无证二手商场铺不能买 商铺“大拆小”审核从严

　　想投资二手小商场铺的市民要小心了！如果商场只能出具整个项目的大房产证，却没有每间小商铺的房产证，这样的二手商铺不能买。记者近日获悉，今年春节过后，广州市各有关部门对裙楼商铺“大拆小”（大面积商铺产权分割成多个小商铺产权）的审核工作从严，不少大投资商买下整层裙楼商铺后想再间隔成小商场铺转售，但都遇到了无法分割产权的问题，办不到单个小商铺的房产证。市民买了这些小商铺连二手交易过户也无法办理，更不可能拿到房产证。

　　商铺产权分割递件被打回

　　前天，市民杨先生向记者爆料，称他之前在老城区某小区投资了上亿元，买下了两层临街的铺面共3000多平方米，原本打算把两层商铺间隔成众多个小商铺再出售，但到广州市房地产交易登记中心（简称交易中心）办理相关的产权分割手续时，递件后又被打回。杨先生说：“被打回的不止我这一宗案，听说春节后类似的商铺‘大拆小’申请都没有获批过。”

　　交易中心给杨先生的答复是，商铺“大拆小”办房产证需要先到广州市规划局（简称规划局）办理相关的规划报建手续。但在规划局，杨先生却被告之，他的两层商铺已办好了整层的房产证，而且没有改变商场的外立面和商铺层高、层数，不用再申请新的规划报建，因此不受理杨先生重做规划的申请。杨先生又返回交易中心咨询，得到的答复仍是只有符合相关规划规范才能办商铺产权分割，办每个小商铺的房产证。

　　近年来，住宅市场的持续调控令商铺市场大热，广州出现了不少主题商场铺项目，它们把整层商铺拆分成几十个甚至上百个小商铺出售，十几万元起就能买到一间，超低入市门槛曾吸引大批市民投资。但如果商铺难实现“大拆小”，这种一度盛行的投资模式可能在以后行不通了。

　　小商铺问题多，政府监管从严

　　广州一中介机构营销负责人告诉记者，去年底以来，因小商场铺市场问题频出，比如有二手商场铺项目还没拿到房产证就开始对外转售，有的项目擅自改规划影响楼宇结构安全，还有项目爆出迟开业纠纷等等，为保障消费者利益、整顿市场秩序，政府各相关部门都进一步加强了对商铺市场的管理。在今年春节过后，因政府部门对裙楼商场“大拆小”的审核工作已越来越严格，许多由整层商铺间隔成多个小商铺再转售的项目，都遇到“大拆小”产权分割难的问题，无法顺利办到单个小商铺的房产证。该负责人还说：“我们原来洽谈代理的项目，凡是涉及二手项目商铺‘大拆小’的到现在还没有一个能批下来。一手项目的情况好一点，只要还没办理预售证的，重新申请改规划，将大商铺拆分成小商铺来卖，目前问题还不大。但如果已出了预售证的再想改规划，那就非常困难了。”

　　该负责人还说，商铺“大拆小”，首先要过规划、消防验收关，然后才到测绘所那里去办测绘，出了测绘面积，才能去交易中心办理产权分割登记，办每个小商铺的房产证。现在问题主要是卡在规划报建和消防两大关上，特别是规划这一关，商铺“大拆小”具体要如何拆，实际上相关政府部门还没有具体的成文的统一标准，大家只能凭经验将分拆图纸报上去，能不能通过只能碰运气。还有消息称，从今年元旦开始，如果没有通过规划局的规划报建，交易中心已不受理相关的递件，但是规划局方面又坚持如果商场外立面、商铺层高和层数不变的话，就无需再作规划报建。究竟大商铺能不能拆成小商铺再卖，或者该如何拆成小商铺，业主们都非常迷惘。

　　特别提醒

　　商场售楼部卖的也可能是二手铺

　　中立地产总经理助理高德辉指出，有些投资客专门从发展商手中买来大商铺再拆小零卖获利，虽然这些商铺项目也做足包装，打造出漂亮的售楼部，让人感觉像在卖一手物业，但小业主购买这类小商场铺时，其交易性质实际上已属二手。为尽早回笼资金，有些商铺项目刚办好整个项目的大确权后就自己在图纸上间隔出众多小商铺直接对外销售，而这些小商铺都还没办好规划报建、产权分割等“小确权”工作，也即还没拿到各个小商铺的房产证就拿出来销售。而大业主往往以高额的所谓提前购买优惠、一次性付款优惠等诱惑，要求业主先签协议、付了一半甚至更高比例的“首付款”后，等小商铺房产证办出来以后再正式办交易过户手续。如今商铺“大拆小”从严，市民购买这类未出房产证的二手商铺风险很高，小业主先交完了钱，如果整个商场无法分割产权，小商铺出不了房产证，小业主根本没办法办理商铺的交易过户手续，如果遇到大业主“走佬”，小业主先交的钱就会全化为水。

　　声音

　　规划局朱处长：

　　规划局只管厨师做什么蛋糕，不管蛋糕怎么切

　　规划局相关负责人朱处长表示，规划局是负责项目的规划报建审批的，项目既然已按原来报建时的规划要求建好了，也做好相关的规划验收，在不改动商场外立面和商铺层高、层数的大前提下，里面的大空间要怎么间隔成小商铺，再出小商铺的房产证，这不应该是规划局管的事情。“这就像是做蛋糕，规划局相当于监督厨师干活的人，当厨师把蛋糕按原来规划好的尺寸、磅数做好了，我们验收完毕，监督工作也就完成了。至于这个蛋糕做好以后要分给多少人吃，要切成多少块，这就跟负责监督厨师是否按原定标准做好蛋糕的人没有关系了。”不过朱处长强调，以上发言只代表个人意见，不代表规划局说法。

　　交易中心：

　　无证二手商场铺不能买

　　广州市房地产交易登记中心主任伦小伟指出，商铺“大拆小”出售一定要先做好明确的产权分割，有商铺项目申请“大拆小”被打回头，主要是因为不符合相关规范的要求。伦小伟强调说：“这方面我们有一套明确的规范要求，只要符合所有相关规范要求的，我们都会按规定给予办理相关的手续。不存在‘从严’、‘从宽’的问题。”

　　伦小伟还再三提醒市民，买商铺时，一手商铺必须申领到预售证才能销售，而且所售卖的商铺编号、面积等应与预售证上的一致；二手商铺“大拆小”再交易，一定要先办好房产证才能再交易过户。伦小伟强调，未办好房产证的二手商铺按规定是不能正常交易的，根本办不了二手网签等各种交易过户手续，市民在买二手商铺前，一定要先查清楚准备购买的商铺是否已办好单个商铺的房产证，无证的二手商铺千万不能买。