土拍两宗地块最终方远14亿竞得，中梁20.4亿竞得

今天下午，台州市区城东、城南各有一宗优质大地块出让。最终，

方远以14亿元竞得台州经济开区东海大道北侧、机场路东侧45号吴叶、沙田村地块（城东），折合楼面价4178元/平（未考虑回购等因素），溢价率12%。

碧桂园、方远、国强、中梁等房企参与该宗地块竞拍。

中梁以20.4亿元竞得椒江区现代大道以北、白云山南路以西48号万达南侧地块（城南），折合楼面价5908元/平（未考虑回购等因素），溢价率12.7%。

阳光城、中梁、荣安等房企参与该宗地块竞拍。

现场照片

两宗地块均来自拆迁改造区块，地块间直线距离约3公里，其顺利出让，对台州市区的东进南拓有着重要意义。不管价格几何，其包含的城建理想比地块本身释放的房地产信息更具看点。

下面是分块解析：

45号地块吴叶、沙田

45号地块位置示意图

45号地规划要求

该地块起拍价12.4996亿，

是吴叶、沙田村立改套及村留地，出让面积155140㎡，用途为商业、住宅，较大容积率2.16，分为A、B两部分。

A部分：较大容积率2.2，限高80米。

B部分：较大容积率1.3，限高24米。

该宗地块包含了大量回购：

1、经济开发区管理委员以100万元/套回购住宅790套（每套建筑面积130㎡），以人防车位10000元/个，非人防车位40000元/个的单价回购标准地下车位790个。

2、吴叶、沙田两村以商业一层6000元/平、二层4000元/平的价格回购全部商业建筑面积（不含物业经营用房）。

目前，我们并没有获得地块A、B部分详细的规划和划分信息，但从容积率和限高上看，A、B两部分的面积分配及区域划分将极大影响到该项目产品的结构与排布。

地块往东的机东路，远处塔吊是香墅湾项目地

45号地区位条件和配套

45号地块位于台州市高新区东扩的前沿，其顺利出让有利于激发周边区域的活力。

地块西面是机场路和台州市公安局交通警察局（车管所），车流量较多；北面分布着多个成熟住宅区，人气旺盛；南面是尚未打通的东海大道；东面紧挨着立地房小区。

周围住宅区密布

整体上看地块周边交通较为便利，居住氛围浓郁，主要生活配套集中在地块西、北两个方向。

以地块为中心，直线距离2公里范围内配套：

教育资源：开发区文华小学、书生小学、台州市实验小学、白云小学、海门小学、东门小学、步步高幼儿园、星辉国际幼儿园、书生中学、白云中学、台州一中等。

医疗资源：最近的是东方妇产医院，（台州市中心医院距离地块约3公里）。

交通线路：机场路、市府大道、疏港大道、东海大道东延段（未打通）、市域铁路S2线机东路站（规划）、有轨电车T1线（开工）。

主要商业、生活设施：麦德龙、开发区商业街、欧尚超市、耀达百货、开元大酒店以及多个综合菜市场。（万达广场、东商务区等距离地块约3公里）

相对欠缺的是：1、周边以传统商业类型为主，缺乏新型体验式商业综合体，商业氛围有所欠缺。2、南侧东海大道未打通。

周边新项目

45号地周边楼盘项目

地块所在的市区东部板块目前没有新开楼盘，只有一个小体量的天悦年华待售。

该板块在今年迎来了一波推地高峰，算上本次出让的45号大地块，目前预计共有5个项目的新房源在后续阶段可以入市（包含天悦年华），库存量明显回升。

邻近的新宏业·香墅湾项目是之前台州体量较大的烂尾项目，目前也已启动自救。

虽然城东板块在短时间内项目扎堆，但从体量和规划条件看，45号地块与目前的众多项目地块是有一定区分的。

同时我们可以发现，在短期行情内，城东板块的价值已显著提升，随着市中心土地资源愈发稀缺，城东大片空地为台州市区的拓展提供了可观的发展空间。

48号地块万达南侧

地块位置示意图

48号地规划要求该地块起拍价18.0942亿。

出让面积150785㎡，用途为商业、住宅，较大容积率2.29，较大商业建筑面积7000㎡，限高80米，要符合航空和机场净空要求。

该宗地块也包含了大量回购：

1、以一层10000元/平回购商业建筑面积5000㎡（物业、政府性规定以外）；

2、以10000元/平回购住宅建筑面积93005㎡。

地块实景

48号地区位条件和配套

该地块位于台州市中心南拓。

周边区域的自然村正在大力推进拆迁改造，北面的万达广场已发展成熟，人气旺盛、客源稳定，再加上市域铁路S1线开建，开发区中心幼儿园和文渊小学陆续落地，城区基础连结明显加快，该地块所在的城南板块已经形成由点及面的城市拓展效应。

沿中心大道两侧，台州市区与路桥城区的融合已势不可挡。

相较于今天同时出让的45号（吴叶、沙田村）地块，48号地块（万达南）的区位及配套条件目前相对更为成熟优越。

地块附近拆迁告示牌

路泽太高架二期及地面交通转接点示意图

以地块为中心，直线距离2公里范围内配套：

教育资源：开发区中心幼儿园、绿城育华幼儿园、文渊小学（新建）、白云小学、东山中心小学、白云中学、台州实验中学等。

交通线路：现代大道（在建）、白云山南路南延段（在建）、广场南路南延段（未打通）、纬五路延伸段（未打通）、中心大道、开发大道、东环大道、市域铁路S1线（在建）、有轨电车T2线（规划）、路泽太高架二期（规划）等。

主要商业、生活设施：万达广场、台州银泰城、万华汇、东商务区、中央商务区、欧尚超市、市民广场、洪家场浦（在建）等。

医疗资源：台州市中心医院。

相对欠缺的是：1、地块旁可见多座高压电塔，地块往南约500多米有个规模较大的变电站。2、地块四周道路均未打通。

白云山南路南延段现状（2017年9月）

地块旁可见高压电塔、远处有变电站

（图中数据仅供参考）

48号地周边楼盘项目

今年以来，台州市中心的楼盘项目去化均较为理想，随着板块价值的凸显，地块周边的房价相较前两年涨幅明显。

但在土地市场的积极推动下，市区接下来将有可观的新增库存需要消化，这也给购房者提供了一定的选择空间。

目前周边在售的项目中：

1、中梁·公园首府已于9月推出全部房源，基本售完，均价约14000元/平（具体以售楼处为准）。

2、开元·三水润园二期高层在售，去化迅速，预计10月中加推39#楼，均价约12000元/平，另有143㎡—192㎡的院墅预计年底会推出（具体以售楼处为准）。

3、绿城·海棠花苑最后一栋高层楼王（云玺15#楼）样板房已经开放，西边套在售，均价约20000元/平（具体以售楼处为准）。

同时，碧桂园的各大项目将在未来的一段时间内陆续进入市场，如：四号路板块即将开盘的碧桂园·珑悦、紫薇花园南面的碧桂园·曼哈顿1号、还有海棠南面的碧桂园·玖樟台等。

另有消息称融创已经拿得中心大道西侧上徐村地块（二手）低调进驻台州。该项目与今日拍出的48号万达南地块相距不到1公里。

而学院路西侧、广场西路北侧方远地块以及东海大道南侧、白云山路东侧杭州城建地块的项目进度目前相对滞后。

天盛中心的少量住宅目前仍迟迟不见开盘，不过该项目面对的是高端群体，又占有最中心的地段，定位不同于一般产品。

此外，地块周围大片未开发的地块也是不能忽视的重要市场因素，可供用地数量在一定程度上影响着地价甚至是房价。