济南楼市限购取消待何时 专家认为可适时微调

　　每一个在济南打拼的人，都有一个安居乐业的梦想。可是，想在济南买房，并不是你有钱就能买的。如果你是外地人，需累计纳税1年……济南楼市限购，自2011年3月1日始。

　　3年多来，这个楼市的调控手段，曾被视为抑制房价上涨的利器，但也因其在市场经济环境下披着浓重的行政干预色彩而一直备受争议。限购令，“功力”越来越有限。近期，住建部传出消息，除北上广深外，其他城市的限购政策可自行调节。济南情况如何?

　　谁在纠结———

　　在房产与亲情中难以割舍

　　在济南工作多年的高秀(化名)和丈夫正在作一个艰难的决定：丈夫作为独生子想把父母接到济南来养老，但严格的限购政策让他们十分纠结。

　　“刚刚为了孩子上学而买的学区房是肯定不能卖的。”高秀告诉记者，她和丈夫意见一致，这关系到孩子将来的教育质量。不过学区房就 30平方米左右，没有装修，没有双气，夫妻不想住，更不能让年迈的父母住。夫妻俩正在为买一套总价低的小产权房还是小房换大房而摇摆。

　　面临类似难题的林西平(化名)夫妇则决定走一步险棋——— 假离婚。假离婚后房产归妻子所有，丈夫名下没有房产，可再买一套小户型房子给父母住。

　　毕业后刚刚工作两年的张琪名下没有房产但也被限购令“难为”。张琪一家三口，目前能够放在房产上的资金为20万元，户籍都在枣庄，爸爸一个月前也找了一个济南的工作，张琪在济南有购房资格，不过由于张琪的工资每个月只有2000元左右，在西部一楼盘交了1万元订金，却难以通过银行放贷的审核。爸爸工资高，但在济南工作时间短，难帮上女儿的忙。

　　“虽然是外地人，但我们对济南很有感情，有稳定的工作，也不是还不了贷款，可是限购令让我们有一种被忽视的感觉。”高秀说。

　　谁被误伤———

　　亲情型房产需求既属于刚需，又并非个例

　　在济南拥有多家房产经纪门店的山东三宇和记房地产经纪有限公司董事长于畅告诉记者，高秀、林西平并非个例，她经营的门店经常遇到这样的客户。

　　“不光在城市，在小城镇和农村，‘4+2+1’的家庭模式也非常多。我们接触的客户中，好多都是夫妻双方来济工作多年，想把父母接来，但是住成了问题。”于畅表示，大部分人希望拥有私人空间，但又想和父母居住在同一个城市。

　　于畅表示，面对不少亲情型的房产需求，经纪公司都采取“连环买卖”的方式处理。起初购房面积小于90平方米的非本市户籍人员，由于按照限购政策不能购买第二套房，不少采取卖小换大的方式，先把之前的房产卖掉，再买超过90平方米的落户，以此来获得购买第二套房的资格。也有的客户，在机缘巧合之下，先看好了中意的房子，然后再急着把原有的房产卖掉，不过原有房产处理得慢了，就很有可能难以在规定的期限内缴纳新买的房产房款，涉嫌违约。

　　这些亲情房产需求，并非为了投资投机，但被限购政策捆缚，有一种“无力挣脱”的感觉。

　　谁说了算———

　　调整或者松绑，地方政府应有自主权据报道，住建部相关人士表示，除北上广深外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。对此，记者从济南相关部门了解到，目前济南还没有接到任何关于调整限购的文件。但是，限购的一些弊端已显现，那就是打击了改善型购房者，误伤了刚需购房者，还伤了很多欲在济南安居乐业的外地人。

　　地方有无权力自行调整限购政策?采访中诸多业内人士都给出了肯定的答复。当初限不限购就是地方自己决定的，文件也都是由每个城市单独下发的，全国目前有46个城市限购。反过来，如现在要调整，地方政府也应该有自主权。

　　济南大学经济学院院长葛金田通过分析十八届三中全会中的提法来表达自己的观点。“其中明确提到‘使市场在资源配置中起决定性作用’。”葛金田表示，具体就是说在政府和市场的关系上，市场说了算。地方有没有权利调整限购并不重要，重要的是，整体导向是市场调节机制而非行政措施发挥更大的作用。相关业内人士表示，如果市场说了算，限购令退出历史舞台是迟早的事。

　　若调咋办——

　　西部新城等新开发区域可适度调整

　　“限购令作为市场经济环境下的政府行政行为，长远看是阶段性、局部性的措施，条件成熟后就会取消。”葛金田表示，在全国城镇化的大背景下，尤其作为“人的城镇化”，将会有大量的农业人口向城市转移，这个过程中，中小城镇、中小城市首先就要放开户籍的限制，楼市限购政策也要因时、因地、因区来考虑。

　　葛金田认为，限购政策不可能一下子全部取消，但可以在有条件的区域首先“松缓”。“微调政策应该考虑市民的接受度、社会稳定情况和原有政策的连续性。”葛金田说，限购调整应遵循适度调整、必要限制的原则。他坦言，限购政策确实存在一定的弊端，以长清区为例，如果当初经济发展相对落后的长清没有实行限购，发展可能要比现在好。因此可试点区域性限购调整，正在着重发展的西部新城可以先于其他地区微调限购政策，放宽非本市户籍人口的购房限制，促进西城整体发展。另外，考虑到亲情型的房产需求，可在城乡结合部放宽购房限制，方便在济南有稳定工作，有能力在济南抚养父母的人接老人入城。

　　有啥影响——

　　如微调限购房价长期看变化不大

　　如果对限购政策进行微调，房价会出现怎样的变化?对于市民更为关心的房价问题，记者咨询了济南首席编辑裴现梅和山东大学经济学院副院长、山东大学房地产研究中心主任李铁岗。

　　裴现梅认为，这一轮的市场变化是市场运行到一定阶段的必然调整。在这个前提下，松绑限购对当下市场成交的量和价并无太大影响。也就是说，限购令的作用正越来越小，也必将变得可有可无。

　　李铁岗认为，虽然目前不同统计机构对于济南商品房存量的统计有所出入，不过可以确定的一点是，目前存量确实比较大，买方市场的氛围正在逐渐形成。长远来看，调整限购政策对房价的影响不大。

　　相关专家表示，用市场的手段来影响房价，可能更能起到提纲挈领的作用。限购令这种行政手段的调整在市场经济环境中，属于比较表面的措施，在特殊时期确实能起到一定作用，但是从长远来看，房价是由市场供求关系等因素决定的，不是一纸限购令所能左右的。

　　目前，包括济南在内的很多城市，楼市发展已经非常理性，不管限不限购，购房者就在那里，不会一窝蜂，也不会不出手。取消限购令的同时，不妨适时推行房产税。在未推行房产税之前，可微调目前的限购政策。最终，让限购谢幕，让市场回归市场，让购房者可以毫无束缚地为自己的未来做主。（记者 张晓莉）

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