评论 ： 楼市改善性需求再次站在风口上

一旦改善性需求站上风口，被吹起的很可能不止改善性需求，还有整个楼市。楼市将重新洗牌，改善性产品成交量会大幅上升，楼市的整体成交量也将随之大幅上升。

楼市中的改善性需求，再次站在了风口上。相比去年“房贷新政”的风口，这次的风将会来得更大、更猛烈。

李克强总理说，支持居民自住和改善性住房需求，并且，这句话在今年“两会”上说了两次。按照以往经验，总理发话后，将是相关部委的落实动作。因此，住建部政策研究中心原副主任王珏林说，预计接下来会有降低二套房贷首付比例至五成、下调二套房贷款利率等措施出台。

这种预测很快变为现实。在山东济南，二套房首付比例下降不再只停留在口头上，首套自住住房已经结清购房贷款，用公积金购买90平方米以下的商品房，首付比例低至20%。目前，这种现实只是星星之火，但只要排名前列个城市不被禁止，很快就会燎原。一如去年的限购松绑。

相对置业买家、刚需买家，改善性买家更加优质，银行也能从中获得更大的利润空间，改善性的二套房贷首付下降，在银行方面不会遇到阻碍。现在万事俱备，只欠政策东风。从今年前两个月的经济形势、房地产形势来判断，这个东风或早或迟，肯定吹来。

一旦改善性需求站上风口，被吹起的很可能不止改善性需求，还有整个楼市。在中国，改善性需求之大，其实并不逊色于刚性需求。瑞银公布的一份调查数据显示，中国住房自有率达到68%，一线城市高至70%，如果包括家庭成员拥有的住房情况，实际住房自有率达到87%，从全球来看都是很高的。这些拥有住房的人群，大部分都在改善性的二套甚至三套对象之列。

不妨打个比喻，中国改善性需求如一只猛兽，威猛而刚劲有力，现在这只猛兽被困在笼子里，无法施展其威力，人们只看到其软弱的一面，忘记了其曾经的风采。在大家的眼里，刚需、自住、置业才是楼市的“主菜”，改善性需求只不过是“配菜”。但一旦改善性的二套房(甚至三套房)首付降低、房贷利率下降，其他束缚也松绑，改善性需求就如归山的猛虎，如找到了宣泄口的熔岩，将搅动楼市格局。楼市将重新洗牌，改善性产品成交量会大幅上升，楼市的整体成交量也将随之大幅上升。对广州这样的城市而言，将会挥别年度成交量只有五六百万平方米(指原十区)的苦涩，回归年度成交量七八百万平方米的辉煌。

对消费者而言，短期内也无需为改善性需求站上风口而担忧，房价不会就此大幅上涨。广州也好，全国也罢，目前仍有大量库存需要消化，在库存当中，绝大部分为针对改善性需求的中大面积户型，其库存之大，足够支撑到全新改善性产品的大规模上市。