新地王战争:房价预期难降或许致调控功亏一篑

　　原标题：新地王战争:房价预期难降或致调控功亏一篑

　　地王频出可能导致楼市调控成果功亏一篑。

　　李乐

　　编者按/一面是宏观调控大棒不断挥舞，一面是中国地王频频涌现。

　　在业内惊呼“面粉比面包贵”的地王时代，作为最精明的一群人，房地产商肯定不会做亏本的买卖。然而奇怪的是，这群最精明的人当中也出现了严重的战略分歧：比如同为香港企业，在账上只有百亿资金的情况下，新恒基依然愿意花200亿元高价在内地拿地;而亚洲首富李嘉诚则坚持控制负债率，释放出抛售内地持有物业的信号。

　　在地王争霸赛愈演愈烈的时代，关于未来的房地产走势，你能看得清吗?

　　趋势发布

　　13地王豪赌

　　房价预期难降

　　从今年楼市“国五条”出台至今，据不完全统计，国内北上广深一线城市，陆续共诞生了13个地王，土地出让金总额高达750亿元。

　　在北京，7月的土地市场关键词是“单价地王”和“央企入场”，懋源地产和中粮地产分别以近5万元/平方米的楼面地价拿地。而8月之后融创中国多次出手，成为北京土地市场上最炙手可热的明星。

　　8月14日，融创中国、葛洲坝联合体以41.2亿元夺下亦庄两块宅地，拿地的楼面价超过周边目前房价。9月4日，融创中国再以43.24亿元的总价夺下北京农展馆北路8号地块，楼面价达到令人瞠目结舌的7.3万元/平方米，创下北京土地出让历史上的较高纪录。

　　如此大手笔让人很难想象，融创中国董事局主席和行政总裁孙宏斌对《中国经营报》记者表示：“北京地价确实太不理性了，我不相信地价会一直这么涨下去。”

　　地王争霸

　　北京豪宅价格或将跨入20万元/平方米的时代。

　　业内人士分析认为，融创中国这一地王的开发成本将超过12万元/平方米，售价更有可能达到15万元/平方米。业内担心，北京豪宅价格或将跨入20万元/平方米的时代。

　　在上海，土地市场的节奏与北京表现出同步性。年中陆续出现多个单价地王，总价数十亿元。进入8月，上海市政府对推地猛踩油门，不断推出多幅地块，累计出让金额数百亿元。

　　5月，上海世博地块以4万元/平方米的单价拍出。随后，北京房企福润天成以46亿元在上海长宁拿下当时的上海总价地王，溢价57%。

　　具有风向标意义的是，向来宣扬“不拿地王”原则的万科，在上海浦东出手。万科拿下的这一商住地块总价48.7亿元，溢价率高达90%，刷新了上海当时的地王纪录。虽然此后万科对这一打破“地王禁区”的做法有自己的解释，但显然万科对拿地持积极态度，表明其对后市看好。

　　引发全国瞩目的土地出让高潮出现在9月5日的上海。今年总价地王，国内有史以来排名第二的总价地王诞生。新鸿基以217.7亿元夺下上海徐家汇(002561,股吧)中心地块，楼面地价3.7万元/平方米，溢价24.21%。

　　在华南的广州、深圳等一线城市，最近数月以来也是地王不断。佳兆业、越秀地产、恒大争抢广州。而在深圳，出现百亿量级的地王。7月26日，先进集团以123.69亿元代价力压绿地、华润等大牌房企，夺得深圳前海两宗地块，而这两宗地块合计则为深圳年内总价地王。

　　豪赌后市

　　支持他们大胆拿地的原因有很多，首先是调控的手段从以往的“抑制需求”到更加强调“增加供应”。

　　不仅仅是一线城市，上海周边二三线城市的土地市场也在9月5日达到了“沸点”。

　　9月5日，上海、杭州、苏州卖地收金401.7亿元，一日诞生三个地王。其中，上午徐家汇地块被新鸿基217.7亿元夺得;下午杭州华家池三地块出让，绿地、世茂、滨江各拿下一宗地，合计总价136.7亿元;苏州金鸡湖两个地块世茂47.25亿元包揽，苏州单价地王诞生。

　　地王热迅速蔓延到中西部城市，据媒体报道，9月12日，一宗起拍价70亿元，起始楼面价9800元/平方米的地将被挂牌出让，到时将成为武汉的总价以及单价双料地王。

　　许多房企一边抱怨地价太高，一边不惜重金激烈争抢地王。支持他们大胆拿地的原因有很多，首先是调控的手段从以往的“抑制需求”到更加强调“增加供应”。据国土部的数据显示，上半年全国住房用地供应5.53万公顷，同比增加36.9%，达到近年来新高。

　　其次，房地产再融资的开闸，也将有助于增加投资和市场供应。近日中国证监会受理了新湖中宝(600208.SH)、宋都股份(600077.SH)两家房地产开发企业以棚户区改造和中小套型普通商品房为目标的再融资申请，让业内看到了曙光。

　　最后是市场的供求比例给予他们信息。以北京为例，四环内商品住宅尖锐的供需矛盾，目前北京四环以内仅剩7503套可售商品住宅。

　　房价难降

　　房价未来一年需要涨幅达50%才能符合地王预期。

　　中指系统数据显示，1~8月，10个重点城市中除广州、深圳、武汉外住宅用地累积成交量均超过去年同期，同比涨幅较高的3个城市为杭州、北京和上海，涨幅分别为322%、306%、133%，重庆、武汉和上海分别以794万平方米、541万平方米、520万平方米的累积成交量排名前三位。1~8月北京和上海土地出让金总额均突破千亿元，同比明显增加。

　　北京中原研究总监张大伟称，按照今年频出的地王测算，房价未来一年需要涨幅达50%才能符合地王预期。

　　一边在进行楼市调控，而另一边却是地王频出，可能导致楼市调控成果功归一篑。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从短期内来讲，相关部门有可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨，但这只能说是治标不治本的措施，要想根本解决地价过快上涨的局面，还应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等有诸多关系，也应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。

　　张宏伟认为，“地王”现象频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然就不会降下来。