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房企毛利率下滑:拿什么拯救股东回报率

2015/03/20 08:50 来源: 每日经济新闻 评论
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又到年报季。从已公布的上市房企年报可见,2014年房地产行业平均毛利率进一步收缩。同花顺iFinD数据显示,截至3月18日,在27家已公布财务数据的房企中,17家毛利率下滑。若将剩余10家的非主营业务剔除,毛利率水平还将进一步走低。

过去几年中,房地产行业销售毛利率持续下降。去年市场供求关系发生变化后,房企的周转速度也随之下降。是加杠杆继续扩张,从国内市场的兼并打到国外,从住宅市场拓展到多元化发展?还是降低杠杆,在去库存压力加大的情况下防控风险?这是摆在众多房企面前的两难选择。

种种问题背后,在于如何保证房企股东们的净资产收益率。

毛利率再次下滑

又到年报季。从已公布的上市房企年报可见,2014年房地产行业平均毛利率进一步收缩。同花顺iFinD数据显示,截至3月18日,在27家已公布财务数据的房企中,17家毛利率下滑。若将剩余10家的非主营业务剔除,毛利率水平还将进一步走低。

其中,保利地产(600048,SH)的销售毛利率连年下滑,从2011年的37.2%下滑至2014年的32.03%。在2013年毛利率下降之时,保利地产方面曾表示,随着新增土地平均楼面价的下降,以及一二线城市房价上涨空间的打开,2014年毛利率将得到改善。但这一预期并未如愿。

今年,保利地产方面除了公开表示以“去杠杆,去库存”为目标之外,还表示将收缩非一二线城市的布点,以规避投资风险。

招商地产(000024,SZ)的降幅更加明显,从52.39%(2011年)下滑至37.33%(2014年)。对此,招商地产方面解释称,2014年高毛利地区(珠三角、环渤海)的产品占比缩减,低毛利地区(三四线城市)的产品结算规模扩大是主要因素之一。同时预计,公司2015年的毛利率将与2014年持平,但如果市场不理想,毛利率还将进一步下滑。

尽管下滑明显,但是招商地产37.33%的毛利率仍处于行业位置。两家龙头企业毛利率的下滑趋势,正是整个行业利润空间缩小的缩影。

招商地产董秘刘宁向《每日经济新闻》记者表示,招商地产毛利率的下降与整个行业不无关系,近些年土地、人工成本的上涨速度远远高于房价。

去年,深圳一宗纯住宅用地以每平方米2.5万元的楼面底价成交,与此同时,该宗土地周边的二手房价格仅在每平方米3万元上下。

杠杆选择两难

一方面,在市场转冷之际,不少企业选择降低杠杆,以防控风险。

以碧桂园(02007,HK)为例,去年除了加强现金管理,将净负债率从67.3%(2013年)降低至59.7%(2014年),还通过融资工具,将加权平均借贷成本从8.54%(2013年)拉低至8.16%(2014年)。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲表示,高周转模式的关键在于用不断上升的溢价覆盖财务成本,周转期越短,获利越丰。

刘宁认为,市场处于激进状态时,需放大杠杆,若房企判断后市风险大,应降低。在其看来,近期选择降低杠杆的房企,多是认为后市风险加大。

另一方面,房企扩张速度或成长性,与负债水平息息相关。虽然行业处于下行空间,但更为艰难的是融资渠道不畅的中小房企。

招商地产的净负债率一直处于行业低位,2014年才上涨至33.3%(同期保利为74.51%)。2009年,当不少房企仍处于高速扩张期时,招商地产甚至出现-6.0%的净负债率。不少业内人士认为,除了没有利用其在深圳丰厚的资源,大力深耕深圳市场之外,招商地产与万科拉开差距的另一原因即2010年前后扩张放慢。

据刘宁介绍,未来一年内有很多并购机会,关键时刻招商地产的杠杆可以适当放大,但需谨慎面对。当去年的经营性现金净流量相比2013年减少约70亿元后,招商地产将今年合约销售金额的增长目标设定在15%以上。

然而,与其同处华南片区的碧桂园,在降低净负债率后,却仅设定为5%以上的增长目标。

黄立冲称,小房企的出事概率虽增大,但这未必是大房企最后一轮扩张机会。

以今年反超万科的绿地为例,助其弯道超车的利剑不是扩大国内市场,而是开拓海外市场。

提高毛利率不能靠涨价

在发布年报的同时,保利地产还公布了百亿元的定向增发计划。该计划称,将募集约100亿元资金,用于“南京保利中央公园”、“珠海保利国际广场”等11个地产项目。

据其财务数据显示,这批项目的销售净利率从7.9%到19.1%不等,投资回报率从9.5%到28.3%不等。《每日经济新闻》记者粗略估算,保利地产平均销售净利率仅为12.3%,投资回报率为16.2%。然而,自2011年开始,保利地产的净资产收益率从未低于20%。

其中,投资回报率的是佛山保利西雅图,土地成本约占总投资的21%。回报率的是天津保利罗兰公馆,土地成本约占36%。

从数据中可以看出,土地成本仍占大头,直接影响最终投资回报率及销售净利率。

目前,不同房企间的拿地策略已经产生分化。去年上半年,万科总裁郁亮曾表示,相较于房地产市场而言,土地市场的调整存在滞后性,在地价没有充分调整之前,万科会谨慎拿地,去年仅新增39个地块,地价款约273亿元,仅占其两千多亿元销售金额的一成多。

招商地产则相反,去年进行了大量土地储备,土地投资金额累计为334亿元,占当年销售金额的65%。

在国内住宅市场逼近天花板之际,包括经济学家陈淮在内的多位专家曾向记者表示,房价将结束单边上涨态势。这意味着,一方面,在提高毛利率上,房企将主要从成本管理上想办法,而不是依靠房价走势,坚持合伙人制度的碧桂园或正出于此种考量;另一方面,房企原有的高周转模式

面临更大的风险。

一位业内人士表示,高周转模式本身没有错,未来还是要走“短平快”路线,不过大量举债扩张已不可能。

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