潍坊楼市3.15维权 购房陷阱大揭秘

        3.15消费者权益保护日又到了。匆匆那年，你是否被房产商的不实广告所欺骗，匆匆那年，你是否被房产商开盘打折给坑爹了呢？匆匆那年，你是否交了定金想退房时，却被房产商拿去做了“学费”？在这人艰不拆的时代，搜狐焦点小编总结了近10年来，不良开发商惯用的隐形伎俩，让您买房无忧。同时，搜狐焦点网携手专业律师团队，保护您的权益。

      “咱现在搞优惠，赶快定房子呗！”

　　现象：开发商方面为了回拢资金，考虑提前将房子卖出去，可能会预售，千方百计地让购房者落定，即交定金定房子。按照相关规定，只有获得商品房预售许可证的开发商才可以从事预售活动。而某些未获得预售证的开发商会以打折、认筹、选房等手段私自卖房，购房者的权益受到伤害。

　　应对：购房消费者考虑楼盘优惠时要明确开发商“五证”（《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》）是否俱全，看一看开发商进行优惠的“现在”是不是有资质卖房子。

　　“签吧，签了这东西房子就是你的啦，别人抢不走。”

　　现象：在购房过程中，不良开发商会不但通过优惠方式“利诱”，也会采取“威逼”手段，怂恿意向较大的客户签订“认购协议”，要求支付定金。如客户后悔，不想购房，开发商会拿出协议书，不予退还定金。

　　应对：“认购协议”（有的称“认购书”）在法律上不具备效用，按相关规定，购房合同没有签订前，开发商所谓的“定金”可以按照购房者意向退还。不过，规定也有变通。相关规定还说，如果双方有约定则另当别论。所以，在没有考虑真正出手买房前，消费者还是不要签订类似的协议书。

　　“开盘喽，特实惠，打折、特价聚便宜！”

　　现象：一般开发商在其楼盘开盘阶段会推出大型优惠活动，为获得“开门红”效果，大多开发商会推出价格优惠。购房者受价格吸引前来看房买房，而你看重的地段好的楼盘在售楼小姐口中已经售罄，火爆的场面似乎又证实了这一点。消费者买房已定，一段时间后，发现售罄的房子还在买。开发商回应，人家退了。你说，我也退。开发商拿出购房合同，郑重回应，不行！

　　应对：买房子也是一分价钱一分货，开发商所谓的开盘优惠房源大都是预期难以出售的房子，地段好的房子标榜售罄只是开发商的一种营销策略。购房者要考虑的是自己的需求和支付能力，买便宜的房子自然要承担相对的劣势，怕就怕眼睛钻到了优惠里，花了大价钱买了不满意的房子，天上掉馅饼的事就别想了。

　　五年前：“我们的土地使用年限40年。”五年后：“我们的土地使用年限40年。”

　　现象：商品房市场，住宅用地一般70年，商铺用地一般40年。这些开发商都会告诉你，开发商不告诉你的是，土地他们囤积了20年。那么，土地的使用年限还有多少年？

　　应对：土地期届满后，政府未规划此地，所有业主需要再一次支付土地出让金，土地的价格以当时地价计算。买房时，对楼盘的土地使用年限一定要了解，这样才能选择性价比高的房子。购房者可以通过相关机构发布的公告了解此方面信息。

　　“看！房子快建好了，收房吧。”

　　现象：这是买房过程中较为隐形的现象，房产商的房子看上去建好了，然后就给业主发出收房通知书，其实房子可能还没建完，但是根据契约自由，自治原则，你收了房，就视为对楼宇质量的认可，出现后续的质量问题处理起来可能比较麻烦。

　　应对：收房前要看开发商出示的项目经验收合格文件，例如《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格》等，最好看了房子，明确了质量再签合同。

　　“九成按揭，只需首付一成即可，买吧！”

　　现象：刚需群体买房时大多会考虑按揭贷款，开发商为吸引这一群体，常常推出低首付宣传，九成按揭确实引人眼球。然而国家明文规定“商业银行发放个人住房抵押贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过80％”，就是说按揭买房时，首付至少二成。九成按揭怎么做到的。

　　应对：“九成”按揭是开发商将合同上的房价提高，虚报给银行，贷款额就从实际的九成成了虚报的八成。这种行为不但欺骗了银行，而且对购房者没有丝毫好处。首先，购房合同中就是虚报的高价，即使购房者用正常价格购房，暂时少付了房款，但后期的月供、契税、保险等成本就会增加，购房者得不偿失。所以，要想保障自己的权益，还是要按照正当的手续进行。

　　“俺们的绿化率60%，你信不信？反正我信了。”

　　现象：开发商在销售时，有的会高调自己的绿化率，适应消费者追求绿色生活的心理。然而在专业术语中，绿化覆盖率和绿地率是两个不同的名词。售楼小姐口出夸张绿化率，还有权威数据证明，那可是你想象中绿地面积？

　　应对：绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，如树的影子、铺在露天停车场中间可以种草的方砖等，都可以算入绿化覆盖率中。而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率。所以绿地率远远低于绿地覆盖率，消费者要看清楚“绿化率”真正代表的是啥。

　　“产权证到期未办理，我们这么大公司会承担责任滴。”

　　现象：交房后XX天办理，有合同明确规定，我们会承担责任的，售楼小姐说的是头头是道，但什么时候才能拿到产权证却雾里看花，例如兰州银泰逸翠园万名业主状告开发商，为什么不办产权证，没有产权证的房子，在一定程度上业主的权益保护存在隐患。

　　应对：在买房中，向开发商明确具体办证时间，尽量选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘。不是说品牌开发商不出问题，只是相对安全一点，基本上也会遵照法定购房程序。