二手房交易评估征税明年铺开 专业软件下半年上线

　　明年二手房交易时，房屋价格将由专业软件评估。近日市政府公布的《济南市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作实施方案》指出，为加强对二手房交易征税的管理，相关部门将采用专业软件评估房价。今年下半年专业评估软件上线运行，2012年上半年全面推开。

　　二手房交易环节涉及的税种有契税、营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。目前，个人销售住房暂免征收土地增值税。其中，契税准税率3%，优惠税率1.5%和1%；营业税税率为全额或差额的5%；个人所得税税率为销售所得的20%或总房款的1%。这三个税种均以房产交易额为基本税基。房地产交易金额的高低，直接决定纳税额的多少。

　　据了解，为减少纳税额，当前二手房交易过程中存在多种违规操作。国家税务总局相关通知中规定，对个人转让自用5年以上，且是家庭生活用房的所得，免征个人所得税。此外，购买商品房满5年出售的，免征营业税。部分人借此规定开始“以租代售”来规避税费，即先签房屋买卖合同，约定房屋售价，买主付给房主租金抵扣房款，双方约定等房子满5年再去办理过户手续。通过签订“阴阳合同”减少纳税额的情况仍然存在，买卖双方合同上的房价低于实际支付的房款，到房管部门缴纳税款时，再按照评估的价格纳税，这样虽不能逃掉营业税和个税，但能把合同交易价格做低一些。缴税税基小，纳税额也会减少。

　　有中介公司工作人员表示，部分夫妻通过假离婚来规避卖房的个人所得税。离婚后，夫妻俩房产按照一定方式分割，分得住房的一方将物业卖出，作为单身后的一套住房，根据政策规定，可以符合家庭住房的界定，免征个人所得税。

　　另外，不通过直接的房屋买卖来实现房屋所有权转移以规避税费的情况也存在。买卖双方签订一份抵押或典当合同，将房屋抵押（典当）给买家，双方私下商定价格，同时约定如在抵押（回赎）期内卖方不将房屋赎回，房屋所有权将归买方所有。抵押（回赎）期过后，只要卖方不履行抵押（典当）合同的约定，偿还买方的费用，买方自然取得房屋所有权。房屋赠与行为是一种民事行为，没有发生市场化交易，一般只收取部分手续费用，在利益的驱使下，二手房转让中的买卖双方开始达成默契，以赠与方式进行交易过户，从而达到避税目的。

　　财税部门指出，目前在存量房交易中，纳税人低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，形成明显的税收漏洞，影响税法严肃性，也削弱了房地产市场调控的政策效果。因此，二手房交易环节评估征税开始从一、二线城市迅速扩展。据了解，我市将对国税总局模拟评税软件进行本地化改造，科学采集房地产税源基础数据信息，建立房地产数据库，试点单位模拟运行评估软件，并逐步扩大试点范围，全面应用评估软件实施存量房交易税收征管。