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先买房后出租属于瞎忙活 定要先看“租售比”

2015/02/26 08:39 来源: 投资者报 评论
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  不算不知道,一算吓一跳!以北京为例,“租售比”已普遍高于1:500。先买房后出租,基本上是在瞎忙活

  “大虎你最近可是瘦了不少啊,忙啥呢?”师哥小林问道。

  “我有个亲戚‘十一’后来北京了,他打算置业投资。这些天我们净看楼了,昨天,我刚带着他转了北五环路附近的一个房产项目,还不错。”

  “说说啊,什么情况?”

  “二手房,目前的平均成交价是每平米3.2万元,80平米一套的房子,算上税费大约需要260万元。我这亲戚可以一次性拿出130万元交首付款,剩下的找银行贷款。”

  “贷款利息总共有多少啊?”

  “那要看贷款的期限了,”大虎边说边上网搜了个‘房贷计算器’的页面,他继续说道:“你们看,如果是贷20年的话,那全部利息大致为103万元。也就是说,我这亲戚买下那套房子一共需要花130万+130万+103万=363万元。”

  “还有其他方案吗?”小林问道。

  “有啊,第二方案是贷款30年,那样一来贷款利息会高达167万元,而购房的总投入就会达到427万元。”

  “你说你那亲戚买房是为了投资,那这钱投出去了,怎么往回挣啊?”

  “当然是出租啊!”

  “能收到多少租金呢?”

  “我们通过中介公司打听了,那套房子现在大致每个月能租7000元。”

  “哦,一年8万4,也没多少钱呀。”小林算出了全年的租金数。

  “租金以后可以涨啊!我那亲戚的计划是,房租以后每3年涨个5%左右,这样越往后钱收得就越多了。

  “想得可真美,房租是你说涨就涨得起来的吗?哪个业主不想在原有住户租期满了之后赶紧把房子继续租出去呀?多空置一天得着多大急啊!师傅可是说过一句话——货到地头烂。”小林提醒他道。

  “可那毕竟是房子啊,房屋的租金上涨是普遍现象。”大虎显得理直气壮。

  “得了,你们别斗嘴了,”老李打断了两个徒弟,说道:“我帮你算算吧,看看在每3年涨一次房租,涨幅为5%的情况下,30年下来租金总共能收到多少钱吧。”

  “一目了然吧!”老李说道:“30年全部的租金收入,理论值约为317万元,还没收回成本呢!”

  看着大虎的一脸惊愕,老李平静地算道:“我们把360个月的全部租金收入取一个中值,会得出每个月的租金平均值为8805元,即年均租金收入为105660元。如果按只贷款20年、即买房子的总投入为363万元计算,在租金能够按一定比例不断提高的前提下,30年平均算下来,每年的租金收益率仅为2.9%!”

  “才2.9%,简直是瞎忙活啊!”

  老李继续解释道:“判断房产用于出租是否划算,一定要看‘租售比’——即月租金水平与房屋总价的比值。我们将‘租售比’和租金收益率一起看就能说清问题了。比如你亲戚看中的那套房产,目前的租售比高达1:518(贷款20年)或1:610(贷款30年)。租售比在1:518时,租金的年平均收益率连3%都到不了,至于在租售比为1:610的情况下租金的年收益率能有多低,我就甭算了,省得刺激你。”

  “上帝啊!不算不知道,一算吓一跳!得,你们先聊着,我得赶紧回去劝劝我那亲戚了。”

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