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太原的房地产市场 城市扩容中平稳上升

2017-12-15 15:58:37 来源: 搜狐焦点网

城市发展立足于大格局,远目标

2017年是房地产市场多变的一年,纵观全国,在因城施策的政策导向下,呈现“一线城市速冻,二线城市冷热不均”的局面。太原在城市产业转型、城市扩容,城区功能更新的发展驱动下,展现了强劲的生长力。城改如火如荼,刚性改善置换需求集中释放,市场大幅增容,价格持续追涨,在整个城市化进程提速的过程中,有大量的城市发展红利赋予到房地产市场中,按常规市场运行规律来讲,城市更新必然带来放量剧增以及房价上涨, 但相对来讲,太原的房地产市场,在城市扩容的过程中却展示出平稳上升的特点。

据朗润智业统计, 截止2017年12月3日,成交量与同期相比仅上涨14%,成交均价与同期相比上涨17%。在这其中,政策调控虽然相对温和,但有效控制了市场的运行节奏。今天,智业君来盘点下,政府对于市场运行中虽显性温和但行之有效的调控政策。

(一) 

封土令到来,工期速度放缓

11月,环保部联合多部委发布“封土令”,太原市政府印发《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚措施(53条)》,意味着太原建筑工地将面临长达4个月的停工期(2017年11月15日至2018年3月),对于开发商来说,长达4个月的停工令,意味着取证速度将受到影响。工期延长的情况下,整体商品房供应量增速减缓,预期于2017年下半年出现的供应小高峰并未如期而至,据不完全统计,中化二建·万科翡翠公园、碧桂园城市花园、保利西江月、蓝光雍锦王府、当代城MOMA、富力湾、万科城市之光、红星紫御半山等接近十个项目均出现取证节点延后现象,接近150万方,180亿左右预期推货量滞压至2018年。

(二)

预售审批政策收紧,营造良好市场环境

预售政策调整为工程进度达到主体1/3,方可办理预售证,据朗润智业统计,2017年四季度预售审批面积环比下降32%,预计大量2017年取证入市项目出现滞后现象,市场放量得到有效控制。同时对于城改项目,一级土地整理周期、报规周期均有所拉长,从市场整体供需环境来讲,政府通过对报规周期、预售政策的收紧,有效控制了市场供应节奏,避免大量城中村拆迁引起的市场集中性释放,初步统计,接近150万方,180亿预期供应货量延至2018年一、二季度集中供应,有效的控制了供应过剩,库存积压等问题,营造了健康良好的市场环境。从开发层面讲,存在现金流回正周期拉长,财务成本攀升等问题。

(三)

银行利率收紧,需求层面有所抑制

金融政策上来看,首套付款比例为20%,贷款利率是基准利率,二套付款比例为30%,贷款利率上浮至1.1倍。基础政策条件宽松,但实际操作过程中,付款比例及贷款利率并非完全固定:部分项目的首套房的首付比例已调整至30%,二套房付款比例会提高至50%。贷款利率上,各家银行亦会做出调整,目前部分银行首套贷款基准利率上浮5-10%,二套房房贷利率相应上浮10-20%,其次,临近年底,各家贷款额度已基本用完,固在客户贷款条件上及利率上要求提高。

小结

政府作为城市经营者,在城市发展及经营层面已作出完善布局,十三五发展规划中提出,将太原都市区发展成为国家能源服务及创新中心,全国重要先进制造业基地和文化旅游基地,国家资源型经济转型试验示范区,城市转型定位已明确确立。

2016年出台的太原都市区城市空间规划(2016-2020),未来大太原城市空间将打造为 “一主一副多组团”的城市空间结构,“一主”,太原中心城区,即太原中心城区(南高速环以北部分),定位为国家区域性金融、商业、文化、科教中心,国际性开放平台与交往中心,全省产业转型和城市品质提升示范区。

2017年省政府的搬迁,正式确立以长风街为核心政务轴的大太原都市圈战略实施,主城继环线通车完成饼状扩容后,进入以城改为主的都市化再造进程。

政府在城市发展过程中以长远利益为导向,未来的太原,作为环京津冀地带重要城市群,城市扩容才仅仅是排名前列步,而更长线的发展将是政府对于城市产业迭代更新、产业结构变革调整做出深远的思考。无论是城市西南晋阳湖板块文化旅游产业,以及城市东南龙城新区以及综改区、大学城、保税区新型产业的建设,将进一步优化城市的产业结构。产业结构的变革,将真正带给城市凝聚力及吸附力,多重产业变革下,将真正引入更多高精尖人才,同时对周边地县市的人口吸附力增强,城市经济活力将得以提升。

(图片来源于网络)

房地产市场作为城市发展的排头兵,在城市扩容、城市都市化进程,产业转型发展过程中,表现出蓬勃的生命力,因此,政府需要通过政策调控及实施,维护房地产市场平稳健康向前发展,从目前来看,略有收紧的预售、金融等政策在短期内控制市场供应节奏,抑制房地产过热,但从房地产长期发展态势来看,房地产市场仍将继续充分享受城市扩容、都市化进程红利,让我们一起期待大太原的美好明天。

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