山东房价未见实质性松动 潍坊长期供大于求

　　今年以来，全国楼市整体低迷，降价声此起彼伏。进入5月，楼市出现拐点的声音更见强烈。我省楼市究竟如何？记者进行了深入采访。

　　销售面积明显下滑

　　“成交量确实下滑不少。”2006年以来一直为济南多家中介提供贷款办理服务的彭强说，去年经他手的成交量平均每月有100多套，但上个月下滑到了60多套。最近生意非常寡淡，他索性回家休养几天。

　　受楼市“拐点”说法的影响，市民买房意愿下降，观望情绪蔓延。但彭强认为，最主要的原因并非如此，而是银行信贷收紧延缓了买房者脚步。民间金融和网络金融的齐头并进，使得银行“钱紧”。“四大国有银行都将贷款利率上浮了5%，中小银行条件更苛刻，不仅上浮利率，还要求首付款比例上升至4成。”

　　我省一季度统计显示，全省楼市的开工面积和销售面积都明显下滑。这与全国的情况相仿。据中原集团研究中心监测数据显示，4月全国40个大中城市一手住宅销售面积环比下滑5.8%。

　　房地产综合服务提供商世联行，在全国50个大中小城市近千个案场的汇总数据显示，今年以来盘均上门指数保持常态。上海世联地产顾问股份有限公司华东区域总经理袁鸿昌在微博上分析，这说明消费者仍在积极看楼，有效的购买力仍在，家庭资产负债表和现金流表现良好，但受观望情绪影响，购房决策周期拉长。

　　价格未见实质松动

　　发布的4月百城价格指数显示，2014年4月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为11013元/平米，环比上月上涨0.10%，是2012年6月以来连续第23个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.28个百分点。

　　我省有9市作为样本，其中6市住宅均价环比上涨，德州市住宅均价环比涨幅较高，达到0.38%；济南市住宅均价8786元/平米，环比上涨0.37%；环比出现下降的3市是潍坊、菏泽和青岛，潍坊降幅较高，下降了1.56%，4月住宅均价为4613元/平米。

　　记者近日走访济南楼盘发现，实质性降价的楼盘几乎没有，传言降价的楼盘基本上都是采取了常规的促销手段。

　　比如经十路与浆水泉路交会处先进时代广场(论坛)，公寓楼单价仅5800元/平米。公寓楼间高近5米，上述单价是按在中间隔出一层的面积算，所以单价实际上还是1万多。彭强最近在保利华庭(论坛)买了一套新房，刚交了首付，价格已经涨了200元/平米。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗也认为，济南房价一直呈稳步攀升状态，没出现大起大落，调整时也不会出现较大幅度下滑。

　　楼市出现分化

　　“山东楼市总体健康，济南、青岛仍有空间，潍坊、临沂基本到顶，一些县级市价格滑落。”世联行山东区域总经理朱江认为，我省楼市同样出现分化，需求、价格、供给都出现不均衡状况，所有城市齐上涨的时代过去了。

　　以济南为例，朱江分析说，每年净流入人口8万—9万，但去年底的一手房存销比只要3.3个月。去年济南土地成交总价前十的项目中，8宗居住用地中的7宗已经进入或即将进入市场，供应大幅增加，但至今仍处于是4—5个月的低库存时期。

　　“潍坊长期处于供大于求的局面，本身房价不高，只有四千多每平米，人口净流入速度也较慢，所以变动不大。”但他说像寿光等县级城市价格明显下滑，均价从四千多每平米降到了三四千。

　　楼市是拐点还是假摔？中原集团研究中心近日的调研报告显示，在其调研的21个城市中，截至4月30日，只有杭州、常州、成都、沈阳、宁波及惠州等6个城市有楼盘采取直接降价的方式促销，且降价项目以高端楼盘为主，降价幅度在5%至25%。实质性降价楼盘也不过9个，其余多为减少首付、特价房、团购房等常见的促销形式。

　　“实质性降价的多为库存积压严重的楼市‘重灾区’,如杭州、常州等。”朱江并不认同次楼市拐点论，“只能说明全国楼市出现分化，楼市趋于理性，不是所有房地产都能赚钱，山东也是如此。”

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