218.4万平方米,下降26.2%。商品房销售面积下降21.7%,商品住宅销售面仅增长1.2%。

北京市房协秘书长陈志的解读是,北京等一线城市经济增速主要靠第三产业,而房地产下行,上游影响金融,下游影响建筑、建材、家具、家装等一系列产业。因此,房地产的下行导致经济增速的放缓。

然而,房地产的下行局面,并不是一季度才出现,而是近一年多来一直在持续,主要就是房地产周期性因素导致的自行紧缩,与前期相对偏激的调控相叠加的结果。

陈志认为,房地产的收缩也是政府合理性结构调整的必然。由于推进京津冀一体化,北京加快人口疏解、产业和功能外迁,包括住宅、商业、写字楼等在内的供应也要收缩。另一方面,楼市的供需关系并没有前些年那么紧张,总供给和总需求处于一个接近平衡的状态,供给增多、库存加大、去化速度慢是正常的。因此,对房地产的下行大可不必太焦虑。

梳理公开数据可以发现,这几年北京在民生保障方面下了大力气。2011年起的4年里,北京已经建设了85万套保障房,近两年又推出自住房,重在解决自住和改善性需求。从新建商品房来看,近4年来每年平均约有8万套的成交量,4年一共30多万套,再加上每年10万套以上的二手房交易量,相当于这几年已经有一百五六十万户的住房需求得到解决。

因此,陈志得出的结论是,目前市场出现了本质变化,不再是单边的卖方市场,而是有明显迹象向买方市场转变,买方的声音将越来越强。

陈志认为,3.30新政重点是降首付、降利率,从而降低具有支付能力家庭的买房成本,降低支付强度。北京目前的主要问题是普通是民众的支付能力不足,房价收入加大。普通商品房逐渐向高价盘转化,高端楼盘的交易占比增加,总量却在缩小,中低价位的商品房交易量则在减少。随着房价不断高企,也在不断挤出中间阶层的购房意愿。

北京5月即将入市的新盘。体现民企开发商对于买方市场的尊重。亚豪机构调研显示,5月份,新盘以精装、现房方式入市的比例明显偏重,在20个预计入市的项目当中,辅以“精装”或“现房”等附加值的项目多达13个,占比高达65%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,与2013年的“曲线涨价”不同,现在的精装修已恢复了其本质的意义,即提升项目品质的加分项。在旷日持久的库存大战中,无论营销方式多么百变,多么先进,能够对销量起到决定性作用的还是产品本身的性价比。尤其是经历了近十年的楼市跌宕起伏之后,购房者变得更加理性,更加关注项目本身的居住功能。对于具体项目,在又不想轻言“降价”的市场压力之下,房子本身做“加法”就成为提升性价比的选择,而精装修也成为展现优势、拉开差距的优选之一。

楼市正逐渐改变“简单、粗暴”的形象,开发商也需要真正俯下身来潜心做好产品。