土地出让金同比降35% 2015年土地市场 难复苏

　　据某研究院数据，2014年住宅土地出让金达1.83万亿元，同比下滑35%，略低于2011年和2012年。而今年前两个月，302个城市土地出让金整体同比下滑48%，成交建筑面积整体同比下滑42%，土地市场开局依然不利。

　　对此，瑞银证券分析师判断，“土地市场开局不利，如果延续，预计地方政府收入将受重大影响。但在货币政策持续宽松下，若住宅市场有力复苏，则土地市场有望滞后回暖。”

　　年度土地出让金及同比数据来源：某研究院

　　一线城市住宅土地市场火热 二、三线寒冷

　　2014年各路开发商一致看好一线城市房地产市场，导致一线城市住宅出让金同比上升26%，成交面积下滑19%，成交楼板均价大涨55%。然而二、三线城市住宅土地出让金及成交面积均大幅下滑。

　　从全国范围来看，2014年土地成交建筑面积同比下滑43%，为28.5亿平方米，远低于2011-2013年的水平，显示房地产企业整体对库存过高和供给过剩问题认识一致，不再大量囤积土地。

　　土地成本在住宅售价中占比持续提高

　　瑞银证券的分析报告显示，土地成本在住宅销售均价中的占比持续提升，目前全国该指标约24%，一线城市超过30%，二线城市约28%，三线及以下为18%。可见各线城市遇到的难题不一，一线城市是毛利率降低的问题，而二线及以下是销售周转的问题。

　　根据瑞银证券分析师的测算，目前开发商可售住宅面积约37.2亿平方米，可供销售约3.5年。除一线城市外，开发商整体在手土地充足。因一线城市土地价格昂贵，考验开发商精准拿地能力，且如房价无大幅上涨，未来可持续性差;而三线地价便宜，但库存仍过高。

　　单独看一线城市，近4年住宅楼板价占比住宅销售价格上升迅速。上海、北京和广州2014年该项指标分别为32%、45%和59%，广州住宅销售均价目前远低于北京和上海。

　　瑞银证券：2015年土地市场恐难复苏

　　2009-2014年全国住宅销售面积总和为59.5亿平方米，而出让的住宅建筑面积总和至少为96.7亿平方米。瑞银证券测算目前全国开发商在手可售住宅面积约37.2亿平方米，约可供销售3.5年，除一线城市土地外，开发商整体在手土地充足，我们预计2015年全国土地市场仍难复苏。

　　瑞银证券表示，因一线城市土地价格昂贵，考验开发商精准拿地能力，且如房价无大幅上涨，未来可持续性差，而三线地价便宜，但库存仍过高，对开发商销售和开发能力要求很高。基于此，瑞银证券目前看好布局二线城市占比大的开发商。