救市效果难料 高库存下房企仍需玩命

“主管部门确实会出一个关于稳定住房消费的纲领性文件。”针对住建部正酝酿发布关于稳定住房消费相关文件的消息，3月20日，住建部政策研究中心一位人士在接受采访时如是说：“接下来，各地会陆续出台相关的政策细则。”

显然，新一轮声势浩大的“救市”举动已缓缓拉开帷幕。全国工商联房地产商会创会会长聂梅生告诉记者：“政策的调整呼之欲出，特别是二套房首付比例下调，将对市场产生重大影响，但这些刺激政策绝不会像2009年那样，一路高歌猛进。”

“毋庸置疑，今年的政策环境会越来越好。”一位开发商老总则向记者坦言：“但这并不意味着就高枕无忧了，接下来，还得玩命。”

压力下的政策组合拳

当前楼市压力依然严峻。国家统计局数据显示，2015年1月，全国70个大中城市新建商品住宅均价跌幅为0.46%，2月70个大中城市新建商品住宅均价仅赣州和深圳出现上涨，房价跌回1年前，北京市更是出现了8个月的连续下跌，同时房地产开发投资、房屋施工面积、企业土地购置面积及房地产销售面积等多个楼市指标，均出现增速下滑的现象。

“2月份的各种数据已经低过了2008年‘经济风暴’时期。”聂梅生称：“2014年，政府对楼市并没有打强心针，而是实行了定向调控，但见效不大，主要是整个经济处于下行周期。”

北京房协秘书长陈志则向记者表示，楼市新政的祭出，主要是因为在经济增速换挡期，政府希望房地产成为交易主体，通过增加交易量来满足各类风险的转移，包括财政风险、地方债风险等。

无论从楼市自身需要，还是支持经济增长而言，“救市”都显得极为迫切。

据记者多方了解，关于稳定住房消费纲领性文件的内容包括，首套房公积金贷款首付降至两成；二套房首付比例及贷款利率也有相应调整。上述住建部人士告诉记者：“‘两会’后，主管部门口头通知了那些库存量大的城市，可以优先落实这些政策细则。”

小荷才露尖尖角，早有蜻蜓立上头。3月16日，济南祭出救市政策：首套房贷款已还清者，其公积金贷款购买第二套90平米以下的住房，首付比例降至两成。

紧随其后，3月19日晚间，福建也出台了七条救市政策，其中不仅放宽了首套房首改房的认定标准，而且明确，对购买首套房、首改房申请贷款的购房者应根据实际适当下浮贷款利率，同时将申请公积金贷款购房的首付比例降低至20%。

陈志认为，这些政策虽然吻合两会“稳定住房消费”的主题，但明显是在消化前几年的刺激政策，在调整结构方面没有体现，政府依旧没有走出短期刺激的思维怪圈。“一些二三线城市可能会跟进，在舆论上，也为一线城市的政策调整创造空间。”陈志表示。

房企还得玩命

“这些政策的目标，整体还在大力去库存。”陈志认为，在存量过剩的状况下，还会不会有足够的人口来买房，会不会带来积极的效应，尚需观察。

北京林达集团董事长李晓林则表示：“短缺的时代已经过去，目前市场的供应量很大，消化需要时间，加上前几年的调控已经取得了一定的效果，所以即使去年全国大部分城市都放开了限购，也没有出现成交量有明显的反弹。所以，即使出台一系列的救市措施市场也不会有反弹的可能性。”

中骏置业常务副总裁李维则告诉记者：“政策的台子会越搭越好，最后戏唱得怎么样，还得看企业的表演。”

事实上，嗅觉灵敏的企业，已积极把握政策窗口期，“闻风而动”。近日，有消息称，恒大已祭出打折大旗，有项目5.5折甩货。

紧随其后，以保利、绿地、中海、龙湖、万科等房企，在杭州展开了一场促销大战，主要以单个项目营销为主，普遍给出9折左右的折扣力度，积极去化。

业内分析人士指出，行业进入发展新常态是一个不争的事实，新的发展阶段中，商品房库存高企、宏观经济增速下台阶，整体上制约了房企的投资热情，消费者的购房态度也发生了微妙的变化，这些因素的叠加，也很难让市场再现热潮。

显然，于企业而言，今年的压力并不比去年小，不少企业将“调整产品结构，更好地贴近市场需求，促进销售业绩提升，大力去库存”等视为今年经营计划的首要目标。

“虽然出了一定的政策，但有时候这些政策的预期，可能与市场的表现还有一定的偏差。”上述开发商老总告诉记者：“因此，很多时候，还需要企业自身努力，而且在当前竞争非常激烈的情况下，你不玩命，别人就跟你玩命。”