贾康:“政府垄断土地导致高房价”观点不正确

　　近日，财政部财政科学研究所所长贾康在《国家行政学院学报》上撰文驳斥一部分人所谓“中国的房地产价格不断上升是因为地方政府对土地实行了垄断地方土地垄断抬高地价，进而抬高房价”的观点。贾康指出，在该观点看来，治本之策必须是打破地方政府对于土地的垄断，实行充分竞争，地价便不会再往上抬高，房价也会随之而降。 这一看法看似有道理，实际上却是一个伪命题。

　　设想一下，如果不是地方政府拥有土地所有权，不是政府代表国家所有的所有权来实施对土地批租的管理，而是由土地私有化或所有权多元化所形成的非政府主体管理，其结果也一定是垄断性的这方面最典型的垄断案例是日本成田机场：经过半个多世纪，几个钉子户造成第二条跑道仍然建不起来，那里的地价高不高?已高得无法想象，政府用了五六十年时间仍然没有办法把这块地买下来。在城镇化过程中的中心区土地资源稀缺性程度日趋强化这一情况下，商业性的房地产开发项目，在政府开发商消费者三者利益博弈之中，压低地价，并不能带来房价的合理回归，无非是扩大了开发商的暴利空间而已。

　　实际上，这里真正的问题是：面对自然垄断，如何在合理规划之下，引导需求，实施供需动态平衡的制度安排，形成适应各社会阶层的有效供给。如果没有有效的制度建设，仅靠在政策层面调来调去，就只能越来越偏重“限购”等行政手段，至多治标而不可能治本，难以真正解决问题。为此，需要有一个通盘的考虑，积极建立一个“双轨统筹”的制度框架，即：在一个合理的通盘规划之下，让由政府负责的保障房这一“保障轨”与由市场调节的商品房、产权房这一“市场轨”，得到合理、有效的并行与衔接，从而优化土地资源配置，实现所有居民“住有所居”和社会和谐。

　　贾康认为，在端的层面由政府统筹管理，设计一个总体的全部国土开发的“顶层计划”非常必要。具体到某一地方政府，在辖区的通盘规划里，要把所有的相关事情处理好，包括住宅怎么建，从棚户区改造、廉租房到公租房，再到一般商品住宅乃至到高端住宅，这是由市场主体怎样试错也试不出来的，必须由政府牵头做好这种顶层的规划。在下一层面，在保障轨上，政府首先要管托底。这个“底”首先从廉租房托起，进而托到适应收入夹心层、年轻白领需要的公租房(平价长租房)。如果能满足居民收入低端和收入夹心层“住有所居”的保障性需求了，那么政府在市场轨上就不用紧盯着房价问题，就不必使用那么多的手段去对付房价这么一个指标。