地方政府加速托市：限购淡出可能性加大

　　又一城市取消了限购。

　　6月20日，呼和浩特市房地产开发监督管理处对外公布呼和浩特市政府办公厅印发的《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》的通知提出，要充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房（含二套住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。不过，呼市很快就称收回该文件，说是有两个字打错了。

　　面对房地产市场下行压力，地方政府各类微调政策持续推进，但从目前调整结果来看，效果甚微。

　　调控放松范围扩大

　　地方政府放松调控的态势已经逐渐扩大并且蔓延。

　　6月23日下午，成都市政府新闻办举行2014年第26次专题新闻发布会，就成都市近日出台的《成都市关于促进当前经济平稳增长的二十二条措施》进行解读。据了解，“成都22条”明确提出，支持居民合理住房需求，优化房地产政策，促进居民首套房和改善性住房消费。这一规定也被视为实质是在放松楼市调控的政策。

　　成都与呼和浩特仅是地方政策放松调控不同角度的缩影。21世纪经济报道记者总结发现，目前地方政府放松调控主要从放松限购、限价，扩大购房资金支持及调整户籍政策等方面展开。

　　21世纪经济报道记者了解到，目前已经有多个二三线城市放松限购。比如，福州只要是全款购房（包括一次性以及分批付清），即可不受到限购政策限制。厦门非户籍人士已可以通过“补税”方式取得购房资格。

　　一线城市目前主要是从相对较好操作的限价方面放松限购。比如，作为广州郊区的增城、从化等地，限价政策已逐步放开，而广州中心区原本一些楼盘因价格过高而网签受限的现象也得到松绑；北京今年初同样也已经取消对高价楼盘的入市限制。

　　扩大购房资金支持也是地方政府目前微调的措施之一。比如，郑州全市约有100多个楼盘可享受较高70万元的“组合贷”（其中公积金贷款较高不超过45万元，商业贷款较低不低于5万元），首套房首付三成，二套房首付四成；芜湖对符合条件的高校毕业生购房安家补助政策进行调整，取消之前“就业满3年”才可获得购房补助（1万元或2万元）的时间限制。

　　另外，还有一些二三线城市通过调整户籍政策曲线放松购房条件。比如，武汉从7月1日起，毕业超过2年在武汉就业创业的高校毕业生，具备相应资格即可落户，而原本要求毕业2年之内才有资格购房；此前，贵州也宣布全面开放落户限制，鼓励更多人在中心城镇、城市落户。

　　限购可能逐渐淡出二三线城市

　　市场低迷是地方政策不得不放松调控的主要原因。

　　中原地产市场研究部统计数据显示：目前呼和浩特楼市库存严重积压，可售面积持续增加，市场十分萧条。2014年一季度仅成交1944套，而销供比则只有0.37。

　　中原地产首席分析师张大伟预计，除了一线城市以及一些人口上千万的城市以外，限购政策都有可能逐渐被取消。预计30个以上城市的限购可能在年内取消。

　　张大伟认为，限购政策是结合户籍政策才起到效果，但实际上，全国除了北京与上海，其他城市落户的难度基本都是与购房能力匹配。在这种情况下，特别是三四线城市，甚至二线城市，限购的执行对市场的影响本来就不大。很多城市限购年限都是一年，符合购房条件非常容易。解除限购的象征意义更大，2014年的市场走向根本还是看信贷。

　　同策咨询研究部总监张宏伟也认为，“成都22条”也好，其他省市的“微刺激”措施也罢，其对于楼市的实际效果，首先仍将取决于商业银行信贷是否持续紧缩。如果银行信贷仍然没有出现实质性松动，这些城市的“微刺激”也很难对楼市起到提振与复苏的作用。

　　张宏伟称，尽管当前限购政策退出仍然“犹抱琵琶半遮面”，但从南宁首次放松限购政策至今，各地的限购政策放松的尺度越来越大，甚至出现个别城市将限购资格审批权限下放至开发商的做法。预计2015年楼市限购政策将光明正大退出房地产市场。

　　张宏伟预测，今年第四季度，由于银行信贷对于首套自住需求的支持，信贷紧缩的局面将逐步得到改善，同时，各地“微刺激”措施不断出台，楼市调控政策也转向宽松，上述政策面与市场面的变化将促使今年第四季度楼市基本面逐渐好转。

　　不过，从中央层面表态来看，无论是对房地产市场还是宏观经济，中央出台短期刺激性政策的概率将大大减小，而会更加注重精准定向调控，支持中长期发展。伟业我爱我家分析师曹卓羚认为，就目前市场环境来看，各地住宅成交量未见明显好转、楼市库存量继续攀升，更多地方政府出台救市的可能性加大。但救市政策能否有效地消除潜在购房者的观望情绪，提高各地楼市的成交量，宏观层面要看银行信贷环境是否宽松化，微观层面还要看开发商是否真正愿意“以价跑量”。